开发商逾期不办理房产证怎么处理呢？

• 135****3912 一、可在商品房买卖合同中，对于逾期办理房产证约定违约金。
  我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。大多数开发商都是使用国家工商总局和建设部监制的合同，其中有一条是关于产权登记的约定，购房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以对逾期不办理房地产权属证书的约定违约责任，在约定这一条款时购房者可以与开发商约定已付房款百分之多少的损失，如果开发商没有按照合同约定办理产权登记，购房者可以依据约定要求赔偿损失。
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  二、要慎重与开发商签订合同补充协议。
  在我们接触的很多案件中，开发商在合同上对于办理房产证的时间是符合法律规定的，但在与购房者人另行签订补充协议时，延长了办证时间有的延长达数年，经当事人讲，他们与开发商订立合同时候，合同补充协议就在合同后面，购房者在订立合同时让他们一起签字，甚至直到发生争议拿出售房合同给律师看，才发现还有个补充协议。所以当购房者在订立合同及合同补充协议的时候一定要慎重。
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  三、有时候有违约金的约定不如不约定。
  根据我国合同法相关规定，约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额，向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当出现逾期交房且购房者的损失过大，需要增加违约金时，一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失，但是根据我们办理的类似案件，购房者一般无法证明自己还有其他损失，这种损失只能在购房者需要出售没有房本的房屋时才能得以体现，此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格的差价，是自己的损失。可是这种损失证明起来还需要作评估，操作起来很麻烦。如果购房者与开发商没有约定违约金，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。 2018-10-25 13:55:44
• 153****7725 按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产主管部门。
  如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。 2018-10-25 13:54:38
• 137****7304 根据《商品房买卖解释》第十九条 规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  也就是说开发商迟迟不给办理房产证超过一年的，由于开发商原因无法办理房产证的，购房者可以请求解除合同主张退房，如果实际损失超过合同约定的违约金的，可以按照实际损失来主张。根据《商品房买卖解释》第十五条的规定，在办证期限届满后购买人可以给予开发商3个月的合理期限，在经过催告后仍未履行办理房产证的协助义务时，购房者可以行使合同解除权，解除合同时开发商应按照合同约定返还买房者的已付房款及产生的活期利息并承担违约责任或者实际损失。 2018-10-25 13:54:18
• 152****3575 因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任：
  
  1、起诉后，要求开发商办理房产证;
  
  2、起诉后，要求开发商支付违约金、赔偿损失等。
  
  虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成巨大负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。
  2018-10-25 13:53:28
• 142****5016 (一)明确由谁来办理房产证。
  
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此，法律上看，购房者本身是申请办理房产证的法定义务人。
  
  房开商对房产证的办理具有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。
  
  基于房开商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，在购房合同中约定由房开商代为办理也不在少数。
  
  (二)明确办证期限。
  
  《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的期限。若是选择由房开商代为办理的，就应当在购房合同中约定一个合理的期限，从而有效的督促开发商及时办理产权证。若房开商在约定期限内未能办好房产证的，就应当按照合同的约定承担违约责任。
  
  另根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果买受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同订立之日起90日(现房)未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任，赔偿额可以按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利率计算。若购房者未在合同中与开发商达成办理房产证期限及违约责任的约定的，可依据上述规定追究开发商的责任。
  
  (三)可以解除合同。
  
  根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的约定：“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 2018-10-25 13:53:07