直接把定金交给房东
全部5个回答 >看好了一套二手房,跟房主直接交易流程是怎么样的??
131****6662 | 2018-08-21 11:11:28
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144****6437 第一步、看房选房
购房者可以通过网络、媒体、报纸、朋友介绍等途径获取房源信息,在看房环节注意观察房子所处环境、房屋质量等问题。如果您对房子满意的话,通常就会开始讨论各种权利的移交以及合同签订等等事项。
第二步、签订买卖合同
双方谈好价钱,签订俩方买卖合同,合同可以在网上版本,然后再补充双方协商好的条款。签合同的时候买卖双方需要准备好各自的身份证、户口本、婚姻证,卖方还带出售房屋房产证原件。
如果卖方所出售房屋是单独所有,则出卖人和购房者到场即可,如果是夫妻双方共有,则共有人也需要到场,也需要带共有人自己相应的证件,到场后写好商量的价格,各自身份证信息,交易房屋信息。合同签订之后,需要登录房管局网站进行网签,把合同录入系统。
第三步、办理贷款
签完买卖合同后,如果买方需要申请贷款,买卖双方各自携带上述签合同时候的相关证件联系银行,办理贷款。在银行签银行的贷款合同,在银行审核完双方材料,符合贷款条件的申,然后银行在过户前出具抵押合同。另外,银行会委托评估公司到现场评估交易房屋这个叫评估价,因此购房者应该提前要了解好交易房屋大概评估价,以免贷款额度低,导致交易失败。
建议买卖双方通过资金监管的方式进行房款交接,即买方打一部分**购房款到银行指定账户,这个是为了防止房东收到**款出现潜逃,在办理完过户手续之后由银行监管的这部分资金会打入卖方账户。银行要在金融服务平台查网签合同成交价与所交网签合同是否一致,房屋过户后要交契税发票,其计税价格要与网签价格一致,不一致不能放款。银行通知贷款申请通过,可以放贷之后就可以去过户了,
贷款方需要注意:
1、贷款方需要出具收入流水证明。例如:一般贷款月供在5千,需要工资流水达到1万。
2、购房者需要提前检查好自己的征信情况,以免贷款被拒。
第四步、办理过户
带好交易合同、个人材料、银行审批材料,到房管局。一般流程是先排号,再到指定窗口递交资料,房管局会将原不动产证收回,开收据,然后拿收据等相关证件去相应窗口办理核税,税费有个税,契税,增值税,核税之后等房管局短信通知,到房管局交税,购房者就可以取新不动产证的。贷款这个时候银行也放款到卖方了。
第五步、物业交割
完成过户之后,购房者应该查清水电气费,让卖方付清,在物业办理新业主信息并进行各类物业交割,购房者就能入住了。 2018-08-21 11:12:52 -
134****8181 先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同**给3成,
去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等拿到产证后给他**后的1成。
过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。
注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。
一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,再交接一下水电费就可以了。 2018-08-21 11:12:33 -
142****2150 1、自行交易二手房需要严格控制交易风险,首先也需要签订置换合同,一般当地的房地局网站上有格式合同,下载后根据具体成交情况签订合同。签合同需要注意的是:钱款的走向必须明确,手续办到哪一步交多少钱;原房东是否贷过款,是否需要还贷,由哪方还款;合同不得涂改;腾房时留存的物品家电需要写清楚;签字按手印生效;留一点余款做水电交割押金。
2、准备资料,如果需要贷款的话那真的建议找中介办了,因为你对银行的流程不熟,除非你的贷款资质非常好,否则很麻烦,但中介给你办,就算你的资质有点问题他们也会想办法给你办下来的。
贷款资料:户口本、身份证、婚姻证明(单身证明/结婚证/离婚证)、收入证明、半年的银行流水
过户资料:身份证、户口本、婚姻证明
3、贷款审批通过后,双方带齐资料到房地局办理过户手续。去了到服务台问该怎么办,他会告诉你填什么表,到哪个窗口办,按流程走,审核资料完了交钱,出收件单即告一个段落;
4、房产出证后双方到土地局去办理土地过户手续;
5、有贷款的话两证出来了交到银行做抵押资料,完了会通知买方到房地局进抵押,抵押的资料还是那些。过十几个工作日就会出它项权证;
6、凭房产证复印件和双方身份证复印件到水务、电力、煤气公司、物业处等办理水电过户手续,钱款两清后可以退尾款,交房。
PS:1、如果房东以前就贷过款,那么签了合同就需要到银行去提前还贷,等银行出了结清证明后再到房地局去注销抵押,然后才能开始这一次的贷款或者过户手续,买方务必要注意这一点!
2、过户和贷款以评估价为准,与实际成交价格无关,在贷款和过户前要先清评估公司做评估啊。 2018-08-21 11:12:16 -
147****5697 一、买卖双方经中介撮合达成交易意向
对于买卖双方:要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构,证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。
对于卖方:可以在多家中介机构放盘。放盘时,要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙,应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章),还可以要求中介每次带客看房的具体时间,以防房屋或财务受损时能确认责任。
对于买方:要先了解清楚限贷限购的政策。
二、产权调查
产权调查也就是业内所说的“查册”,即查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
三、签合同交定金
1、定金
(1)定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%-10%。
(2)如果你看中的房子还在按揭中,定金**好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。
(3)如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。
2、签合同
(1)应中介和买卖3方都在场。
(2)如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
(3)如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
(4)如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外,合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。
四、评估
除了找银行评估,其实买卖双方也可以直接在签完中介合同后,去寻找按揭公司。然后按揭公司会安排人过来评估,评估出来了之后做按揭。
五、卖家赎契、涂销和递件
赎契是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。
其中赎契主要有3种操作方式:卖家用买方的**款来付清剩余贷款、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。
(这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒很大的风险。)
涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。涂销和递件**好同时申请,可节约时间。
六、签署申请贷款合同、办理按揭
(1)去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。
(2)如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。
(3)为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。
七、付首期及资金托管
一般情况下,按合同约定递件成功后,业主就会要求交首期款了,目前房管局建议**好使用银行资金托管(不过不是强制要求,买卖双方可协商而定)。
八、交房
交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,**终业主才交钥匙,正式完成交易。 2018-08-21 11:12:04
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