请问大家，德国如何买房？购买时需要注意什么。

一、开发商的“购房可上名校”承诺如何保证问题：购买期房时，售楼小姐说这家楼盘是房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但买房者还是有些不放心，害怕被忽悠，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，遇此情况应该怎么办？支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，或者与开发商协商将在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。二、各种原因导致买了房，也无法就读名校问题：户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，买房者的孩子就无法入学。支招：买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，在购房合同中，要增加“卖房人户口应在付清房款前迁出”的约定。问题：原房主户口虽迁出，但由于原房主（新房主）的做法，与学校的规定相违背，新房主的孩子可能也无法就读该校。比如，原房主的孩子还在该校就读，新房主可能就无法让自己的孩子就读该校，因为一般名校都有规定：每个户口名下，只能允许一名孩子就读。支招：可以到具体学校查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。另外，有些学校还有特别的限制，比如户主与学生之间的亲属关系限制、在孩子入学几年前须取得地段户籍的限制等，购房人应对学校的这些规定了解清楚。三、调整，房变成“非房”问题：买了一套房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的内，但是孩子到了入学年龄，前去报名时却被告知调整了，小孩不能进入该学校就读。支招：现在很多划分非常复杂，即使与学校仅隔了一条马路，也有可能不属于该，一定要打听清楚。同时，房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校，但过了这个阶段也许就变了。眼下在一些城市新区，新交付楼盘越来越多，相应地段学校面临生源剧增的压力，有可能对进行重新调整划分，相比之下，市中心房这方面的顾虑会少一些。

小刘**近就打算买他人生中的第一套房，综合各方面的条件之后他决定在一个前几年开盘的次新房楼盘买一套二手房。于是问题来了，买二手房往往要通过中介机构，过程很复杂，为了不吃大亏，他请教了理财专家。 理财专家表示，这位朋友第一套房子就选择二手房，还是蛮有想法的。很多年轻人，在支付能力允许的情况下，一般会选择买新房而不考虑二手房。其实，对我们普通老百姓来说，住宅可能是我们这辈子**大的一项支出或者投资了。在住宅投资上，有三项标准是**重要的。 同等价位上，如果二手房比较符合保值的标准，那也是一个很不错的选择。尤其是一些早年纯做投资用的毛坯二手房，装修时免去了先拆再装的麻烦，是非常不错的。 但是，买二手房**大的问题就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有没有，另一方面流程特别复杂，还有各种杂七杂八的费用，总是让人搞不清楚。 这些担心不是多余的。二手房买卖里，怎么和中介打交道其实是一门“艺术”。你得明白哪些事情是需要我们自己完成，哪些服务是他们可以提供的，这样才能“利用”或者说“管理”好他们。 我们可以用这三条原则来作为引导。 原则一：至少从三个来源 了解同一房产信息 第一，是别指望天上掉馅饼。在网上甚至中介门店的门口，我们往往会看到很多非常便宜的房子，基本上全是挂出来吸引眼球的，实际上就算有肯定也一早被人抢走了。 那我们从哪里了解房源比较好？ 参考之前的标准做了功课后，大概就知道哪些小区比较好。当你确定了几个特定的对象，其实还是容易找的。**直接就是去小区附近的线下中介机构，一般都有多家不同机构，让他们带你去一套套看。此外还有一些二手房交易的手机App，是希望做“真实房源”的。我的建议是至少从三个不同来源了解同一套房子，或者同一个小区的情况。 这样一趟下来，整体的价格情况也就基本摸清了。当然，如果看中的是独家代理，就是另当别论了。 原则二：和中介谈总价不谈转让价 第二，是价格打包原则。现在中介的做法，一般是先带你看房子，你觉得房子ok了，就找房东谈转让价，**后再来谈各种费用。这样其实你比较被动，因为除了转让价格，还有各种费用，很多人到**后才发现自己要出的钱比预计的多不少。 那应该怎么做呢？其实也简单，分清主次，各个击破就行。在房东的原价基础上，让中介把所有要支付的钱列成一张表，汇总成打包价格。这样你就知道哪些是有弹性可以谈的，哪些是规定不能改的。 除了转让费，还有哪些费用？一次房产交易，除了房东转让的价格之外，还有交给政府的税费、以及给中介和其他附属机构的各种费用。具体的项目你直接上网搜就行了。不过除了税费，其他方面都是有弹性、可以谈的。 比如说？你需要关注的只有两项，一项是评估费，一项是中介费。 评估我知道，是办理银行按揭贷款的时候需要的一份材料，简单说就是让银行知道这个房子价值这么多钱，才会给你发放房贷贷款。 理论上这个钱不应该买方出，不过实际上还是买方出钱请评估单位出具这样一份报告。事实上，中国房产市场的总体价格还算透明，评估机构的作用其实很有限。但是很多中介机构有合作的评估单位，也许会报一个较高的评估费，如果你提出来应该会给你降，不提出来也就吃亏了。我见过有单位报一万的，但你只要提出来，基本上都能降到一两千。 再说中介费。中介费方面就明确一点，除非是房东给某一家中介独家代理销售的，其他的情况下你就这家不行换一家，肯定可以往下压。比如杭州，很多时候中介会报一个3%的中介费率，其实是可以谈到1.5%甚至以下的。当你掌握的信息和中介一样多的时候，他就很难向你开口要高价中介费用了。 也对，其实到这里为止中介也就是一个信息中介。现在中介这么多，还有一些房产交易App直接跳过了中介，中介的价值就小很多了。那为什么不再压低一点呢？ 这就是我说的第三个方面，中介的价值，其实不再是信息中介，而是一份服务了。 原则三：和房东谈转让价 中介做缓冲 整个交易过程，**麻烦的是和房东谈价格。这是一个零和游戏，一方多了另一方就少了，很多时候是各让一步。所以，怎么各让一步皆大欢喜，就是中介“耍嘴皮”的时候了。 中介的价值其实就在于“撮合”。二手房都是一房一价，你就算了解了同一个小区其他房子的转让价格，要说服房东给你降也不容易，毕竟这相当于从自己口袋里面掏钱，受气、被骂也是常见。 这么说，某种程度上，中介的作用是把买卖双方哄好，让这个交易顺利完成咯？所以老师你才强调，买房之前先做好功课，把几项重要的标准都拿捏清楚，看准了再去找，合适的时候让个步。 选中之后，大概心里有一条底线，当你的底线比较清楚的时候，中介再和另一方交涉。因为谈价格**忌讳的是谈定之后觉得价格高了反悔。 那么谈完价格之后的流程呢？ 价格谈完，还有很多复杂手续，但大多是标准化的流程，有中介协助处理是大大节省了时间成本的。这些就是房产中介必须存在的理由，得把他们当做提供服务、而不是提供信息的一方。当然，他们的定价也就是服务费，不能太高，但是估计也低不了，毕竟他们是专业的，而且会越来越专业。 总结 买房子，**重要的是合适。目前二手房交易，中介还是少不了，但是我们需要“管理”好他们，明确我们的需求和底线： 一、至少从三个信息源了解信息，不管是中介机构还是手机App。 二、谈价格前，先确定汇总价格，再处理其中的弹性空间，中介费、评估费是重头。 三、转让价让中介帮着双方撮合，砍价是一个“受气”的任务，这是一项需要花钱的服务。

一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。 二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的**。 三：社区内部规划。1，供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。 四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。 五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。

全部5个回答 >

买房看“五证二书”一般来说买房是不能讲价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的。一般商品房的五证二书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些。2、如何才能看懂户型图的好坏之前小编给大家讲过如何才能看懂户型图。只需要按照文章所说的就可以。户型要注意，好户型是动静分离。休息区与活动区分开。动态部分是厕所，客厅．餐厅。静态部分指的是卧室，书房。动与静不能混在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）。面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被晒。但是价格相对就会贵一点。至于楼层呢，多层的话就是金三银四**佳，小高层或高层3分之一以下的楼层不佳。一梯两户优于一梯4户，4户的采光就不好空气不流通也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年．客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向．采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室**好要设有过道才能到达为佳）．卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．厨房：不宜靠近房间，门不能对着房间．5或6个平方为宜，宽度不宜低于1米5，长度4米为优．通风采光要好．卫生间：公共卫生间应为蹲便式，主卧卫生间应为坐便式．有浴缸的卫生间宽度1米6为宜，淋浴的宽度为1米2为宜．公共的应设在动区．阳台：主阳台应与客厅连接，这样有助于客厅的视野采光．生活阳台（洗衣晒衣）应与次卧或厨房连接．假如选择是楼中楼的话，又分为复式和跃层．复式可吹拔空间（常出现在商场，酒店大堂），就是一楼客厅连接到二楼天花板，人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板，一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上，好处是显空间大，气派，坏处是装修费用高，空调量大．跃层就不用说拉，没有吹拔空间．错层的户型，是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上，需要上或下一两及阶梯才能到达，这些户型是年轻人比较喜欢的，老人就不行了．注意购买面积和使用面积不能相差太大，公摊面积过大的话当然不划算．

全部5个回答 >

购买二手房，**重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、**的公房必须要原单位盖章后才能出让。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的**低保值价。**后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。挑选“二手房”四大技巧住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中**活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。查明产权状况“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。看清房屋结构“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。考察环境和配套旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。了解物业管理状况对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。二手房砍价技巧目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，**好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主**后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到**后关头不应价的原则。另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时**好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。二手房安全交易四步走第一阶段心理准备针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，**后您再选一家公司代理。想卖多少钱？这是业主**关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。第二阶段市场考察看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。第三阶段房屋交易卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。第四阶段物业交割正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。

全部5个回答 >