第一、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。 第二、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 第三、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。 第四、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
全部5个回答 >回迁房是什么？回迁房能够交易吗？回迁房交易注意事项有哪些？
134****6014 | 2018-08-09 10:50:12
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132****9843 回迁房即是开展商征收土地时，赔给回迁民的房子;产品房即是由开展商自个出售的房子。每一个楼盘根本都有回迁房，一般回迁房的报价都普遍低于产品房的报价。回迁房，产品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，那就买回迁房对比合算。
回迁房交易注意事项
回迁房，在二手商场上市的回迁房约占全部二手商场的10%。而这些回迁房整体分两种情况：一种是业主现已持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
若卖方现已持有房产证，即业主现已取得该产品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手交易或租借交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因而有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对采购者来说是非常有确保的，不用有其他的忧虑。
若卖方只要回迁协议，并无房产证，即业主手中只要开展商的回迁协议的，这就需求购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只要开展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开展商之间的私家商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因而双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真实的过户交易。
很多回迁房的业主都请求有必要收取必定金额的订金，乃至先收80%~90%的楼款，作为客人采购该套房子的确保，余数则在真实过户交易后再付清，而因为业主也不能确保什么时分必定可以真实过户，这对采购者来说具有必定的交易危险。
有些的回迁房存在没有有《房产证》的疑问，或许当取得真实的《房产证》时，可能在面积上与**初的协议面积有区别而致使要补钱，这各种的要素，都致使在同一楼盘中的回迁房要比产品房。因而，当你需求采购回迁房的时分，必定要注意该套房子的产权疑问以及有关细节，并尽量去一些有诺言的大型中介公司咨询，尽可能防止不用要的丢失。 2018-08-09 10:52:57 -
137****5132 回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。
另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金，在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款,
**后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。
回迁房买卖的注意事项有哪些
1、业主已经持有房产证，需要注意的事项，业主已经取得该商品小区的房产证，这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的，因此有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
2、业主只持有回迁协议，需要注意的事项，业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。
因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易。
3、部分的回迁房存在尚未有房产证的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。
因此,需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节。 2018-08-09 10:52:08 -
146****6696 １、若卖方已经持有房产证，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
２、若卖方只有回迁协议，并无房产证，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
３、许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。 2018-08-09 10:51:39 -
158****5205 简单说有以下4方面，回迁房相比于普通商品二手房，有以下几个优点：
1
房源多
一个动迁小区一旦可以开卖，往往会成批成批的出现在售房源，可挑选的空间很大，不比新商品房体验差。
2
价格低
迁房一般比周围的商品房价格要低一个档次，且入住后，物业费、停车费等费用也相对便宜。
3
毛坯房多
出售的回迁房，很多都是完全没有装修的毛坯房，可改造空间大，跟新商品房一样。
4
税费低
回迁房出售没有“满五”的限制，只要满三年就可以交易，免营业税。
当然回迁房缺点也很明显：
1，小区环境差，居民素质相对低。
2，房屋质量可能会有点问题。
但总体权衡利弊，动迁房还是值得购买的。
回迁房购买注意事项
1
查看房产证
回迁房是限制三年内不能买卖的，所以一般开发商要等三年期到，才为业主办理房产证。
所以，购买回迁房，咱们首先要看房产证。如果没有房产证，**好别买。
2
没有房产证怎么办？
很多拆迁户着急要钱，等不到三年就想卖房，会跟购房者签公证协议，三年后过户。
这种做法风险是非常大的，但是往往房价也可以砍下一大块，如果购房者非要买的话，务必做好公证手续，以及严密防守卖房违约。（毕竟三年后房价会涨成什么样，谁也不知道）
3
考察开发商，小区环境等
由于回迁房可能存在的问题，所以购买之前，务必要考察好开发商是不是靠谱，小区环境是否可以忍受等。
4
考察房屋质量
购买回迁房还是需要稍微了解一点建筑学知识的，比如外墙防水做的怎么样，地基打得如何等等，主要是防止开发商造回迁房偷工减料。
5
考察房屋所有人
回迁房的房主往往是宅基地的主人，这种家庭可能会有个问题，就是亲戚关系极其复杂。
比如老爷子分了房子要卖，结果你没买多久老爷子去世了，子女争遗产，那么就会牵扯到你买的这个房子产权问题。
这个一定要考察清楚，别你买了房子了，回头还被别人告了，说这个买卖行为是非法的。
所以在资金不足的情况下购买回迁房，也是一个比较好的选择，但是一定要在挑选的时候避免出现以上所说的问题，避免以后的麻烦和纠纷。
2018-08-09 10:51:09
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要严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。买卖回迁房时要注意要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是商品房回迁。
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通常不可以,通常没有房产证,无法进行房屋过户,因此不能进行房屋买卖的。
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1、首先，要留心该回迁房是否已经获得房产证，因为未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。其次，交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋全部权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。2、业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。3、业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。4、购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定要约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋全部权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。买回迁房注意事项?回迁房两种形式？回迁房两种形式？1、原住房屋是私产，回迁后所得房屋是大产权(完全产权)。此类房屋得到房产本后可去所属区域交易中心直接过户。2、原住房是公房，回迁后得到小产权(经济适用房产权)，从回迁之日起5年后才上市交易，过户费用高。
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回迁房买卖本身就存在一定风险的，在买房过程中要如何合理规避这类风险呢?首先是购房合同的签订，在签订回迁房买卖合同前要查看房屋是否已经取得产权证，在签订时要约定好房产过户的时间和交房的时间，**好要出卖人配偶也在合同上面签字。对于回迁房买卖合同，需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。房屋税费缴纳要约定好回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。
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