没有房产证的房子为什么还那么多买？

• 141****1092 一、首先要注意这些房子一定不能买
  如果有卖家跟你说要卖以下这些房子：
  1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房；
  2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘；未取得规划审批的楼盘；私自变更规划的楼盘；私自改变土地用途的楼盘；
  3、土地产权存在纠纷；
  4、没有销售许可证又无产权证的房屋；
  5、未经验收或验收不合格的房屋；
  6、土地或房屋未解除抵押的；
  7、开发商未交纳相关税费的房屋；
  8、土地、房屋被有关部门司法查封；
  9、其他法律法规规定不能出售的房子。
  对于以上这些没有房产证的房子，给再低的价钱也不能买。否则，一旦出事是没有法律保护的。
  二、除上述情况外房产证没办下来的房屋如何买卖？
  对于房产证没办下来的房子买卖问题，一般分为以下两种情况：
  1、刚刚交了**款，但是还没有来办按揭
  2、正在还房贷，还没有交房
  如果是以上的两种情况，其实采用一些方法还是可以进行交易的！下面购房指南通过一个案例给大家讲解一下！
  案列回顾：
  A先生之前贷款购买了一套125平方米的新房，房子的房产证一直都没能办理下来，后来A先生因为工作调动的原因这套房离公司较远，就希望卖出这套房买套离公司近的房子，于是他前去开发商那里咨询，后来就郁闷了，因为售楼处的工作人员告诉他，如果说想卖掉这房子的话，买方必须要全款购买的才可以办理更名。
  A先生觉得，房子已经是他的了，为什么不能卖掉然后让买家按揭呢？
  注意问题：
  从法律上来说如果上述房屋发生交易行为是不被保护的，对于买房者来说，购买无产权证的房屋，风险非常大，因为一旦出现卖主有外债等意外，对于买方来说，要维护自己的利益就非常困难，出了什么问题都只能自己承担。
  交易办法：
  （1）直接办理更名
  如果购房者确实想购买此类房屋，且房子正在还贷期是可以直接去更名的，具体流程如下：
  1、在征得开发商的同意后，A先生还清所有房贷，拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同；
  2、开发商带着合同和注销备案的登记表去房地局办理房子的注销手续；
  3、注销完成之后买方再与开发商签订新的商品房买卖合同，重新在房管局备案。
  上述流程有三个关键点必须满足才可以更名：
  1．A先生必须要先还清银行贷款 2．更名要取得开发商同意 3．买方也要全款购买，不能按揭
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，这样即便是挂在中介也是比较难出手的房子。
  （2）等待房产证下来再过户
  双方约定等房产证下来再过户是比较稳妥的方法，买卖双方可以先签订一份协议，约定好**款项和过户时间（房产证下来就过户），然后预付**款，**后就是等到房产证下来，再办理过户，先过房产证，再过户土地证，过户后再交付尾款。
  三、没有房产证的房屋交易建议
  1、因为没有房产证的房子在交易的时候风险比较大，买卖双方应该都要谨慎。
  2、对于购房者来说，降低风险就要取得房产证之前尽量少交房款，可以约定资金托管，应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向买方倾斜。
  3、如果一定要卖或者买没有拿到房产证的房子，双方一定要对该房产进行详细了解，确保房产证何时拿到，而且房价在一段时间会有波动，**好约定违约金的标准，以免一方违约，同时也要有交易存在风险的心理准备。 2018-10-18 14:30:31
• 131****3365 没有产权的房子属于小产权房，价格低主要原因是没有土地成本或者土地成本超低，同时没有正规的开发和买卖手续，所以税费成本也很低，故而价格便宜。
  
  
  　　但是小产权房是不受法律保护的，国家对小产权的买卖明令禁止。
  
  
  2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
  
  2015年，《不动产登记条例实施》对于小产权房做的的规定是不予登记，至此小产权房转正无望。
  
  注解： “小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  　　小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 2018-10-18 14:30:05
• 138****4006 没有产权的房子属于小产权房，价格低主要原因是没有土地成本或者土地成本超低，同时没有正规的开发和买卖手续，所以税费成本也很低，故而价格便宜。
  
  但是小产权房是不受法律保护的，国家对小产权的买卖明令禁止。
  
  （1）“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳 土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  
  （2）小产权房的坏处是法律上的权利没有保障，即不能确定房屋所有权（没有明确的产权），不能办理房屋产权证，不能依照法定程序进行买卖。另外，如遇国家征收，所得补偿也较有完整产权的房屋要低的多。
  
  （3）、小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。而且，现在国家严厉打击小产权房，建议您还是看看商品房，以免自己的权益受到损失。
  
  （4）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 2018-10-18 14:29:56