农村宅基地的买卖有什么需要注意的地方吗？

• 151****1808 农村宅基地转让易出现的问题
  1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷；
  2、房屋，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷；
  3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。 2018-09-05 11:42:33
• 156****0032 首先一点要确认的就是农民没有宅基地的所有权，只有使用权，所有权属于村集体。如果你要卖宅基地，那么双方确认合同之后可以进行买卖，但是如果你把宅基地卖掉之后，那么你不能再申请新的宅基地。在买卖宅基地的同时，使用权的主体发生变化，应该依照相关的程序进行主体权力的变更登记。
  其次不是所有的人都能到农村购买宅基地，比如说城镇的居民是不能到农村购买宅基地的。如果城镇居民购买了宅基地也不会获得相关的法律保护。如果城里的居民想到农村养老，那么唯一的方法就是到农村租房子住。
  **后农村的宅基地一直都是遵循“一户一宅”的原则，如果一户有多处宅基地，那么可能无法确权。如果数量超标，可能就要被村集体收回。 2018-09-05 11:42:22
• 147****8919 　　根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。
  　　宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。
  　　在日常生活中常常碰到有人咨询农村宅基地的买卖问题，法律实践中也有宅基地买卖的纠纷，因此我们需要了解一下我国法律关于宅基地的相关规定：
  　　1.《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。所以，宅基地本质是一种用益物权，农户只是宅基地的使用权人，没有所有权，宅基地的所有权属于村集体。
  　　2.农村宅基地可以转让，但根据《土地管理法》规定，仅限于本集体经济组织内部的转让。对于转让方而言，转让以后不能再行申请新的宅基地。对于受让方只要是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的，可以取得宅基地的使用权。
  　　3.非宅基地所在地的经济组织成员一般情况下不能获得宅基地的使用权。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。所以，非宅基地所在地的经济组织成员不能在农村购买宅基地，而且也不可能获得法律上的保障。
  　　4.依据我国法律规定，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以，宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。 2018-09-05 11:42:03
• 146****4944 宅基地的“三权分置”即所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活。而**关键的一点是放活使用权：
  三权分置前：政策规定，宅基地是村集体给本集体内部村民使用的，用来建房的土地，只有村民才能使用宅基地，并且明令禁止使用权买卖、转让。
  三权分置后：资格权还归农民，使用权放开，不再局限于分到宅基地的农民，可以卖、可以出租、可以转手。
  但宅基地买卖放开，有一类人还是不能买：城里人到农村买宅基地的口子，绝不松开。也就是说，只能农村人买，可以是本集体的，也可以是外村集体的，但就不能是城里的！
  那么在宅基地买卖过程中，有哪些问题需要农民明确的呢？
  1、买卖的宅基地必须是“空闲”的，必须保证农民正常居住。
  2、宅基地买卖，不涉及宅基地使用权证、房屋产权证的变动，能买卖的，只能是宅基地的使用年限。
  3、国家严禁违法违规利用农村宅基地进行开发房地产或建私人庄园会所。
  4、宅基地和农房必须由农村集体经济组织统一利用和开发，农民个人无权决定。不过农民个人，可以通过入股、抵押等方式加入农村集体经济组织。
  5、宅基地入市的前提，是要拥有该块宅基地的确权证书。 2018-09-05 11:41:50