未拿到房产证怎么卖房子

• 143****4470 未拿到房产证怎么卖房子
  （一）刚交了**款但是还没有办按揭的
  此类情况指的是开发商还未及时到房管局进行备案。那么买卖双方可以事先商量好，然后直接到开发商那办理相关的合同的转让，再由卖房和买方重新签订一份购房的合同，并且将老的购房合同收回就行了。然后买方再将**款交付给卖方就可以了。再后面的事情就跟买新房是一样的了，房管局备案的时候就是直接写买方的名字，银行办理按揭也是要买方自己去办理即可，房产证下来的时候也就直接是买方的名字了。
  
  
  （二）正在还房贷但是还没有交房的
  1、直接更名
  （1）卖家需要将银行的贷款先还清。
  （2）卖家拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同。
  （3）开发商带着合同和注销备案登记表去当地的房地局办理该房屋的注销手续。
  （4）注销完成后由买方和开发商签订新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  
  注意事项：
  （1）房子必须还清银行贷款。
  （2）更名必须取得开发商的同意。
  （3）买方不能再进行贷款按揭，必须要以全款来购买。这样做的优点是手续简单，并且不会产生税费，而缺点则是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大.从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己承担。
  
  
  2、双方约定等房产证下来再过户
  这种方式其实指的是二手房交易，因此需要多缴纳一些税费。其中包括：个人所得税和总房款的1%契税。如果面积在90平米以下的为总房款的1%；如果面积在90平-140平米的为总房款的1.5%；面积在140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）营业税：5.55%第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
  
  
  无房产证房子买卖注意事项
  1、因为没有大红本，此类房子在进行买卖交易时就容易出现许多的风险，因此买卖双方都应该多加注意谨慎！
  2、假如因为特殊原因，需要买或者卖这个没有大红本的房子，那买卖双方都应该对该房子有详细的了解，比如具体什么时候可以拿到大红本，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  3、如果作为买方，你想降低风险的话，那我们首先可以在拿到房产证以前，尽量少交房款或者定金，其次我们应该先获得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  4、如果在这期间房价会所波动，那买卖双方都应按照约定的违约金标准来进行赔偿，以免房价波动较大时，一方出现违约的情况。 2018-07-17 14:48:45
• 146****3429 一、房产证的房子怎么交易？
  （一）刚交了**款但是还没有办按揭的
  这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是**好处理的。买卖双方可以直接跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原来的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样了。
  （二）正在还房贷，还没有交房
  方式一：直接更名
  流程：1、卖方将银行的贷款还清;2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  需要注意的是：房子必须还清银行贷款;更名必须取得开发商的同意;买方不能再按揭，必须全款购买。
  这种方式的优点是手续简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量空白期，风险较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了问题只能自己兜着。
  方式二：双方约定等房产证下来再过户
  这种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。
  方式三：如果是商品房房本没下来，可以采用“改底单”
  不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买.具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同.开发商会有一定的收费，标准不一.
  
  
  二、没房产证能否先公证再过户？
  没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。需要注意的是，如果只办理公证而不过户，对购房者来说也有巨大风险。
  因为在我国房地产法律法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。
  三、注意事项
  1、因为没有大红本，此类房子在进行买卖交易时就容易出现许多的风险，因此买卖双方都应该多加注意谨慎！
  2、假如因为特殊原因，需要买或者卖这个没有大红本的房子，那买卖双方都应该对该房子有详细的了解，比如具体什么时候可以拿到大红本，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  3、如果作为买方，你想降低风险的话，那我们首先可以在拿到房产证以前，尽量少交房款或者定金，其次我们应该先获得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  4、如果在这期间房价会有所波动，那买卖双方都应按照约定的违约金标准来进行赔偿，以免房价波动较大时，一方出现违约的情况。 2018-07-17 14:48:41
• 157****1955 　　没有房产证是不能进行房子买卖的。
  　　首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。
  　　其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。
  　　第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。 2018-07-17 14:48:36
• 131****2531 房产证没有办下来是不能进行产权过户的，如果要出售，只能是由买卖双方签下合同，等房产证办妥后才能进行过户。
  房产的交易是以产权的过户为界线，没有过户的产权原则不属于买方，自然就不会有保障，相对而言，买方的风险较大，具体体现如下方面：
  1、过户之前发生拆迁行为；如果过户前发生了市政规划折迁，则房屋的产权会被冻结，一旦冻结将不能发生过户，拆迁赔偿也只认产权人本人。
  2、现产权人发生债务纠纷；产权人一旦发生债务纠纷，则极有可能会被冻结名下所有资产，以后法院处置他的资产，将优先赔偿第一次申请财产保全的债务人。
  3、由于公证处和房管局并没有联网，只做财产公证或委托公证，现产权人可以挂失房产证又另外出售办理过户。 2018-07-17 14:48:33
• 136****7324 签订合同后在房产管理部门都是有备案的 名字都不能更改
  先和买家签订买卖协议 再去公证处公正委托买家或买家这边信的过的人(比如张三)全权办理你这处房屋的产权转移登记事宜 ，等你的房产证下来后，卖家就自己可以去过户了 。 2018-07-17 14:48:27