农村宅基地房买卖是否可以，想了解下是怎么规定的

• 154****5127 其中会议关于农村宅基地买卖案件问题，形成以下意见：
  一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
  在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
  比如：浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项宅基地改革实施细则。
  因此，宅基地房屋买卖合同是否有效，一定要看试点地区还是非试点地区！！！
  二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
  注意：尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海，根据沪高法民—[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款！！！
  附：沪高法民—[2004]4号文
  上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
  农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
  第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
  第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。 2018-08-06 12:34:00
• 142****0928 一、农村宅基地是什么？
  农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。
  二、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：
  1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
  2、转让人与受让人同为本村村民;
  3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
  4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
  宅基地申请的条件：
  1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;
  2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;
  3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
  农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
  1、年龄未满十八周岁的;
  2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
  3、出卖或者出租村内住房的。 2018-08-06 12:33:45
• 133****5332 1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
  因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
  2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同，倾向于无效。
  我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋，根据“房地一致”原则，必然涉及宅基地使用权的转让。另外，宅基地使用权具有人身属性，如果任由其自由买卖，将违反《土地管理法中》中关于宅基地取得主体资格的限定，必然造成所有权与使用权的永久分离。
  依照《物权法》第五十八条第(一)项、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”的规定，农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。依照《物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”和第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，只有宅基地使用权人才有权利用宅基地建造住宅，而作为集体经济组织成员的宅基地使用权人要转让宅基地使用权，除遵守《土地管理法》等法律外，还要遵守国家有关规定。 2018-08-06 12:33:23
• 144****5158 有些人户口在农村，生活在农村，却没有自己的宅基地。那么能不能通过买卖来获得宅基地呢？想解决这个问题，首先解决农村宅基地可以是否可以买卖的问题，农村宅基地可以买卖，但在买卖过程中，要注意三大原则。
  一、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记
  《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。
  需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
  二、宅基地购买者的资格有限制
  宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。
  宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。 2018-08-06 12:33:01