请问大家，德国如何买房？购买时需要注意什么。

一、开发商的“购房可上名校”承诺如何保证问题：购买期房时，售楼小姐说这家楼盘是房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但买房者还是有些不放心，害怕被忽悠，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，遇此情况应该怎么办？支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，或者与开发商协商将在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。二、各种原因导致买了房，也无法就读名校问题：户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，买房者的孩子就无法入学。支招：买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，在购房合同中，要增加“卖房人户口应在付清房款前迁出”的约定。问题：原房主户口虽迁出，但由于原房主（新房主）的做法，与学校的规定相违背，新房主的孩子可能也无法就读该校。比如，原房主的孩子还在该校就读，新房主可能就无法让自己的孩子就读该校，因为一般名校都有规定：每个户口名下，只能允许一名孩子就读。支招：可以到具体学校查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。另外，有些学校还有特别的限制，比如户主与学生之间的亲属关系限制、在孩子入学几年前须取得地段户籍的限制等，购房人应对学校的这些规定了解清楚。三、调整，房变成“非房”问题：买了一套房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的内，但是孩子到了入学年龄，前去报名时却被告知调整了，小孩不能进入该学校就读。支招：现在很多划分非常复杂，即使与学校仅隔了一条马路，也有可能不属于该，一定要打听清楚。同时，房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校，但过了这个阶段也许就变了。眼下在一些城市新区，新交付楼盘越来越多，相应地段学校面临生源剧增的压力，有可能对进行重新调整划分，相比之下，市中心房这方面的顾虑会少一些。

小刘**近就打算买他人生中的第一套房，综合各方面的条件之后他决定在一个前几年开盘的次新房楼盘买一套二手房。于是问题来了，买二手房往往要通过中介机构，过程很复杂，为了不吃大亏，他请教了理财专家。 理财专家表示，这位朋友第一套房子就选择二手房，还是蛮有想法的。很多年轻人，在支付能力允许的情况下，一般会选择买新房而不考虑二手房。其实，对我们普通老百姓来说，住宅可能是我们这辈子**大的一项支出或者投资了。在住宅投资上，有三项标准是**重要的。 同等价位上，如果二手房比较符合保值的标准，那也是一个很不错的选择。尤其是一些早年纯做投资用的毛坯二手房，装修时免去了先拆再装的麻烦，是非常不错的。 但是，买二手房**大的问题就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有没有，另一方面流程特别复杂，还有各种杂七杂八的费用，总是让人搞不清楚。 这些担心不是多余的。二手房买卖里，怎么和中介打交道其实是一门“艺术”。你得明白哪些事情是需要我们自己完成，哪些服务是他们可以提供的，这样才能“利用”或者说“管理”好他们。 我们可以用这三条原则来作为引导。 原则一：至少从三个来源 了解同一房产信息 第一，是别指望天上掉馅饼。在网上甚至中介门店的门口，我们往往会看到很多非常便宜的房子，基本上全是挂出来吸引眼球的，实际上就算有肯定也一早被人抢走了。 那我们从哪里了解房源比较好？ 参考之前的标准做了功课后，大概就知道哪些小区比较好。当你确定了几个特定的对象，其实还是容易找的。**直接就是去小区附近的线下中介机构，一般都有多家不同机构，让他们带你去一套套看。此外还有一些二手房交易的手机App，是希望做“真实房源”的。我的建议是至少从三个不同来源了解同一套房子，或者同一个小区的情况。 这样一趟下来，整体的价格情况也就基本摸清了。当然，如果看中的是独家代理，就是另当别论了。 原则二：和中介谈总价不谈转让价 第二，是价格打包原则。现在中介的做法，一般是先带你看房子，你觉得房子ok了，就找房东谈转让价，**后再来谈各种费用。这样其实你比较被动，因为除了转让价格，还有各种费用，很多人到**后才发现自己要出的钱比预计的多不少。 那应该怎么做呢？其实也简单，分清主次，各个击破就行。在房东的原价基础上，让中介把所有要支付的钱列成一张表，汇总成打包价格。这样你就知道哪些是有弹性可以谈的，哪些是规定不能改的。 除了转让费，还有哪些费用？一次房产交易，除了房东转让的价格之外，还有交给政府的税费、以及给中介和其他附属机构的各种费用。具体的项目你直接上网搜就行了。不过除了税费，其他方面都是有弹性、可以谈的。 比如说？你需要关注的只有两项，一项是评估费，一项是中介费。 评估我知道，是办理银行按揭贷款的时候需要的一份材料，简单说就是让银行知道这个房子价值这么多钱，才会给你发放房贷贷款。 理论上这个钱不应该买方出，不过实际上还是买方出钱请评估单位出具这样一份报告。事实上，中国房产市场的总体价格还算透明，评估机构的作用其实很有限。但是很多中介机构有合作的评估单位，也许会报一个较高的评估费，如果你提出来应该会给你降，不提出来也就吃亏了。我见过有单位报一万的，但你只要提出来，基本上都能降到一两千。 再说中介费。中介费方面就明确一点，除非是房东给某一家中介独家代理销售的，其他的情况下你就这家不行换一家，肯定可以往下压。比如杭州，很多时候中介会报一个3%的中介费率，其实是可以谈到1.5%甚至以下的。当你掌握的信息和中介一样多的时候，他就很难向你开口要高价中介费用了。 也对，其实到这里为止中介也就是一个信息中介。现在中介这么多，还有一些房产交易App直接跳过了中介，中介的价值就小很多了。那为什么不再压低一点呢？ 这就是我说的第三个方面，中介的价值，其实不再是信息中介，而是一份服务了。 原则三：和房东谈转让价 中介做缓冲 整个交易过程，**麻烦的是和房东谈价格。这是一个零和游戏，一方多了另一方就少了，很多时候是各让一步。所以，怎么各让一步皆大欢喜，就是中介“耍嘴皮”的时候了。 中介的价值其实就在于“撮合”。二手房都是一房一价，你就算了解了同一个小区其他房子的转让价格，要说服房东给你降也不容易，毕竟这相当于从自己口袋里面掏钱，受气、被骂也是常见。 这么说，某种程度上，中介的作用是把买卖双方哄好，让这个交易顺利完成咯？所以老师你才强调，买房之前先做好功课，把几项重要的标准都拿捏清楚，看准了再去找，合适的时候让个步。 选中之后，大概心里有一条底线，当你的底线比较清楚的时候，中介再和另一方交涉。因为谈价格**忌讳的是谈定之后觉得价格高了反悔。 那么谈完价格之后的流程呢？ 价格谈完，还有很多复杂手续，但大多是标准化的流程，有中介协助处理是大大节省了时间成本的。这些就是房产中介必须存在的理由，得把他们当做提供服务、而不是提供信息的一方。当然，他们的定价也就是服务费，不能太高，但是估计也低不了，毕竟他们是专业的，而且会越来越专业。 总结 买房子，**重要的是合适。目前二手房交易，中介还是少不了，但是我们需要“管理”好他们，明确我们的需求和底线： 一、至少从三个信息源了解信息，不管是中介机构还是手机App。 二、谈价格前，先确定汇总价格，再处理其中的弹性空间，中介费、评估费是重头。 三、转让价让中介帮着双方撮合，砍价是一个“受气”的任务，这是一项需要花钱的服务。

一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。 二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的**。 三：社区内部规划。1，供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。 四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。 五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。

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买房看“五证二书”一般来说买房是不能讲价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的。一般商品房的五证二书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些。2、如何才能看懂户型图的好坏之前小编给大家讲过如何才能看懂户型图。只需要按照文章所说的就可以。户型要注意，好户型是动静分离。休息区与活动区分开。动态部分是厕所，客厅．餐厅。静态部分指的是卧室，书房。动与静不能混在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）。面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被晒。但是价格相对就会贵一点。至于楼层呢，多层的话就是金三银四**佳，小高层或高层3分之一以下的楼层不佳。一梯两户优于一梯4户，4户的采光就不好空气不流通也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年．客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向．采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室**好要设有过道才能到达为佳）．卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．厨房：不宜靠近房间，门不能对着房间．5或6个平方为宜，宽度不宜低于1米5，长度4米为优．通风采光要好．卫生间：公共卫生间应为蹲便式，主卧卫生间应为坐便式．有浴缸的卫生间宽度1米6为宜，淋浴的宽度为1米2为宜．公共的应设在动区．阳台：主阳台应与客厅连接，这样有助于客厅的视野采光．生活阳台（洗衣晒衣）应与次卧或厨房连接．假如选择是楼中楼的话，又分为复式和跃层．复式可吹拔空间（常出现在商场，酒店大堂），就是一楼客厅连接到二楼天花板，人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板，一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上，好处是显空间大，气派，坏处是装修费用高，空调量大．跃层就不用说拉，没有吹拔空间．错层的户型，是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上，需要上或下一两及阶梯才能到达，这些户型是年轻人比较喜欢的，老人就不行了．注意购买面积和使用面积不能相差太大，公摊面积过大的话当然不划算．

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一、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证。有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。购买时需要注意所购楼号是否在预售范围内。如果购买的是现房，则开发商须提供房屋所有权证和国有土地使用证。购现房需要查看开发商是否有大证。二、了解项目是否存在抵押情况。如果项目存在抵押，抵押期满，无法偿还贷款的话，银行作为抵押权人行使抵押权，对房产进行拍卖，所得价款优先受偿，购房者作为第三方无法与银行对抗，风险不言而喻。由于期房抵押查询不接待个人，需要时可委托律师进行查询。三、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。四、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。五、面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。六、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。七、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。八、可请专业人员审查。在签订房屋买卖合同时，较好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。**就是买房时按国家比例第一次支付的**低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，余下的从银行贷款。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款**款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行**款比例20%的规定。

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