回迁房可以在售楼处卖吗?回迁房出售有哪些注意事项

回迁房与普通商品房性质有很大不同，很多人对回迁房很陌生，甚至是听都没听过，所以对于回迁房的交易买卖都不太了解，不了解就会出现很多配片的问题，回迁房毕竟和商品房不同，那么回迁房可以在售楼处卖吗，回迁房出售有哪些注意事项呢？今天小编为您整理来看看吧。回迁房可以在售楼处卖吗１、回迁房是开发商征收土地后赔偿给拆迁户的房子，回迁房可以办理房产证，有房产证的回迁房才可以出售，没有房产证的回迁房无法出售，如果是定向回迁房，那就不能随便卖，哪拆迁的，拆迁了多少户都是有数的，如果房子有富余还是可以出售的。２、回迁房如果开发商有出房产证了，那交易都一样，也就可以根据到手的房产证上市交易，没有房产证的回迁房再售楼处出售相信您也不敢买的，有一定的风险，回迁房比商品房要，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。３、回迁房买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，回迁房管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的回迁房准予办理过户手续，如果在售楼处出售的回迁房存在无产权或者部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。回迁房出售有哪些注意事项１、若卖方已经持有房产证，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。２、若卖方只有回迁协议，并无房产证，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。３、许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。以上就是关于回迁房是否可以在售楼处卖以及出售时需要注意哪些事项的分析了，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

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购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。2、按合同规定交房款并取回。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

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回迁房买卖本身就存在一定风险的，在买房过程中要如何合理规避这类风险呢?首先是购房合同的签订，在签订回迁房买卖合同前要查看房屋是否已经取得产权证，在签订时要约定好房产过户的时间和交房的时间，**好要出卖人配偶也在合同上面签字。对于回迁房买卖合同，需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。房屋税费缴纳要约定好回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

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要严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。买卖回迁房时要注意要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是商品房回迁。

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回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。每个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。只有购房合同而没拿到房产证的回迁房，无法上市交易。　　　　在银行办理房屋按揭贷款的时候，实际上是将可以上市交易的房屋抵押给了银行，所以个人住房按揭贷款的抵押物一般要求为普通商品房。政策性住房及已购公房由于涉及再上市的税费不缴等政策限制，一般银行不接受以此进行抵押。　　　　回迁房如果想办理按揭贷款必须具备以下三点：　　1、必须出示回迁协议来证明该回迁房性质是否受到政策限制　　2、回迁房必须五证齐全　　3、回迁房必须已经拿到房产证，仅有回迁证是不能贷款的　　　　银行才会再根据房主提供的其他材料来办理后续贷款手续，但无论是银行贷款还是民间贷款，回迁房的价值评估一般不会太高。

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