二手房的话，房子里前面房东的户口吗？

• 147****0538 户口问题对每个人来说都是至关重要的，许多二手房的房主们在将房屋卖掉是都会产生户口的问题，卖房的房主的户口到底是否需要迁出，对新的房主来说有影响吗？
  
  卖方不迁户口 买方可以强制要求迁出吗？
  按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，也会碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独的情形。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响买方的户口迁入工作。
  户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制性的要求卖方将自己的户口迁出，如此看来卖方拒绝迁出户口的话，在法律的层面上来将并没有有效的措施可以解决，也没有办法强迫卖方将户口迁出。这是否就意味着卖家可以“为所欲为了”呢？现实情况并非如此，如果买方由于特殊需求，如孩子读书等，需要迁入户口并占用名额。那么不迁户口可能会影响买家的积极性，造成房屋出售困难。另外，即便卖方口头承诺可以将户口迁走，买方也会要求在买卖合同中增加相关条款。
  明确了卖方户口是否一定要迁出以及迁出与否对买方影响如何，下面我们来探讨一下，有哪几个解决卖房时迁移户口的问题：
  1、依据一般城市的规定户口从住房迁出的条件是先找到迁入的地方。如果买主的户口一时之间无法顺利迁出，可以先与买家商议并在合同中做出相应说明，买家给出一段时间的期限供卖方重新找到新的户口接收地。
  2、先协调自己的亲朋好友，暂时记挂在他们的户上，需要户主去公安局帮忙做备案和相关手续。然而由于各地存在差异，卖房者可先行向准备要迁入户口的当地派出所问清楚怎么迁入，再到原户口所在地开迁出证明。
  3，可以找有资格的中介机构、人才市场等暂时将户籍保存在他们那里，一般每月需要缴纳费用和押金等。
  综上所述，买方是无法强制卖方将户口迁出的，但由于会对买家造成一定程度的影响，因此多数买家会在合同中将是否迁移户口作为买房子的前提条件。卖家迁户口可以通过三种方式，可根据实际情况进行选择。 2018-07-19 15:02:38
• 145****4144 在深圳这种情况的话,新业主是可以拿着新房产证到当地派出所直接让原户主强制迁出的。 2018-07-19 15:02:26
• 145****0249 今天做客直播间的是来自北京大成（石家庄）律师事务所的王俊川律师，跟大家一起解决买房路上遇到的法律问题！
  01
  案例分析
  刘先生为了女儿能上某重点**，购买了蒋先生位于该学区内的一套80平米的房屋，价款300万元，双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出，而刘先生亦因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了女儿上该重点**的时间，多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。
  蒋先生辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按期将户口迁出。
  蒋先生的事实情况可以作为不迁户口的有效理由吗？
  王律师：蒋先生说自己新房还没有下来，没法按期将户口迁出的理由，有的城市是允许出现这种情况的，可以将你的户口先迁到当地派出所的集体户口里边，这样就可以将原房的户口迁出，他说的这个理由，按照诚实信用原则来讲是不能成立的。
  这种情况下刘先生如何维护自己的合法权益呢？
  王律师：问题中说，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之五的违约金，从法院民事审判的角度，要求蒋先生承担违约金是能够得到支持的，因为合同有明确的约定，但是要求法院判决将蒋先生的户口迁出在法律上是不可行的，因为户口的迁出和迁入是公安的行政管理行为，不是一个纯粹的民事行为。
  我国从1958年发布户口登记条例之后关于户口方面没有再发布过更新的法律层面的相关的管理制度，现在执行的是以1958年的户口登记条例为基准加上国务院、公安部，包括各省市自己发布的规定作为户口管理的主要依据。刘先生关于违约金的诉求肯定能得到支持，但是要求将蒋先生户口迁出，这种行政管理行为法院没法判决，就算判决了也没法执行，因为迁户口是个人的自愿行为，法院没法强制执行。
  02
  听众法律问题
  如果买的房子，遇到延期交房，但是协议里面又没有关于延期交房的违约条款，应该怎么办呢？
  王律师：关于延期交房，如果合同里面有明确的约定，会按照合同约定要求赔偿；如果没有约定会按照**高人民法院的相关司法解释，按照同地段、同户型的租金标准进行违约金的赔偿，租金标准一般由相关政府部门或者第三方评估机构发布的数据作为标准进行赔偿，业主可以按照这个标准向开发商申请违约金的赔偿。
  婚后一方父母全额出资，产权登记在自己子女名下的，这种情况是算作子女的个人财产还是夫妻共同财产呢？
  王律师：根据婚姻法的相关解释，这种情况一般会认定为对夫妻双方的共同赠与，除非表示是对自己一方子女的赠与，但是这种表示一般需要留下书面的证据，比如签订三方协议，明确表示赠与一人。
  房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
  王律师：房屋一般是有买卖合同进行约定，以买卖合同约定为准，如果买卖合同里面没有约定，销售广告能够具体构成要约的话，可以视为合同的一部分。
  如果可以达到这种标准，那销售广告可以作为合同的一部分要求开发商承担违约责任的。
  之前购买房屋，开发商承诺办证，但是一直未果，如今通知可退房，但是如今房子价格上涨很快，此种情况下我们能申请损失赔偿吗？
  王律师：这位听众说承诺办证，但是具体到第一个证件还是**后一个都不太清楚，比较笼统。
  这种情况申请损失赔偿，在法律上来说有两个角度。一个是根据民法诚实信用的原则，既然双方签订了合同，现在有一方违约，可对损失申请赔偿；另外一种角度来讲，房屋买卖作为一种特殊的买卖合同，根据中国房地产管理的相关规定，需要在取得商品房预售许可证之后才能进行销售，根据**高人民法院关于房屋买卖的司法解释，如果没有取得预售许可证就进行买卖的话，可以申请合同无效，如果合同无效的话，那么损失赔偿就得不到了，一看合同签订的内容，二看法官对这个事件的认识。
  婚前夫妻二人共同付**买房，婚后共同还贷，后取得房产证只有女方名字，现感情破裂，男方如何争取房产分割？
  王律师：这个问题现在来看其实是属于夫妻共同财产。婚前共同付**可以理解为一般的共有，婚后共同还贷，可以转化为夫妻间的共有。至于房产证的名字，这个并不是确认房屋归谁所有的主要依据，取决于财产的出资是一方的还是共同的。
  增值部分一般会认定为夫妻共同财产，就算是婚前一方购买，婚后增值部分，夫妻也共同还贷了，也认定为夫妻共同财产。
  房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？
  王律师：向法院或者仲裁机关确认合同有效无效这是当事人的权利，但是这种要求能不能得到支持就是另外一种程序或者法律关系了。
  根据所述，既然双方已经签订合同，符合法律规定要件的话，仅仅是没有进行登记备案，这个不影响合同效力。登记备案从法律上来讲，是一种行政管理行为，而双方签订买卖合同是一种民事法律行为。未进行登记备案，不影响双方的这种民事法律行为。这个合同是有效的。
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