个人二手房交易过程中应该注意什么?

• 134****3960 一、确认产权的可靠度
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
  3.一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
  2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
  3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积
  1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
  2.产权证上一般标明的是建筑面积；
  3.**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构
  1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
  2.管线是否太多或者走线不合理；
  3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  六、考核房屋的市政配套
  1.打开水龙头观察水的质量、水压；
  2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
  4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
  5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
  6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
  8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  七、了解装修的状况
  1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
  2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  八、查验物业管理的水平
  1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
  2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
  3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
  4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  九、了解以后居住的费用
  1.水、电、煤、暖的价格；
  2.物业管理费的收取标准；
  3.车位的费用。
  十、追溯旧房的历史
  1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
  2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；
  3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
  4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  十一、了解邻居的组合 2018-09-17 22:22:54
• 141****3332 一、产权手续须核实
  首先，卖方必须是房屋的所有人，这需要通过查验产权证和产权人身份证核实。而房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。没有房产证的房屋交易对买家来说有着得不到房屋的巨大风险，是千万要避免的。
  产权是否清晰是另一大问题。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  再进一步，就要核实房屋状况，从房屋的建筑状况、小区状况、权利情况等方面入手，核实越清晰越有利于控制好交易的实际成本和风险。比如，土地的使用性质如何、使用年限多少；是否会因市政规划而拆迁；附近是否有新的规划影响该房屋的价值，如工厂、高层建筑等。另外，所购买的二手房是不是福利房屋、单位房屋也需要认清，对这类在交易、转让等方面有相关限制和规定的房屋，要注意避免买卖合同与国家法律相冲突，造成侵权、合同无效等不必要的麻烦。
  二、交易程序要明确
  二手房的交易一般可分为看房、签约、按合同约定明确时间交付**款、过户、交房、给余款几大步骤。在这几个步骤之中，首先需要注意的就是要保留好交易的证据，同时过户时一定要房产证上所有人都到场才可以进行过户，以避免日后的纠纷。
  在交房时还要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及燃气费用长期拖欠，且已欠下不小的数目，购房者不知情买下之后，所有费用可能就要自己全部承担了。相类似的，房屋的一些隐性的缺陷，如过去曾发生过案件、私自改造留下的隐患、与他人在产权上的纠纷等等，也需要购房者通过邻居、业委会有所了解。恶意隐瞒的质量问题虽可通过法律程序维权，但未雨绸缪总好过亡羊补牢。
  三、合同总是**关键
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  其中，明确严格的违约责任是非常要紧的，特别是意向金的交付、上家户口的迁出、过户期限的明确等等，一旦没有清晰明确的合同约定，就可能导致二手房买家遭遇没法及时拿到房屋、没法迁入户口、没法得到合理的违约补偿等麻烦。 2018-09-17 22:22:41
• 152****6763 在二手房买卖、交易过程中须注意以下十点：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。 2018-09-17 22:22:32