房产税筹划一、利用房产税的征税范围进行筹划 房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。 房产税筹划具体案例：华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。 注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。 房产税筹划二、通过转换自用地下建筑用途筹划 房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～8096作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%. 确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。 注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。 2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。 房产税筹划三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划 房产税筹划政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A（A代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y×（1-A）×1.2%，从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。 具体案例：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下： 1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。 2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。 从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。 房产税筹划注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，**终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。
全部3个回答 > 收取的房屋租金如何筹划房产税
151****2210 | 2018-07-15 23:26:12
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152****2572 2002年2月9日国家税务总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》[国税函(2002)146号]关于财产租赁所得计算个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题，明确如下：
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
(1)财产租赁过程中缴纳的税费;
(2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;
(3)税法规定的费用扣除标准。
[案例1]
2002年8月5日星期一早上，君洋财务服务中心注册税务师常健在菜市场碰到以前的老邻居王大爷，“王大爷，听说你的孙子要结婚了，什么时候办喜事?可别忘了请我吃喜糖哟。“”噢，是常税务师，这么早你也来买菜呀，我有件事正想找你帮忙呢。“
“什么事?您老说话!”
“是这样的，你可能还不知道吧，我家的那3间老房子上月初租给别人了，租期为8个月，就是想收点儿租金为孙子办喜事，现在房子有点漏水，你和建筑维修队熟悉，等合同到期后请你找维修队来帮我维修，好给我那孙子结婚住……”据王大爷介绍，主管地方税务机关根据王大爷的房屋出租收入减去应纳的税费，及其他相关费用后，核定月应纳税所得额为6000元，每月应纳个人所得税1200元。王大爷于本月7日前向税务机关缴纳了第一个月的个人所得税。
[筹划思路]2002年8月6日下午，君洋财务服务中心注册税务师常健请维修队的技术员经过现场察看与测算，房屋维修费至少要9000元，只需一个星期的时间就可维修好，本月底前可以完工，不会影响房屋出租。
为此，君洋财务服务中心注册税务师常健建议王大爷马上进行维修，这样可以节约1800元税款为孙子办喜事。并将房屋出租期满后维修与现在进行维修缴纳个人所得税进行了计算对比和详细介绍。
[筹划分析1]房屋出租期满后维修应纳个人所得税的计算。
我国个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率。主管地方税务机关根据王大爷出租房屋收取的房租收入及应纳税费的情况，核定王大爷应纳税所得额为6000元，每月应纳个人所得税为：
6000元×20%=1200元，即在12个月的房屋租赁期内，王大爷总共应纳个人所得税为：
1200元×8=14400元。
[筹划分析2]现在进行房屋维修应纳个人所得税的计算。依照个人所得税法和国家税务总局国税发(1994)089号文件规定：“纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”
[筹划结果]王大爷房屋出租的期限还有近12个月的时间，如果现在动工维修，本月底前房屋即可维修好，假定维修费用为9000元，依照上述规定，这样在今后11个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除完，从而节税1800元。具体计算如下：
房屋租赁期的第2个月至第12个月，每月应纳税所得额为：
6000元-800元=5200元
每月应纳个人所得税为：5200元×20%=1040元
在房屋租赁期的第2个月至第12个月内，累计可扣除房屋维修费为：
800元×11=8800元
剩余的房屋维修费(9000元-8800元=200元)，则在房屋租赁期内**后一个月中除，即**后一个月应纳税所得额为：
6000元-200元=5800元
应纳个人所得税为：5800元×20%=1160元
王大爷在出租房屋12个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为：
1040×11+1160=12600元
计算结果表明，如果王大爷在房屋租赁期满后再维修房屋，累计应缴纳个人所得税14400元。而现在进行维修，在房屋租赁期满时累计缴纳个人所得税12600元，节税1800元。李税务师特别提醒王大爷，在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。
为了解决学生住宿问题，某房地产开发公司为某市内一所大学新建了一栋学生公寓，以低于市场价格租给学生，每月收取租金两万元。该公司财务人员不清楚这笔租金要不要缴税。
《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”《营业税税目注解》中另有规定：租赁服务是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。可见，该房产开发公司向学生提供以出租房产使用权力为目的的租赁服务，是把房产有偿提供给学生作为宿舍的房产出租行为。根据《房产税暂行条例》第三条第三款规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定，依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。根据《城建税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》[国发(1986)50号]和国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的有关条款规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人都是城建税的纳税义务人，并要按规定缴纳教育费附加。
综上所述，该房产公司取得的学生公寓租金收入应在服务业税目中的租赁服务依5%的税率缴纳营业税，依12%的税率缴纳房产税;依7%的税率和3%的附加率以营业税税额为计税依据缴纳城建税和教育费附加。 2018-07-15 23:27:12 -
143****2134 是按照房款的百分比来计算的！房款越多税就越多的希望对你有帮助 2018-07-15 23:26:57
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145****9193 在房产税已经开始征收的时候，自己是只拥有一套住房而且是家用的话，一般都不会缴纳房产税，如果说自己把房屋租赁出去的话，那么就需要以租金收入来计算。下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，华律网小编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
收取的房屋租金如何筹划房产税
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
纳税时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税;
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税;
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税;
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税;
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税;
7.房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 2018-07-15 23:26:37
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一般纳税人出租不动产，增值税税率10%，销项税=含税租金÷（1+10%）×10%；个人和小规模纳税人出租住房，减按1.5%计征增值税，应交增值税=含税租金÷（1+5%）×1.5%；个人和小规模纳税人出租非住房，征收率5%，应交增值税=含税租金÷（1+5%）×5%。
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收取租金的同时收取物业费，房产税缴纳规定：1、房产税的征税依据主要有两种一种是从价计征，一种是从租计征。下面我们就来详细了解一下这两种不同方式的征税情况：2、从价计征——按照房产余值征税，房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。在这里，所扣除的比例具地域性特征，是有房产所在地的政府根据当地情况进行不同程度的比例扣除。3、从租计征——按照房产租金收入计征，房产出租的，则以房产租金收入为计税依据。备注：房产出租的，以房产租金收入为房产税征收的依据；投资联营的房产，则需区别对待；共担风险的，按房产余值作为房产税征收依据；收取固定收入，则以出租房租金收入为房产税征收依据。
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问 房产税如何收取答
房产税适用内资企业和个人，其的计算依据采用从价计税以及从租计税，税率如下：经营自用房产原值一次减除30%后的余额1.2%，个人出租住房房产租金收入4%，出租房屋房产租金收入12%。房产税的计税：从价计税应纳税额等于房产原值×(1-30%)×1.2%。出租住房应纳税等于房产租金收入×4%。租计税应纳税额即房产租金收入×12%。房产税是以房屋为对象，按其计税余值/租金收入为计税依据，向所有人征收的一种财产税。房产税的一些特点主要有以下几个：①房产税是财产税中的个别财产税，其对象为房屋。这个需要注意。②区别房屋的经营使用方式规定征税办法，自用的按房产计税余值征收，对于出典的房屋按租金收入征税。③征收范围限于城镇的经营性房屋。
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房产税有两种计税方法：①从价计税：1.2%；②从租计税：12%对经营自用的房屋——以房产的计税余值作为计税依据从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%对于出租的房屋——以租金收入为计税依据从租计征：应纳税额＝租金收入×12%
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