业主委员会成立后，有的委员要退出业主委员会可以吗

你能够给他们什么好处，他们**想要的是什么，只要给予他们。他们会找你的。

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问：为什么要成立业主大会？ 答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司；才可以选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为；获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案；等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。（详见《物业管理条例》第11条） 问：业主委员会和业主大会的关系？ 答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。（详见《物业管理条例》第12、15条） 问：小区业主在业主大会上享有那些权利？ 答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2／3以上投票份额同意才有效：（1）制定修改业主公约、业主大会议事规则；（2）解聘和选聘物业管理企业；（3）物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。 也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。（详见《物业管理条例》第12、15条） 问：业主大会和物业管理公司的关系？ 答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，而是平等、互利、共赢的一种合同关系。（详见《物业管理条例》第35条） 问：如何选聘物业管理公司？ 答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。 根据粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，住宅规模较小是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。 有关招标投标的具体操作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。 问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来？业主委员会委员是否有报酬？ 答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。 工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。（详见《业主大会规程》第35条） 问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求？ 答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，**低不得少于50平方米。 2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋（如在架空层临时搭建的房屋）均不属于法定的物业管理用房。 发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。 问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主？ 答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积（即业主进行了分摊）的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。 通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。 问：业主委员会主要有什么职责？ 答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责；执行业主大会的所有决定。（详见《物业管理条例》第15条） 问：业主在首次业主大会会议上的投票权如何确定？ 答：业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。（详见粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》） 问：业主工作繁忙，没有时间参加业主大会怎么办？ 答：召开业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见，进行表决。（详见《物业管理条例》第12条） 问：业主大会与居民委员会之间的关系？ 答：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区召开业主大会以及业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（详见《物业管理条例》第14、20条） 问：个别业主、物业使用人违反业主公约、违反小区规章制度（如乱搭乱建、将住宅当作商业写字楼使用等）怎么办？ 答：1、物业管理公司根据《物业服务合同》的约定或者业主公约的授权，采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为；2、业主委员会有权监督业主公约的实施情况，有权采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为；3、如果上述非强制措施没有效果，则相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关的行政管理部门报告（如工商局、城市综合执法局等），由相关行政部门依法处理；4、相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约之诉、或侵权之诉），由人民法院依法裁判。 问：专向维修资金应如何交纳？ 答：根据穗国房字[2003]592号《广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，专向维修资金交纳界限及交纳标准：（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。 （2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2％部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。

1.需要与小区物业进行一个协商，先成立一个为了成立业主委员会的筹备小组。2.业主向当地的街道办事处提出书面申请，街道办事处收到后会作出批复意见，知道要成立业主委员会筹备小组，筹备小组成立后要告知公司，让公司把全体业主的信息上报街道办事处。3.筹备小组开始拟好《业主公约》并选举出业主委员会委员，之后向房地产行政主管部门办理登记手续，经过批复业主委员会成立。4.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

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业委会是业主自治组织，也是国家承认的一个社会组织。代表小区业主行驶各项权力。促进小区物业的服务质量，调节物业和业主之间的矛盾。监督物业的财务公开。维护小区业主的居住环境，维护物业的合法权益，也维护了小区的各项公共权益和资产的安全。成立的好处：1、建立小区制度规范，凝聚业主力量制约物业公司;2、解聘不满意的物业;3、形成议事和执行机构以处理业主集体事务。业主委员会是由小区内业主担任的，它代表的业主的利益，可以调解业主和物业之间的矛盾和纠纷。帮助其能够更好的沟通，避免问题的恶化。一手托业主，一手托物业，让小区管理更加井然有序。让业主对物业有投诉的地方，有参与决定的权力。

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一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会：1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50%以上其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50%以上。这是业主委员会成立条件**基础的部分。因为只有入住率达到半数以上，才能证明业主委员会在理论上代表的是大多数业主的利益与要求。2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。3、首批物业费交满3年以上的现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象(如鄂尔多斯)。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主(物业管理区)至少一半以上;须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权2/3以上的业主通过;公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

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