房价暴涨，卖家签完购房合同就反悔不卖了，我该怎么办？

• 148****3148 一、签了定金合同，卖家违约了
  如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
  二、签了买卖合同，卖家违约了
  根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
  1、起诉要求继续履行合同
  在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
  以下情形除外：
  卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效；
  卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等；
  卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；
  房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。
  2、违约金和实际损失
  房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。
  根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
  所谓实际损失：
  可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
  房屋涨跌损失的确定，有2种方法：
  双方协商确定；不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
  综上所述，如果双方签订的合同真实有效，在卖家违约时，买家可以拿起法律武器维护自身权益，将卖家起诉至法院，要求对方继续履行合同，或者主张房价上涨所造成的实际损失，而不是拿了违约金了事。 2018-10-05 11:47:39
• 136****5006 您好，建议直接委托律师起诉。
  根据我国《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2018-10-05 11:46:12
• 137****5827 您好,你有权起诉要求继续履行合同,法律支持你的权利主张;同时你也有权以对方违约为由要求解除合同,并追究对方违约导致的房屋涨价损失赔偿。 2018-10-05 11:45:47