土地增值税预征的相关政策有哪些，如何实施？

土地增值税影响房产投资回报。建议客户在贷款前，充分了解税费政策，评估投资成本和收益。

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土地增值税预征率：今后，对房地产项目的预征税率由此前的1％至2％，提高到2％至5％。对容积率小于1.0的房地产开发项目，**低按销售收入的3%预征土地增值税.房地产项目土地增值税预征率由原来的1%至2%提高到2%至5%。政策将对开发商的资金流带来明显的压力：一方面有限购、差别化信贷等措施抑制需求，而收紧银根、提高土地增值税税率，则从另一方面收紧开发商的现金流，促使其合理定价，甚至以降价来换取资金流。对于再次上调土地增值税预征税率，华远地产董事长任志强在其微博进行了“炮轰”，其反问称“请问预征比例的提高，不变相增加开发成本吗？开发成本的加大会有利于降低房价吗？预征比例的提高将该交和不该交的税提前纳入财政的口袋中，难道是合理并有利于增加市场供给吗？” 北京半年来再上调土地增值税预征率:为配合中国政府严厉的房地产调控政策，在出台住房限购等措施后，北京市将房地产开发企业土地增值税预征税率，由此前的2%上调至2%-5%，为其半年以来的再次上调。 北京地税部门昨天出台具体执行细则。从今天起，北京市开发商销售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照2%至5%征收，而原来**高只有3%。这是北京市首次利用差别化税率调控房价。

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《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

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土地增值税扣除项目有：　　1、取得土地使用权所支付的地价款。　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以协议、招标、拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金，如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。　　(2)纳税人在取得土地使用权时那国家规定缴纳的有关登记、过户手续费。　　2、房地产开发成本　　包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。　　(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。　　(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。　　(3)建筑安装工程费。　　(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。　　(5)公共配套设施费。　　(6)开发间接费用。指直接组织管理开发项目发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　3、房地产开发费用　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。根据现行财务管理制度规定，这三项费用做为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除、　　4、与转让房地产有关的税金　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。　　需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。　　5、其他扣除项目　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用与从事房地产开发的纳税人，除此之外其他人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常投资开发者的积极性。　　6、旧房及建筑物的评估价格　　旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。此外转让旧房的、应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

土地增值税预缴是房地产开发企业在项目竣工验收后、销售前，需要向税务部门预缴的税款。具体规定和操作流程需要咨询专业人士。

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