我想买一套房子，房产证没有下来，那怎么交易安全？

• 151****1094 第一、找中介做为第三方只是多花点钱而已，不会得到任何保证，可以得到某些服务而已。
  第二、一定要做律师见证，并且尽可能的要求原业主家庭成员全部签字认可
  第三、回迁房办理房产证相对比较麻烦，时间较长，很难保证一定办得下来或者多长时间能办下来
  第四、尽量只付5成以内房款，太多风险太大，太少对业主没有约束力，所以在降低风险同时也要加大对方违约赔偿的力度，并且一定要收回对方拆迁补偿协议书
  第五、强调入住，对管理控制房屋有好处
  第六、房价上涨的情况下业主反悔的可能性非常大，特别是上涨空间足以支付违约赔偿款时，这种情况下律师见证可以起到类似与合同的效力，但原业主可以不给你房而支付赔偿。
  2018-08-07 22:02:24
• 152****1704 在购买一套房子之前，排除风险的方式主要是查清要购买的这套房子的所有信息。
  如果确实存在风险，**好是不买。
  房产证是否有不是判断房子有无风险的主要方面。
  你可以先到房地局或其他的方式询问开发商的资质，开发信息，楼盘信息等。 2018-08-07 22:02:10
• 147****5403 你好，我以前也做过中介，像你说的这种情况也碰到过，我是这样处理的： 1，首先你要先了解清楚你房子现在的情况，问清楚还能不能更名，（理由可以说是亲戚之类的，自己想好怎么说，因为有些单位是不可以转给非本单位以外的人的，或者说要出具是亲戚的证明）如果可以，怎么办，有没有费用。 2，如没有贷款，上面1点也都可以，那么接下来你们就可以按合同上的规定先付定金/**（个人建议是成交价的50%）给你，再带买方去办理更名的手续，更完名之后当天内让买方补齐尾款给你就可以了。 3，如果有贷款，需让买方联系自己办理贷款，（如果通过中介公司成交的，就不必担心了，中介那边会帮他办理的） 4，如果开发商那边说不能更名了，只有等房产证下来，办理过户手续了。
  2018-08-07 22:01:57
• 154****7690 没有房产证的房子是不能够办理过户的，建议不要购买。
  
  二手房交易流程：
  
  第1步：买卖前的产权审核
  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
  
  第2步：交定金与签合同
  看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
  如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
  
  第3步：赎楼
  赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
  出于风险考虑，买家**好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
  
  第4步：付首期及资金监管
  除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
  
  第5步：签订买卖合同
  签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
  
  第6步：选银行和办按揭
  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
  
  第7步：过户及交税
  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
  
  第8步：后续事项
  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方**好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。**主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。 2018-08-07 22:01:47
• 151****9876 一是要确定卖方有处分权，可以到房产部门查询备案情况，确认产权。
  二是要留有余地，不能支付全款，确保以后配合办理过户手续。
  三是要约定税费由谁负担，以免之后扯皮。
  2018-08-07 22:01:40