单位拆迁，房屋征收该选择产权置换还是货币补偿

你得看区域，建议你找找本地区的拆迁补偿安置办法，比如我在网上找到的浙江省江阴市的：(集体土地)住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿的，先按规定确认房屋产权置换面积，再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积计算货币补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人领取货币补偿金后应自行购房。(集体土地)置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按政府确定的建安价结算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积部分，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。现阶段江阴市市区拆迁商品房的建安价（指平均销售基价）为550元/㎡住宅房屋拆迁补偿除房屋补偿款外还有其他补助补贴:拆迁住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费住宅房屋搬家补助费:以被拆迁房屋的房屋权属证书或者取得的合法建房手续为计算单位，按每户600元计。住宅房屋的临时安置费:以被拆迁房屋的合法建筑面积为基数，按每月每平方米3元发放，发放中不足600元的按600元计发。对选择货币补偿或现房直接安置的，一次性发放6个月临时安置补助费。对选择购买拆迁商品房的，临时安置补助费的发放日期从被拆迁户搬迁完毕交出旧房钥匙、可以实施旧房拆除之日起至拆迁商品房选房公告通知后三个月止，期间超过12个月的，自逾期之日起按每月每平方米6元发放，不足1200元的按1200元计发。搬迁奖励费分两块：拆迁期限奖和提前搬迁奖。（1）、拆迁期限奖：在城市房屋拆迁许可证或征收（征用）集体土地房屋拆迁备案公告公布的拆迁期限（不含延期日期）内，每提前拆迁期限一天签订协议并搬迁完毕交出旧房钥匙的，以交出旧房钥匙可以实施房屋拆除之日为计算基准日，给予发放每户每天200元的拆迁期限奖。拆迁期限奖奖金的计算日期**高不超过60天。（2）、提前搬迁奖在拆迁人或用地单位现场公告的搬迁期限内，自公布之日起被拆迁户提前完成搬迁并交出旧房钥匙的，以交出旧房钥匙可以实施房屋拆除之日为计算基准日，给予发放提前搬迁奖，具体标准为：以被拆迁房屋的合法建筑面积为基数，自公布之日起1—5天内及之前完成搬迁的奖励50元/㎡；6—10天内完成搬迁的奖励30元/㎡；11—15天内完成搬迁的奖励15元/㎡。澄动迁〔2005〕13号关于《江阴市市区房屋拆迁装饰装修和其他附着物补偿标准》执行过程中有关问题的解释意见各有关单位： 为正确执行《江阴市市区房屋拆迁装饰装修和其他附着物补偿标准》（澄建〔2005〕27号文）的有关规定，确保房屋拆迁装饰装修和其他附着物补偿的公正合理，特就有关问题明确意见如下：一、关于铝合金封闭阳台补偿的处理意见：由于在集体土地房屋确权过程中所有房屋均已视作封闭阳台处理，因此，封闭阳台所用的铝合金在房屋装饰装修中不再另行补偿。若封闭阳台用材标准高于铝合金的，可按装饰装修补偿标准适当补贴差价；若封闭阳台用材标准低于铝合金的，应按装饰装修补偿标准适当扣减差价。二、关于装饰装修中有关非优质品牌材质的处理意见：在《江阴市市区房屋拆迁装饰装修和其他附着物补偿标准》中明确的有关木地板、花岗岩、大理石、地砖、瓷砖、墙纸、铝合金及塑钢门窗、浴缸、抽水马桶、台盆等，均是指优质品牌。若装饰装修补偿中遇到上述有关材质为非优质品牌的，一律按相应优质品牌材质的**低综合单价的6折给予计算重置单价。对于因拆迁突击装饰装修的部分，不论何种材质，一律不予补偿。三、关于装饰装修和附着物补偿标准中没有明确的项目的处理意见：必须严格按《江阴市市区房屋拆迁装饰装修和其他附着物补偿标准》规定，统一报请市动迁办审核同意后，由市动迁办指定相关有资格的单位或者部门进行核定。 特此说明。 江阴市人民政府房屋动迁管理办公室 二OO五年九月四日抄报：市建设局、市国土局、市房管局。江阴市澄江镇农村居民住宅房屋预拆迁安置实施意见 为规范本镇农村居民建房用地行为，提高土地集约利用水平，解决因城市规划控制后禁止农村居民翻建、新建住宅房屋的矛盾，根据《江阴市农（居）民建房用地管理暂行规定》（澄政发〔1990〕9号文）和《江阴市市区农村居民建造住宅管理暂行规定》（澄政发〔1996〕113号文），结合当前实际，参照《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕50号文），制定本意见。第一条 在澄江镇范围内的农村居民，符合农村建房条件的，一律实行预拆迁，并按照预拆迁批准之日现行的拆迁补偿安置政策进行补偿安置。第二条 安置地点：根据建造的拆迁商品房房源情况指定地点安置。第三条 需实施预拆迁安置的农村居民，应先由其本人提出预拆迁安置申请，经村、镇审核同意并在所在村组公示5个工作日内无异议的，报市国土资源局、规划局会审批准后，由镇动迁办统一安排，报市动迁办备案。预拆迁安置原则上每年实施一次。第四条 需实施预拆迁安置的农村居民，原有建（构）筑物必须全部拆除，并对老年人赡养、住房等问题作出约定。实施预拆迁安置后，不允许在本市范围内再建造任何性质、任何用途的建（构）筑物。第五条 实施预拆迁安置的农村居民参照现行拆迁补偿安置政策给予发放搬家补助费和临时安置补助费。第六条 预拆迁安置户的原宅基地由镇、村和市国土资源局先登记备案，并由村负责管理。在对该宅基地实施征收或征用时，再由市国土资源局按相关规定办理。第七条 本意见实施后，澄江镇范围内一律不得审批建造农村居民个人住宅房屋。第八条 本意见自2005年9月1日起施行。澄江镇人民政府2005年8月20日澄建〔2005〕39号关于公布2005年有关城建项目被拆迁户置换拆迁商品房区域安排的通知各有关单位：根据《江阴市人民政府办公室转发市建设局等部门〈关于拆迁商品房销售和建设管理的意见〉的通知》（澄政办发〔2005〕22号）文件精神，经研究，现将2005年有关城市建设项目涉及的被拆迁户置换拆迁商品房的区域安排公布如下：一、花山路拆迁项目澄南大道以南段、立新小区二期拆迁项目和立新林家场地区拆迁项目的被拆迁户置换立新小区拆迁商品房；二、花山路拆迁项目澄南大道以北段、先锋小区拆迁商品房建设拆迁项目和先锋蔬菜基地商品房建设拆迁项目的被拆迁户置换先锋小区拆迁商品房；三、毗陵路拆迁项目和梅园路二期拆迁项目的被拆迁户置换五运桥小区拆迁商品房；四、新华路延伸段拆迁项目、澄东大道拆迁项目澄江镇区域段、贯庄小区拆迁商品房建设拆迁项目和黄山炮团营房建设拆迁项目的被拆迁户置换贯庄小区拆迁商品房；五、体育中心拆迁项目的被拆迁户置换大桥一村的拆迁商品房；六、化工一厂南侧公共绿地拆迁项目、文富二期商品房建设拆迁项目和文富三期无锡商业银行拆迁项目置换西园一村拆迁商品房；七、夕阳红老年康乐中心拆迁项目和普惠二期商品房建设（含普惠路）拆迁项目的被拆迁户置换芙蓉二村拆迁商品房；八、黄山小区拆迁商品房建设拆迁项目的被拆迁户置换黄山小区拆迁商品房；九、文富路西、普惠路东物流园区商品房建设拆迁项目的被拆迁户置换物流园区拆迁商品房。其他拆迁项目的置换区域另行公布。特此公布。江 阴 市 建 设 局二OO五年六月十一日这一大堆的规定也不知道你看明白没，建议你找本地区的对照下，还一个比较不吃亏的办法就是找评估公司，让他们估价以后出具评估报告再和拆迁公司谈，注意不要找和拆迁公司有密切业务往来的评估公司，比如你在A市，可以考虑找本省的B市有资质的评估公司来做评估，如果找本市的，因为评估公司和拆迁公司有长期的业务往来，在估价的时候可能会低估。

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　　《方法》建议说，住宅房屋按照面积的大小实施“拆一补一”的方法置换安置房，但是，根据被拆迁房屋面积的大小，存在3种赔偿方法。　　被拆迁房屋的应补偿面积在180平方米以下的，按面积置换安置房，倘若应补偿面积少于65平方米，则可按安置房的建设成本安排至65平方米；被拆迁房屋应补偿面积在180至250平方米之间的，超出180平方米部分按8成的比例置换；被拆迁房屋的应补偿面积在250平方米以上的，超出250平方米部分按6成的比例置换，但置换安置房的面积**多为380平方米。不予置换安置房的房屋应补偿面积按规定给予货币补偿。　　同时，住宅、商业、工业(含仓储)等被拆迁对象，还可以得到用地、建筑、装修及搬迁等多方面的补偿。

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（一）法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（二）房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。（三）政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。（四）监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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首先，在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而拆迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有大、小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。另外，商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。其次，在房屋公摊面积方面，依照规定，商品房按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行计算，对于回迁安置的拆迁房要按照相应的规定执行。但是需要指出的是，有些回迁房屋面积和结构存在不合理现象，不符合建筑规范，例如有的回迁房屋房间只有1.9米宽，或者以劣质房屋安置拆迁户都是不符合有关规定的行为。再次，在物业管理费方面，普通商品房按照京价(房)字(1997)第196号文件即《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》来收取物业管理费，对于北京市行政区域内经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳，按照京价(房)字(2000)163号文件《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》的规定来收取物业管理费。值得指出的是，无论是拆迁户还是普通商品房的购买者，他们作为业主的身份和地位是相同的，物业管理的品质不能因为服务对象是拆迁户而有所降低，更不能认为拆迁户“素质低”而引发矛盾。

国家房屋拆迁补偿标准一、房屋价值补偿标准这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。三、停产停业损失的补偿

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