房龄怎么看

辨别二手房房龄： 方法一：查看楼体外观 1988年以前的房子外观基本上是水泥外面；1988年至1992年间修建的房子大多采用凹凸不平的石粒做墙面；1993年至1996年的房子用马赛克装饰外墙的较多；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始流行，近几年推出的新楼盘各式各样，比较容易判断。 方法二：细辨内部结构 上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。 上世纪90年代后的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”。 方法三：搜集信息**重要 专家指出，由于新楼盘从报建到交楼、拿到房产证，大概需要一到两年时间。如果看中了某套房子但无法辨别楼龄，可以到国土局查房子的建成时间。 现在知道辨别二手房房龄了吧，还不谢谢我。

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到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是准确的房龄；还有一个较为简单的办法，是向的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多；

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房产证上的时间通常都不是正常房龄。因为房子盖好后不一定立刻销售，销售了不一定立刻下证，这些原因经常会导致几年的误差。此外，如果房子经过二手或三手交易，房产证体现的时间是**后下房证的时间，而并非房子建好的时间，所以房产证上的房龄可能是不准确的。对于土地使用年限，因为建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售，拿地的时间和房子建成的时间**多可以相差10年。如果想知道准确的房屋房龄，**好的办法是到房管部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是**准确的房龄。如果嫌麻烦，更简单的办法是找附近的老住户，他们对房龄的准确时间都很清楚，相比较于看房产证和土地证，这个办法要有效得多。

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一看：地段 　　李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。 　　调查显示，80%的购房者在选房时把地段作为**优先考虑的因素。因此，购买商品房时，在条件允许的前提下，仍应考虑房产位置的重要性。 　　那么，如何看地段呢？ 　　牢记：看一个地段不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在地段内市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望。 另外，还应该根据每个家庭成员生活、工作的实际需要(住宅周边环境情况、交通便捷度等)和家庭的发展需要(上班族的跳槽计划、下一代的教育问题等)，尽量选择使每个家庭成员都适合的地段。一般来说，老年人应该选择环境幽雅、空气清新，特别是看病就医方便的地段；青年人应当选择上下班方便及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭就应选择靠近**附近的区域，以便于小孩就近上学。 　　对地段的选择，还要关注以下几个方面： 　　轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。　　未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业等。 　　地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否有保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。 　　二看：交通 　　交通状况可分为距离工作地点、与朋友居住地点相距、父母亲戚远近，以及前往商业中心、娱乐休闲场所耗费的时间长短，均会对今后的工作、交际圈子、亲戚往来产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。 　　考察交通时，问11个问题： 　　Q1、公交车到小区吗？ 　　Q2、有多少条公共线路能够通到小区？ 　　Q3、除了公交车，小区附近还有其他交通工具，比如地铁、城铁吗？ 　　Q4、公交车与地铁、城铁的换乘方便吗？ 　　Q5、公交车、地铁、城铁等交通工具运行的早末班及间隔时间是怎样的？ 　　Q6、从住宅到公交车站、地铁站或城铁站要花多长时间？ 　　Q7、早晚高峰的时候路途堵车吗？ 　　Q8、小区到市中心有没有**交通工具？ 　　Q9、上下班或小孩上学有没有**车？ 　　Q10、“打的”方便吗？ 　　Q11、一旦发生应急情况，出行方便吗？能应急吗？ 　　牢记：不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。 　　小贴士： 交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线**小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者可以通过亲身体验的方式感受一下交通所耗费的时间。 　　三看：配套 　　居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。 　　误区：看配套，要防止几个误区： 　　配套越多、越高档越好。 　　追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。 　　配套越近越好。 　　买房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同；同样是休闲配套，电影院、歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此，在买房时，一定要注意附近的配套设施对生活的影响，在生活方便的同时，还要希望那些配套设施对生活环境的影响越小越好。 　　牢记：不论您所选择的小区位于哪种区域，考察配套**重要的方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性！ 　　小贴士： 　　稍大的居住小区内应设有**，且住宅离**的距离应在300米左右，因为近则扰民，远则不便。 　　菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径**好不要超过150米。 　　四看：内交通 　　小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。 　　购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。 　　小知识：“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高；小区内的步行道兼有休闲功能。 　　对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”(防过境车流对小区的干扰)、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。 　　小贴士： 　　判断停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。 　　停车位是租还是买，一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少。 　　五看: 价格 　　具体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首要读懂楼盘的价格；然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。 一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、**高价、清盘价……，这几个房价出入很大，不弄明白会影响您的判断力。

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从开发商拿地开始就算了

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