有没有人知道，房贷提前还贷的利与弊？

• 139****3424 建议
  有能力就提前还贷，就现有形式看，银行贷款利率只增不减，提前还贷顶多交些手续费 2018-09-08 22:46:44
• 151****7397 住房贷款提前还贷，已成为市民关心的热门话题。其实提前还贷不是大部分客户的愿望，而且也并非唯一的选择。有关银行专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源，否则提前还 贷多支付不少利息，吃亏的只能是客户自己。住房贷款是一项长期行为，难免在途中发生意外情况。贷款期限以短一点为好，以避免造成不必要的利息损失。因为贷款期限越长，先期支付的利息越多，损失的利息也多。
  
  个人购房借款合同的变更包括贷款期限变更、还款方式变更和抵押物变更等不同情况。其中贷款期限变更是指借贷双方和原合同其他当事人同意延长原合同约定贷款期限的行为；还款方式变更是指贷款期限内由于收入水平变化或其他重大变故导致借款人还贷能力变化，借贷双方和原合同的其他当事人同意改变原合同约定还款方式的行为；抵押物变更则是指因借款人调换房屋、房屋价值贬损等原因，借贷双方和原合同的其他当事人同意更换或增加抵押物的行为。
  
  如果在某段时间，购房者投资另有方向，想减少还贷整体支出，也完全可向贷款行提出变更贷款方式和年限申请。变更贷款只可在每年初进行，即每年一月份向贷款银行提出更改贷款方式变更申请。对任何一种还款方式，部分或全部提前还款，银行对提前还款的借款人完全是按照实际签署的贷款协议执行，根据贷款时间和贷款金额据实收取利息。
  
  中国工商银行“对个人购房借款合同变更有关事项”的规定中贷款人可以根据自己的实际情况变更个人住房借款合同的贷款期限、还款方式和抵押物。根据该办法，借款人可通过银行办理延长贷款期限手续，减少每月还款额，从而增加还款能力；通过改变还款方式，合理调整还款计划；通过变更抵押物，可以实现已购房屋的更换。同时，借款人在办理上述手续时，还将因已在工行发生了借贷关系，而获得简化手续、减少程序等方面的便利。
  贷款：看利率选方式
  
  近期，“等额本金”、“等额本息”所引发的话题和思考，一直为社会各界所广为关注，许多市民都认为，自己购房贷款所选择的等额本息法，要比选择等额本金法支付更多的利息，是大大地吃亏了。
  
  这其实是个误解。交行理财专家特别提醒市民：不同的还款方式划算与否，主要是由于货币的时间价值和机会成本造成的，在考虑自身资金承受力的同时，要兼顾以下多种情况。
  
  首先，利率变化时两种还款方式的剩余本金不同，导致还款金额产生不同。“等额本金”、“等额本息”两种还款方式虽然没有本质的区别，但整个还款期间，贷款利率却会影响到这两种还款方式。
  
  与国外流行的长期抵押贷款采用固定利率不同，我国商业银行目前采用的贷款利率是浮动的，是根据人民银行的规定每年进行相应调整的。1992年以来，住房公积金贷款利率就调整了九次。**后一次是在2002年2月份，人民银行再次将个人住房贷款利率进行了调整，5年以上住房商业贷款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公积金贷款利率则由4.59%降到了4.05%。一旦还款期间贷款利率发生变化，两种还款方式就会产生一些微妙的变化。
  
  在归还贷款前期，“等额本金法”归还本息的金额要比“等额本息法”多。因此，在还款期间遇到贷款利率调整时，两种还款方式剩余的贷款本金是不相同的：“等额本金法”剩余的本金要比“等额本息法”剩余的本金要少。刚才说过，两种还款方式在金额、利率和期限相同的前提下是没有本质区别的，因此不同的贷款本金在新的贷款利率下必然造成某种失衡。当贷款利率呈下降趋势时，选择“等额本息法”要比选择“等额本金法”划算。因为“等额本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金就比等额本息法少，以致两种还款方式支付的本息总和差距就会缩小。反之，当贷款利率呈上升趋势时，“选择等额本金法”就要比选择“等额本息法”划算。“等额本金法”在较低利率的情况下已经支付了较多的本息，而在高利率时期剩余的本金要比“等额本息法”少，两种还款方式支付的本息总和差距就会拉大。
  
  举个例子来做比较。如果贷款50万元，贷款期限10年，贷款利率为5.04%。如果利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元，相差8.27%。如果五年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元,**后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元，相差7.7%。如果五年后贷款利率上升为5.58%，则**后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元，相差8.7%。随着贷款期限、金额的增大，这种差距将表现得更加明显。
  
  其次，选择还款方式仍需因人而异，量力而行。交行理财专家指出：选择什么贷款还款方式还是应根据自己资金的偿还能力量力及视具体情况来决定。由于“等额本息法”前期还款压力较小，更适合于年轻人。他们工作年限短，收入却处于上升期，能够相应舒缓目前的还款压力。而“等额本金法”每月还款额相对较高，则可能更适合收入稳定的中年人。当然，目前上海的各家银行都非常注重个人住房贷款的“售后服务”，如果市民在还款期间预期资金发生变化（增加或减少），则还可以根据当时情况对贷款的还款方式进行变更，以达到在贷款期间更省钱的目的。 2018-09-08 22:46:31
• 152****5496 一、提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。
  二、以下三种情况不宜提前还贷
  1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照**新利率执行，利息也只会比前期更低。
  2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
  三、房贷提前还款注意事项
  1、银行允许提前还贷时间不同
  大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
  2、银行调整利息周期不同
  一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照**近的央行基准利率调整为新的还款利息。
  外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
  对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
  3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
  无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
  根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种**简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
  但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
  四、适合提前还款的人群
  1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。
  2、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
  3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
  2018-09-08 22:46:23
• 141****0456 五种提前还贷方式　　　　对打算提前还款的购房者，还要先了解五种提前还款方式：　　　　全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；　　　　部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；　　　　部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；　　　　部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；　　　　个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。
  　　　　提前还贷划算吗？　　　　观点一：不如手头留活钱　　　　在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。
  负利率时代，银行存款实质上缩水是正常现象，风险承受度较高的投资者可多关注股票和基金的机会，选择基金定投是一个不错的投资方式。对保守型的借款人而言，选择低风险的银行理财产品较为可靠。目前，一年期银行理财产品的预期年化收益率约3.5%至4%左右，超过当前CPI涨幅。目前银行主攻的理财产品是3个月内的短期、超短期保本或稳健型理财产品，某行还有以天、7天、4天、30天、60天和90天为周期的产品系列,为有不同流动性需求的市民提供多样化的选择。
  　　　　观点二：善用房贷理财产品　　　　目前，加息的预期仍在，加息意味着房奴要多支付利息，减少利息支出**简单、**稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果，就是房贷理财产品。
  　　　　目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。比如 存贷通，贷活两便，存贷宝等，都有以存抵贷的功能。办了这种房贷理财产品，银行会将借款人存入存贷宝账户中超出一定数额以上的活期存款视同为提前还款，抵扣贷款本金。如果遇到新的投资机会、开支计划，或者急需用钱，借款人则可以随时支取存在账户中的存款，包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣收益，每月定期汇总支付到客户账户中，这样即使账户中的资金经常变动，也能节省利息。
  2018-09-08 22:46:13