请问，房产增值税如何征收

• 142****9882 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
  土地增值税采用四级超率累进税率。其中，**低税率为30％，**高税率为60％，
  增值额与扣除项目金额的比例不超过50％的部分,税率30%;超过50％～100％的部分税率40%；超过100％～200％的部分税率50%；超过200％的部分60%
  计税依据
  土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  转让房地产增值额的确定
  土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。
  收入额的确定
  纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
  扣除项目及其金额
  旧房及建筑物的评估价格
  税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中：
  “旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
  对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
  纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。
  与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
  出售旧房及建筑物（二手房），首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是：
  1．计算评估价格。其公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
  2．汇集扣除项目金额
  3．计算增值率
  4．依据增值率确定适用税率
  5．依据适用税率计算应纳税额
  应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
  速算扣除数：30%档是0，40%档是5%，50%档是15%，60%档是35% 。
  《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。” 2018-07-19 19:25:00
• 147****5690 房产增值税计算公式
  
  (一)预售款增值税核算的处理
  
  1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
  
  2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
  
  (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
  
  (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;
  
  (3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
  
  (4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
  
  由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
  
  3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(111%)。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：
  
  借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款) 0.9万元
  
  贷：银行存款 0.9万元
  
  这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
  
  (二)取得增值税进项税额的核算
  
  1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。
  
  例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：
  
  2、借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元
  
  应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率) 0.3万元
  
  贷：银行存款 10.3万元
  
  (三)正式交房销售时增值税的核算
  
  1、根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。
  
  例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E(个人)正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：
  
  2、借：银行存款 61万元
  
  预收帐款——客户E 50万元
  
  贷：主营业务收入(A项目) 100万元
  
  应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率) 11万元
  
  (四)当期一般计税方法下应纳增值税的核算
  
  房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：
  
  当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
  
  1、当期需要缴纳增值税的核算
  
  例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：
  
  借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元
  
  贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元
  
  当实际缴纳时：
  
  借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元
  
  贷：银行存款 10万元
  
  2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算
  
  例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：
  
  借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元
  
  贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 15万元 2018-07-19 19:24:51
• 145****2395 增值税的计算公式　　应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。
  增值税的征收方式：
  第一步
  核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
  第二步
  减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
  1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额
  (2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额
  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金
  (4)取得房地产时所缴纳的契税。
  2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
  (1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明
  (2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认
  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。 2018-07-19 19:24:41