哪些土地交易活动应进行公开交易？

土地交易是房地产开发建设中十分重要的一环，那什么是土地交易市场，广西土地交易市场行情如何？广西土地交易市场规范如何？小编为您详细解读。 1、广西土地交易市场规范 2011年，广西国土资源厅要求各级国土资源部门从土地招拍挂出让制度、土地供应和地价评估、土地二级市场、土地收储、土地市场监管等方面采取措施，进一步规范土地使用权交易市场，促进公开、公平、公正交易，预防和治理腐败，规范房地产市场，增强政府宏观调控能力。 ----进一步健全完善土地招拍挂出让制度。实行不同用途经营性用地差异化的供地方式，对商业、娱乐、高档公寓住宅用地要严格控制供地总量，主要采取拍卖方式供地。探索改革过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法，对工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地，可实行租赁制。逐步扩大以市场竞争方式出让国有建设用地使用权的范围，严格控制并逐步缩小划拨方式供地范围。 ----进一步规范土地供应和地价评估行为。国土资源部门在发布土地使用权招拍挂出让或租赁公告时，不得设置有违公平竞争的排他条款。除政府保障性住房以及《划拨用地目录》中确定的建设项目，其他项目用地均实行有偿出让或租赁。严格执行土地出让**低价制度，土地出让底价必须按照规定进行专业评估后确定。 ----进一步加强土地二级市场管理。完善划拨土地使用权入市管理制度，未经批准，划拨土地使用权不得改变用途，不得转让、出租、抵押。加强出让土地使用权的入市管理，对逾期未缴清土地出让金的单位和个人，不得允许其参加新的土地使用权竞买，不得予以办理土地转让、抵押、出租登记手续。严格实施土地用途管制，工业企业自建的行政办公及配套生活设置用地，不得作为商品房进行建设和销售，不得单独办理土地确权发证手续。除因城市规划调整和国家政策允许修改或调整土地使用条件外，土地供应后，不得随意修改或调整变更容积率、土地用途等土地利用条件。严禁保障性住房用地变更为经营性用地。 ----进一步规范土地收储管理。实行土地收储机构与开发机构脱钩，各市、县国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发，严禁行政管理人员在经营性事业单位或中介机构交叉任职。健全土地储备和供应计划管理制度，有计划地开展土地储备工作，发挥土地供应计划在房地产市场调控中的作用。 ----进一步加大土地市场的监管力度。加强对土地出让公告和合同约定内容的适时监管。认真做好建设用地供应备案工作，发现有违法违规问题的，必须及时予以纠正或提请有关部门依法依规追究责任。充分发挥信息正面的宣传导向作用，正确引导合理投资和消费，稳定市场信心，促进经济健康发展、社会和谐稳定。严肃查处违规土地交易行为，对国土资源系统工作人员插手土地出让、转让、抵押、资产处置等违法违规行为，要发现一起查处一起，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 2、广西土地交易市场收费标准 以后广西居民要拍卖、转让土地使用权，有明确的收费标准了。记者１月２３日从自治区国土资源部门了解到，我区目前正式出台了有形土地市场交易服务收费标准。 收费项目包括：招标、拍卖、挂牌出让服务；招标、拍卖、挂牌转让服务；土地使用权转让、租赁、抵押、作价入股、合作联营、交换等鉴证交易服务；书面咨询服务；土地使用权交易程序指南和项目登记服务；场地租赁费。收费标准根据中标价、交易价等按比例收取或双方协商确定。 招标、拍卖、挂牌出让或转让服务收费标准为：中标价或交易价１００万元以下部分收３％；中标价或交易价１００万元—５００万元收２％；中标价或交易价５００万元——１０００万元收１％；中标价或交易价１０００万元—５０００万元收０．５％；中标价或交易价５０００万元—１亿元收０．１％。 收费标准分段累加计算。土地使用权转让、租赁、抵押、作价入股、合作联营、交换等鉴证交易服务收费标准为：交易价５０万元以下部分收０．８％；交易价５０万元—１００万元收０．６％；交易价１００万元—２００万元收０．４％；交易价２００万元—５００万元收０．２％；５００万元以上部分收０．１％。 土地使用权交易程序指南和项目登记服务按５０元／套收取，书面咨询服务费、场地租赁费双方协商确定。

2015年下半年北京土地市场热度依旧不减，十一过后，北京市土地供应将大幅增加。这些地块能否满足开发企业，而集中推地能否平抑不断攀升的房价，又会对企业推盘节奏产生哪些影响？ 成交价有望达800亿 2015年10月19日，北京市国土资源局再次挂牌3宗土地，包括北京市昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0011、0013、0015、0017地块F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建“人才公共租赁住房”）；北京市昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0018、0020、0021地块F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地（配建“人才公共租赁住房”）；以及北京市石景山区苹果园交通枢纽M、N地块B4综合性商业金融服务业用地。 挂牌的这3宗土地，叠加前期已经待售的26宗土地，从2015年10月20日，至2015年11月23日，一个月左右时间内，北京将出让29宗经营性土地。这29宗土地合计起价达到了576.94亿元，其中有7宗土地的起价就超过了30亿元，**高的北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块,北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块起价分别达到了55.6亿元、57.3亿元。 按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算：这29宗地的**后成交有望达到了800亿元左右。在这29宗用地中，有19宗居住用地，合计地块的建筑规模为356万平方米。 刚改类产品或成稀缺品 这些土地集中入市的话，是否会缓解北京目前的供需，平抑不断攀升的房价？ 2015年1~8月份，房地产开发企业投资增幅下降，而此阶段北京市的房价依然领涨，所以需要出手平抑房价，**简单的手段就是增加供应。当市场集中推出这么多地块，购房者就会认为房价会下跌，一定时间内的销售就会出现短暂性的抑制。这时，开发企业就会出现分化，有实力的开发商，会接着扛价。而没实力的开发企业，会在年底之前跑量降价，因为要在年底前偿还各种贷款。但是长期来看，北京不存在房价下行空间。 相关数据显示：今年截至三季度，北京土地市场成交25宗商品房住宅用地，虽然从25宗土地总面积看合计高达427万平方米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有104万平方米，按照商品房平均单套120平方米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有8600套。北京2015年来，供需结构已经失衡，从2015年截至9月中旬，合计供应商品房住宅只有26882套，而成交则达到了37216套，高端化趋势越来越明显。 业内认识表示，土地市场的集中放量，暂不会影响公司的销售节奏，仍会按照既定方案去推盘。地价的上涨，使目前北京市场上的产品以高端盘和自住房为主，一些客户也是被高端化，一些刚改类产品（120~140平方米）反而成稀缺。房企拿地时，做这类户型，或是一种机会。（参考来源：每日经济新闻 ）

一般分为四种解决方法的：和解(协商)和解是依纠纷主体自身的力量，在平等和自愿的基础上，通过协商解决纠纷的方式。和解通常无须第三方的介入，无须严格遵守实体法规范和程序规范，和解协议也没有强制力，这是一种**为平和的纠纷解决方式。调解（非诉讼调解或民间调解）调解，即纠纷主体将争议提交第三者，由其协调、说服并帮助双方进行协商交流，以达成解决纠纷的合意。这是一种运用比较广泛的纠纷解决方式。在农村土地纠纷的解决过程中，属于这类调解的主要是人民调解委员会的调解和乡(镇)政府的调解。《土地管理法》第57条规定，土地承包合同纠纷的解决，可由双方协商解决、申请村委会或乡(镇)政府进行调解，也可到法院起诉。其中村委会或乡(镇)政府的调解即属这类调解。行政裁决及复议行政裁决，即行政机关依法对平等主体之间发生的与行政管理相关的争议进行处理的具体行政行为；行政复议即上级行政机关对行政相对人不服下级行政行为的审查及决定行为。《土地管理法实施条例》第25条第3款规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”《行政复议法》第30条第1款规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权、使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”诉讼诉讼是解决土地纠纷的法律机制中**正式、**权威、**规范的一种方式。因土地纠纷引起的诉讼通常是行政诉讼和民事诉讼。例如，政府为公共利益征地、土地确权或行政机关先行处理后当事人不服起诉的，应为行政诉讼；而在平等主体间发生的土地争议引起的诉讼则为民事诉讼。相对于行政裁决与复议，诉讼更加客观、中立和公正，也应当更有利于保护当事人的合法权益。

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根据《农村土地承包法》第五十一条 因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

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一、 营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。三、土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。购买挂牌出让的土地是否还要缴纳土地使用税城镇土地使用税暂行条例第九条第一款规定：新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。因此，财税〔2006〕186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。

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