请问住宅如何改成商业用途

房屋用途是由土地决定的，在开发企业申请该块土地的时候已经规定了他的用途，中间是不能变的。

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商业用房需要提供房产证就可以证明。房产证有房屋用途中明确了是住宅、还是商业。

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商品房按揭贷款主要具有以下几方面特征。首先，贷款条件，主要是《个人住房贷款管理办法》第五条规定的情形，比如具有城镇常住户口、有稳定的职业和收入、信用良好有偿还贷款本息的能力、已付的首期购房款不得低于全部购房款的20%、有贷款人认可的抵押物作为担保或者保证人做担保等;3、贷款用途，根据《个人住房贷款管理办法》规定，贷款仅限于购买普通住宅，但实际上银行对别墅等豪华住房亦、商铺也办理按揭贷款;4、贷款额度，各商业银行一般根据不同的房屋种类确定不同的额度。5、贷款年限，此年限主要由商业银行结合具体情况决定。一般要求贷款年限加借款人贷款时的年龄之和不能超过法定的退休年龄，且**长不超过30年。 商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第六条的规定当中。根据商业实务操作，结合国家规定，一般在办理商品房按揭贷款的过程中主要有以下几个步骤: 1、具备住房按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请。金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请; 2、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否发放住房按揭贷款;如果符合条件，则发放贷款;如果不符合贷款条件，则一般会要求补交首期款，或者增加贷款利率，或者贷款银行不同意发放贷款; 3、借款人与贷款人签订住房按揭贷款合同。借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户，申领储蓄卡，并将划款账号告知银行; 4、办理担保、保证或者保险手续;如果是房屋作抵押，则应当办理抵押登记; 5、贷款人接受借款人的委托，依照其指令将住房按揭贷款划入开发商的账户。一般该账户为三方监管的特定账户; 6、划款之后，借款人即购房人应当按照贷款银行的要求按时偿还借款。如果借款人需要提前还款，一般需要提前一个月通知贷款银行，以便于贷款银行及时扣划相应的金额。

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因为要将住宅作为经营性场所,需要居委会出具不扰民证明。证明格式如下：仅供参考承诺书——适用于开办没有实体门店的办公室 ：（填登记机关名称）本企业是经人事部门认定的大学生创业企业，本公司全体股东承诺：1、 本企业经营范围仅限于经营没有实体门店的电子商务企业；2、 在企业核准的注册地经营时，不影响周围环境和邻居正常生活；3、 若因经营过程中影响周围环境和邻居正常生活而遭业主投诉的，一经查实，无条件停业并搬离。有限公司全体股东 法人股东盖章： 自然人股东签字： 年 月 日 　　根据《物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。　　　　国家工商行政管理总局2009年也印发了《内资企业登记提交材料规范》和《内资企业登记文书规范》的通知中,对住宅改为经营性用房有明确规定。“将住宅改为经营性用房的,属城镇房屋的,应提交《登记附表-住所(经营场所)登记表》及所在地居委会(或业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；属非城镇房屋的,提交当地政府规定的相关证明。

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需要补交土地出让金，且一般如果是普通居民想改变已购房屋的土地使用性质，是不可能的。

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