想问下离婚变更税是怎么算的，是在交易价上还是评估价上算？

评估价低，交易价高。一，房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。二，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数**终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。三，二手房定价相关系数：影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里**多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，**终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。四，二手房的时效性：业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个**重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。五，定价因素：1，房屋因素旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。2，环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中**区的为+15%。3，心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。六，测算价格二手房，以同地区商品房价格为基准：房屋因素（1）折旧：年折旧－2%（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%（4）朝向：无朝南外门窗－5%环境因素（1）无物业管理－5%（2）非独立封闭小区－5%（3）有省、市重点**区+15%心理因素－8%举一个实例来验证一下：房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。房屋结构：混合一等套型：“三小”套型－10%建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%楼层：共七层，此房位于二楼－3%朝向：南北物业管理：非小区、无物业管理－10%学区：重点中**+15%心理因素：－8%当地商品房价格为：4500元/平方米4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

全部4个回答 >

一手房无个人所得税，契税按照开发商购房价格缴交；二手房个人所得税，契税是按照房产送件价格计算缴交

全部5个回答 >

评估价只是做为参考，**后真正的补偿价是要双方谈的，一般来说，肯定要比评估价高上很多！拆迁补偿比的就是耐心，只要**后拆迁办比你着急了，你拿的就多了

全部4个回答 >

一般这两个价格差不了太多。

全部3个回答 >

一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等，才能选定评估方法。二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等，要根据具体评估对象选择相应的评估方法，市场法一般评估住宅、商网，成本法、剩余法一般是评估工业，收益法很少使用。三、房地产评估的方法有以下几种：1、成本法　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，**后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。四、具体的计算过程，你可以买一般房产估价师的书看，来进行学习。

全部3个回答 >