谁能告诉我买楼需要注意什么？

在买房过程中，普通用户**不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，因此，首先得了解公用建筑面积分摊的基本原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

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重点就是检查你房子里的一些东西的质量问题。具体参考如下：墙面是否有空鼓现象，这个需呀用响鼓槌进行一点一点的墙面敲击才能检查出来；检查开放商给房子里布置的水管线路安全问题，打开水表，到厨房水槽龙头、马桶进行放水，看是否是通畅的， 以确保管道可以使用；检查开发商给房子里布置的电线的线路问题，每个空间的灯都打开试试，看看是否是亮的，确保线路是通的，还有就是插座电线进行测试，确保是通的；检查开发商给房子里布置的移门、窗户的质量安全问题，需要通过开启关闭，听是否有唧唧叫的声音，看型材闭合的是否紧密即可；再仔细看看窗户的上角是否有漏水，特别是有飘窗的窗户上角；用红外水平仪进行墙的垂直程度进行检测，看是否是竖直的直角边。

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1、提前预约在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2－7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。2、贷款文件要准备好借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，较好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用**帮业主还清尾款后业主涨价的风险。3、降息后利率的计算方式新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，贷款人也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。在提前还清全部贷款后，贷款人要记住到保险公司等部门退保。4、退保贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。

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买新房注意事项:1、事先审查开发商的预售许可证通常情况下，如果开发商有房屋的预售许可证，也会有相关的规划许可证、土地使用证等等。所以购房者在买新房之前**好审查开发商的预售许可证，并且是审查原件，以防复印件作假。2、按照合法程序和标准签订合同购房者应该按照标准签订房屋买卖合同，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》。因为这并非购房的必经程序，这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。3、签订合同，事先约定交房时限因为各种原因，导致交房延期现象时有发生，为了避免开发商在预售合同上大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期等，并使用一些模糊的语言。购房者在签订合同时，一定要将交房日具体确定到“某年某月某日”，并写明如果开发商不能按时交房应该承担哪些责任。4、考虑不能贷款的情况现在人买房一般都需要向银行贷款，但可能会出现部分购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷的情况，所以购房者一定要在购房合同中和开发商约定清楚，如果购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项。如果购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来，可能还要承担违约责任。5、确认各项费用的支出问题交房时，购房者大多都还要支出一部分款项，比如说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等。除此之外还可能有一些小的支出费用，为了避免以后和开发商发生纠纷，**好事先确定这部分费用由谁承担。6、标清房价以及计价方式在购房合同中，房子的的单价和总价通常会有标注，但是**好把房价的计价方式一并标明。事先确认好房价和计价方式，双方都不能轻易更改，这是对购房者权益的保障。7、不要被广告迷惑很多项目在宣传时，为了吸引更多的购房者，都会夸大项目的各种优点，甚至会虚构还没有建成的周边配套，这些事实上可能还违反了广告法规定。购房者如果不确定开发商广告内容的真实性，可以要求开发商将广告内容附在合同的补充协议中，以保障自身的购房权益。8、注意房屋质量问题购房者一定要仔细看一下《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，**好也可以作为合同的附件，确认无误后再与开发商签订购房协议，并且对房屋质量方面的问题（墙体表面裂缝、地面平整度、厨房、卫生间防水情况等等）进行明确的约定。9、明确双方违约责任一般来说购房者容易出现违约的地方就是延期交款，但是开发商却可能会在很多方面出现违约，比如说一房多卖、房产证无法按时办理等等，为了避免这样的情况发生，双方**好在合同中就约定好双方的违约责任，规范双方行为。

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注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。 1、《选房应考虑的主要因素》 （1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。 具体而言主要是指： ①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。 ②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。 ③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。 ④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。 （2）要看住宅环境。 住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。 （3）看住宅的健康与安全性。 要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。 （4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。 （5）看房屋的品质状况。 主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。 （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。 总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。 2、如何选择开发商。 （1）搞清开发商的资质。 国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别： ①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。 ②《资质证书》上标明 的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。 ③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。 （2）了解开发商的实力。 开发商的实力是保证项目正常进行的**关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。 从以下几方面，可以了解开发商的实力： ①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。 ②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。 ③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。 ④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。 （3）了解开发商的信誉 信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。 从以下几方面，可以了解到开发商的信誉： ①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。 ②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。 （4）考察销售的资质。 商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售： ①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络； ②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎； ③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。 如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。 对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。 物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。 3、如何识别“假热销” （1）认购时间看长短。 大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。 从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主论坛”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。 对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。 （2）莫中“雇托炒房”计。 “雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。 实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。

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