看上了一套动迁房，如何在购买动迁房时规避风险？

• 135****7658 动迁安置房屋毕竟要满三年才能过户，时间跨度比较长，购买此类房屋的风险与购买普通房屋相比还是会大一些。在购买此类房屋时要注意防范这些方面的法律风险：(一)购房产权证还没有办出来的房屋，要注意核实动迁安置协议，要求动迁安置协议上的被拆迁人和同住人签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人，但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人，所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住在买卖合同上签字。(二)房屋买卖合同的内容很关键，约定要尽量详细，对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面，特别是违约条款的设定，要做到既要合法又要能制约对方违约，违约金约定过高法律不予保护，约定过低不能制约对方，所以在违约条款的设置上一定要重视。
  动迁房买卖数量不断增加，由于操作过程不规范，导致过户时产生很多问题，**近因交易过户时间缩短到满三年，也产生了很多违约的情况，所以在购买此类房屋时不要太大意，还是要提高风险意识，考虑的情况尽量全面，把可能产生的风险设定在可控的范围内，保证房屋买卖流程有依据，各个环节顺利。在购买房屋涉及大额房款支付时一定要通过银行转账的方式支付，对交房后产生的专修费、物业费、水电煤有限电视等费用的缴费单尽量保留，以备将来不时之需。 二、动迁房的产权证能直接做成买家的名字吗
  动迁安置房屋在没有办理产权证前出售，很多中介与动迁公司伪造动迁安置协议，变更被拆迁人，致使房屋产权直接登记在买家名下，此类买卖存在很大风险，如本案房屋产权证被交易中心依法撤销。撤销房屋产权证一是由于提供了虚假的材料;二是涉案房屋尚未登记在被拆迁人名下，其尚未取得物权，根据物权法的规定，没有取得物权的而签订的房屋买卖合同效力待定;三是根据法律规定房屋涉及到产权登记及税费缴纳，在没有办理产权登记时，合同权利人不可以直接转入合同权利义务，该规定是为了避免在房屋交易过程中逃避税款行为。 2018-09-11 14:26:03
• 146****2084 目前绝大多数的配套安置房有过户时间的限制，一般是产证办出后5年内不得过户，通常在产证的附记里体现。
  然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30%（当然视房屋的具体位置、离过户限制的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  因此必须满足上述五个条件之一，合同才能被确认为无效。至于上海市目前关于配套房限期内禁止转让的地方性规定，其所规定的是当事人在限期内的转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋产权的风险，但合同没有违反法律法规
  ，合同效力并不因此遭到否认。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处，就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。
  简单地说，购买此类动迁房的风险的性质和种类，和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形，也存在因卖方有其他债务，房屋被查封或抵押而不能过户的情形。但是不同的是这个风险等待期特别长，所谓风险等待期就是在这个期限，风险是否发生、何时发生都是不确定的。一般的二手房买卖，从签订买卖合同到过户到交房，前后一般也就是2-3个月时间，在这个时间段内，有可能发生一些不确定的风险，但由于时间较短，发生风险的机率较小。而动迁房买卖从签订买卖合同到**后过户，前后可能就是5年的时间，5年那么长，发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变，但经过了5年，如果房价涨得非常厉害，心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化，所以才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。
  作为律师，我并不建议客户购买此类房屋，毕竟风险太不确定，对于一个从事法律工作的人来讲，**不愿意碰到的也许就是不确定性。但如果向客户告知过风险后，客户经过自己的权衡，仍然执意要购买的，那么作为律师，也只能**大程度地为客户来降低风险。
  1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。
  2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明确权利与义务，并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些，并无坏处。因为违约金过高或过低，并没有绝对的所谓20%或多少的标准，而是与实际损失想比较而言。如果将来5年后，损失小于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调低违约金；如果损失高于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲，选择前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节，委托律师拟定可以达到更全面的保护。
  3、因为目前签订的房屋买卖合同一般不能在交易中心备案，无法防止一房两卖，除了让卖方实际交房作为保障外，一般会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证，再设立其他抵押（抵押并没有次数的限制）；同时由于交易中心认可的是借款抵押协议，而借款实际并不存在，此抵押协议有被认定为无效的风险。
  4、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前上海多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法。有客户在张峥嵘律师的建议下，至外地办出了有同样效力的公证委托书。但此类委托书也有被卖方私自撤销的风险。
  在动迁房买卖的过程中有很多细节，不同的买卖双方可能碰到的情况不完全一致，无法一一预见。因此上述几点只是普遍适用的建议，可以运用于大多数的买卖过程。如有特殊情况，建议还是事前多咨询律师，谨慎操作。
  2018-09-11 14:25:55
• 152****0706 首先你要弄明白你说的动迁房，是否属于拆迁安置房产，是否属于一个小区或是一栋楼才有一个房产证土地证的小产权住房？国家规定，拆迁安置房产，需要房主持有满五年，缴纳土地出让金以及契税等相关税费，才可以办理正规商品房房产证，。此时，该住房才可以上市交易买卖过户！
  你买房子，要看三证是否齐全，土地使用证，房产证，契税证。缺一不可！还有原房主家庭户籍是否迁出该住房，不然你以后后患无穷！
  建议是，你和中介以及房主协议好，以后这个土地出让金和契税等税费，是谁来缴纳，因为这房子需要交纳两次税费！一次是办理正规房产证时，以原房主名义缴纳，一次是你买下住房办理过户时缴纳，不要贪图字面上价格便宜就买下，很多隐性收费，一定要弄明白，不然，**后你会发现，这房子一点也不比外边现成商品房便宜，而且后患无穷！
  祝好运 2018-09-11 14:25:45