房屋买卖合同违约要如何起诉

• 134****2349 签订房屋买卖合同后，当事人一方违约，可以按照法律规定和合同约定追究违约方的违约责任。通常房屋买卖合同约定的定金，违约方应该赔偿另一方当事人。
  　　《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
  　　《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”
  　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
  　　（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；
  　　（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；
  　　（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；
  　　（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。 2018-10-07 21:17:05
• 133****6425 如果是卖方违约，应按照购房协议上的约定支付买方违约金，没有约定的可以协商，协商未果的，买方可以向人民法院起诉维权。
  依据《中华人民共和国合同法》：
  
  1.第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
  
  2.第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2018-10-07 21:16:59
• 138****0063 在房价动荡的周期，二手房交易过程中的违约行为屡见不鲜，其中**常见的违约原因无外乎房价上涨，卖家受利益驱使违约或者是买家因各种房屋问题或者政策问题违约。那么在实际的购房中，违约责任该如何处理，赔偿金额又该如何计算呢？
  
  
  整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：
  
  1、双方都同意解除合同
  
  在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
  
  2、一方坚决履行合同
  
  从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
  
  对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
  
  （1）双方能够协商确定的，从其约定；
  
  （2）双方不能协商确定的，又分两种情况：
  
  a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。
  
  b、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应**大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
  
  常见的3种违约情形案例：
  
  1、买方受限购限贷政策影响而不得不违约
  
  二手房交易因受到限购限贷政策的影响造成交易无法继续实属不可抗因素，在该种情况下，买方不得不违约，卖方应当将收取的定金或者房款等钱财返还给买方，买方也应将接受的房屋返还给卖方，同时按照双方的损失，秉承公平合理的原则处理钱财损失问题。交接完毕之后，合同解除。
  
  2、一方拖延交易造成违约
  
  该项更多的针对的是卖家的违约。在一日一变的市场环境下，很多二手房卖家都在观望房价上涨给自己增加的利益收入，所以在实际的交易过程中可能会出现拖延交易，缓慢交易的情况。签订房屋买卖合同之后，因任何一方的原因拖延办理手续，本质上都是一种违约行为。如果没有影响对方的利益还好，一旦影响了对方的利益，那就真正的构成了法律上的违约了。如果出现这种情况，守约方应该及时、谨慎的保留房屋交易过程中的凭证和文件证据，出现问题时，及时向相关法律部门发函，为保障自己的利益作出合理的赔偿与处理方法。
  
  3、交接物业后发现问题从而违约
  
  买卖双方如果走到物业交接这一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在该环节买方违约的情况也是会有的。一般表现为，买卖双方在物业交接过程中，发现原房主在物业费方面拖欠严重，或者房屋遗留问题，租售矛盾等前期不注意的问题，都在入住这一刻发现，从而买方要求解除合同。此时买方一定要做好取证留据。一般而言，在二手房交易的时候都会预留相应的押金，守约方可以以此为证据，获得卖方的赔偿。如果还是想要购买该房屋的话，一定要让卖方将遗留问题解决完再去过户，交房。
  
  从合同中是否有约定的角度来看：
  
  1、《房屋买卖合同》中对违约处理办法作出约定
  
  《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  当事人双方虽然在合同中对可能出现的问题进行了约定，但不一定非常完善。如果违约赔偿处理方法不考虑上述几种情况的话，那就按照合同中约定的来进行赔偿，但是赔偿额度也要与实际情况相符合。
  
  2、《房屋买卖合同》中未对违约违约处理办法作出约定
  
  《合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
  
  若二手房买卖双方在合同中没有将可能出现的违约风险进行违约责任追究或赔偿计算，出现问题时，守约方仍旧可以根据自身实际损失赔偿额进行主张，其中损失包括由于对方的违约行为所造成的损失以及合同正常履行后可获得的利益。然后经过法律部门的酌情核实，对违约方作出适当的赔偿要求，弥补守约方的损失。 2018-10-07 21:16:51
• 153****5136 搜集对方违约的证据，协商不成，到 对方住所地法院起诉解决。
  　　法律依据《中华人民共和国合同法》
  　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  　　《中华人民共和国民事诉讼法》
  　　第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。 2018-10-07 21:16:40
• 148****6326 提交诉讼状、身份证复印件、诉讼费、房屋买卖合同复印件、到房屋纠纷所在地法院立案大厅办理
  提供证据证明违约，及约定的违约责任，赔偿的违约金
  民事诉讼法
  第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：
  （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
  （二）有明确的被告；
  （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
  （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
  第一百二十条 起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
  书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
  第一百二十一条 起诉状应当记明下列事项：
  （一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；
  （二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；
  （三）诉讼请求和所根据的事实与理由；
  （四）证据和证据来源，证人姓名和住所。 2018-10-07 21:16:35