土地增值税扣除项目有： 1、取得土地使用权所支付的地价款。 (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以协议、招标、拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金，如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。 (2)纳税人在取得土地使用权时那国家规定缴纳的有关登记、过户手续费。 2、房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 (1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 (2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 (3)建筑安装工程费。 (4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 (5)公共配套设施费。 (6)开发间接费用。指直接组织管理开发项目发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。根据现行财务管理制度规定，这三项费用做为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除、 4、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。 5、其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用与从事房地产开发的纳税人，除此之外其他人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常投资开发者的积极性。 6、旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。此外转让旧房的、应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
土地增值税优惠政策有哪些，想问一下!
132****7910 | 2018-08-10 20:24:42
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142****0676 一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。 2018-08-10 20:25:52 -
145****3244 《土地增值税暂行条例》
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《条例实施细则》第十二条
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予征收土地增值税；居住3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 2018-08-10 20:25:39 -
155****0698 1.纳税人建造“普通标准住宅”出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。
【解释】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。 2018-08-10 20:25:30 -
133****0098 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条
2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条
3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条
4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)
8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)
9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)
10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 2018-08-10 20:25:19 -
134****1007 1对个人销售住房暂免征收土地增值税《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 财税〔2008〕137号11011701
2普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第138号11011704
3转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号11011707
4转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 财税〔2015〕139号11011709 2018-08-10 20:25:08
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问 土地增值税答
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
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答
土地增值税一般是在转让土地使用权、土地上的建筑物或附着物后，取得了收入然后征收的一种税，土地增值税应纳税额＝增值额×应税税率。土地增值税的特点有：1、按次征收一般在房产转让时会征收土地增值税，每发生一次转让行为，就会征收一次土地增值税，每次的征税额都是根据转让房产获得收入金额作为计税依据的。2、计税依据土地增值税是以转让房产的增值额作为计税依据的，以销售对象的收入扣除掉法定的扣除项目后的余额来计算，和普通增值税的增值额是不同的。3、税率土地增值税实行的是超率累进税率，是按照分级累进的原则计税的，增值率越高税率就越高，增值率越低税率就越低。4、征税面广只要是在我国转让房产取得收入，无论是单位还是个人，都有义务缴纳土地增值税。
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答
一、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。二、不征土地增值税的房地产赠与行为限定为以下两种情况：1、房屋所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
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《土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。不符合上述文件要求的不能免征土地增值税。普通住宅增值额超过扣除项目金额20％的土地增值税没有优惠规定。
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