土地使用权出让价格怎么评估，知道的都可以说说

所谓土地出让是指国家将国有土地出让给个人或单位使用,个人或单位缴纳土地出让金。出让方只能是各级人民政府,土地部门具体负责。所谓转让是指单位或个人将合法取得的土地使用权转让给他人,这个转让价格双方可以协商。

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单位公房个人只有使用权，没有产权，无法办理过户手续。需要房主和单位协议买断产权，缴纳土地出让金和契税等税费，办理个人名字房产证，契税证明，出让性质土地证，才可申请过户该住房。

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国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章中规定:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定办理。

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地价评估方法，按照其估价对象不同可分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法，属于此类方法的有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用估价是在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内宗地价格。此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修订法等。①市场比较法是地价评估方法中**重要、**常用的方法，也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则，将待估地产与在较已发生交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产**可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。②还原收益法也是地价评估中**常用的方法之一，它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为：土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。③成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为：地产价格=地产取得费+地产开发费+税费+利息+利润+地产所有权收益。④剩余法又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是：地产价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息。⑤路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积+其他条件修正额。⑥标准宗地估价法的基本思路是在一定范围的均质区段、区片内，选定一具有代表性的宗地，即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性，属标准状态的宗地，通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价，将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照，从标准宗地的既知价格，经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产**可能实现的价格。⑦基准地价系数修订法是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。 中国土地使用制度是在坚持社会主义土地公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离。因而，中国所研究的土地价格主要是土地使用权的价格。是以土地使用权出让、转让为前提，土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格。

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　土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。　　(一)市场比较法　　市场比较法是土地估价中**基本、**常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。　　　　(二)收益还原法　　收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。　　由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。

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