物业服务内容一般来说，物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务，也就是指公共服务。物业管理服务(公共性服务)主要包括房屋共用部位的维修、养护与管理;房屋共用设施设备的维修、养护与管理;物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;物业装饰装修管理服务;物业档案资料的管理;专项维修资金的代管服务。具体来说，物业管理公共性服务项目一般包括楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁;绿化物日常维护，对绿化物进行定期修剪、施肥、更新;治安管理，设专职保安人员每天24小时巡逻值班;公共蓄水池维护，楼内公共蓄水池应定期清洗消毒;水电管理，对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修;排污设备管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池等。公共服务也是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。专门服务和特约服务是针对专门的小区业主或者个别业主提供的额外服务，需另外收费。
全部3个回答 >物业服务不好，怎么换掉小区物业？
154****1447 | 2018-07-30 10:25:45
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144****2062 你可以先找几个业主和你有共鸣的人，一起团结起来，先建立一个业主委员会，之后以业主委员会的身份出面，进行解聘物业和临聘新物业 2018-07-30 10:26:31
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152****4729 要是根据物业管理条例，更换物业公司需要召开全体业主大会。
超过一半的法定业主出席，还要超过一半以上的业主同意，才可以解聘现在的物业公司。
物业管理条例在大多数浏览器上面都有，你可以具体看看。要是成立了业主委员会就可以更好地维权。
你们可以张贴通知，组织召开全体业主大会，选聘业主委员会，还可以解聘物业公司，两件事一起办。
如果物业公司阻挠，可以建一个业主群，或者其他的群。总之，要依法办事。 2018-07-30 10:26:22 -
155****3205 1、更换物业公司的一事应由业主大会决定。持有20%以上且按合同约定按时交物业服务费的投票权业主提议解除合同的。
2、业主委员会在收到提议之日1个月内召开大会进行表决。具体操作办法可以参照《关于印发宁波市物业项目服务退出管理暂行办法的通知》 2018-07-30 10:26:11 -
143****5191 根据我国住房城乡建设部第十七条规定：“ 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。”
依据以上法规，你们可以召开小区业主大会来决定选聘和解聘物业服务企业。
又根据我国住房城乡建设部 第二十九条规定“ 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。”
所以，你们在决定选聘和解聘物业服务企业这一事项中，只要有你小区50%以上的业主参加，同时，占你小区总业主人数的50%以上的同意就可以了。(举例,假定你小区有400业主。来参加选举的业主一定要有50%以上，假定来了230位业主，经这230位业主投票，要有201位业主以上投同意票（总业主人数的50%以上），你们的选举才有效，才能解聘选聘物业服务企业。） 2018-07-30 10:26:03
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行使业主权利,通过业委会交涉。在物业管理中一般业主投诉的种类：第一类、对设备设施方面的投诉业主对设备设施设计、选型不合理或对设备运行质量不满意。如电梯经常停电、停梯维修，供电供水设备经常出现故障等。产生投诉的原因是业主使用的物业与期望有差距。业主使用物业、支付物业管理费，总是希望物业处于**佳使用状态并感觉方便舒心。第二类、对管理服务方面的投诉业主对物业服务质量的投诉主要有以下方面:用户的财产和人身安全是否能得到保障，物业服务是否规范、标准，物业人员礼仪礼貌是否得体，服务态度是否热情,办公或居住环境是否安静服务时间和服务是否及时快捷等。业主感觉到服务质量低于期望值肘，就会因不满而投诉。期望值来源于用户日常得到正常服务的感觉和物业公司的服务承诺。如果服务承诺过高，容易因期望值落差而投诉。另外当某项服务“失常”时，如工作人员态度恶劣，日常运作出现故障、维修人员未能按时完成作业等，业主会以投诉来倾诉自己的不满。第三类：对业主的投诉要求提出处理意见，遵循公司的经营原则，满足用户的部分合理要求，很少有业主投诉是为表示“彻底决裂”的，大多业主用投诉来向物业“谈判”,使物业重视其投诉，并能解决其投诉的问题。物业公司要站在“公平、公正、合理、互谅”的立场上提出处理意见，协调解决好用户遇到的困难和问题。第四类、收费方面的投诉主要是各种分摊费和特约维修费。如水、电、清洁、绿化、公共设备等分摊费用及换灯、换锁等特约维修费用。物业服务也是某种意义上的商品。业主总希望用**少的付出购买到**优质的服务，物业公司则希望服务成本**小化，这矛盾集中反映在缴纳各类费用这一敏感问题上。第五类、对突发事件方面的投诉因停电、停水、电梯困人、溢水及室内被盗、车辆丢失等突然事故而造成投诉。这类问题虽有其“偶然性”和“突发性“,但因事件本身很重犬，对用户的日常工作和生活带来较大麻烦而导致强烈的投诉。
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要是到物业经理那里投诉没有效果，可以去业主委员会投诉居委会也可以协调街道办事处也可以处理**后，市里的物业办公室。还可以法院起诉
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首先，建议先找该物业公司客户服务部投诉然后，无法解决的情况，找街道办或房管局或者市长热线，由政府直接处理物业服务企业。**后，还可向本市物业管理协会投诉，若查证属实，该企业将被扣信用分，分值低到**低点，可被吊销执照。
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小区物业服务包含管理和特约服务。日常管理当中一般细化为配套设备的保养和维护，特别是对于供电供水系统以及公共设施的定期维护，能够维持比较良好的运行状态，用于延长设备的使用寿命。此外在日常管理当中还肩负着小区内部的清洁绿化工作，提供更加舒适的生活环境。除此之外，物业管理当中还将负责安全保卫的工作。一些特别的服务指的是对于房屋公共部分的维修和管理，有些物业公司会成立全天候的维修团队，用于处理各种急修的工作，特别是对于业主家中所存在的各种突发问题，能够提供维修的帮助。物业公司还兼负责定期收取管理费以及协调各方面社会关系的工作，与派出所，街道委员会保持着密切的联系，积极与政府各个部门进行沟通，遇到问题可以帮助尽快解决。
