一、现行企业会计制度规定,企业会计科目“固定资产”中的“土地”是指过去(1952年以前)已单独估价入账的土地,这部分土地资产,不允许计提折旧。主要原因是,过去国有土地实行无偿划拨方式。我国于1986年6月25日第6届全国人民代表大会常务委员会第16次会议通过并颁发了《中华人民共和国土地管理法》,经过1988年、1998年修改,新法明确规定,“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”在新的法律下,企业依法取得土地使用权,就要支付法律规定的“土地出让金”等费用,在会计上一般将其列入“无形资产—土地使用权”科目,按照无形资产的有关规定计价、摊销。 二、取得土地使用权有时可能不花费任何代价,如企业所拥有的并未入账的土地使用权,这时就不能作为无形资产核算。有时企业花费了较大代价取得土地使用权,这时就应予以资本化,将取得土地使用权时所发生的一切支出,作为土地使用权的成本,计入无形资产账户。如企业原先通过行政划拨方式获得土地使用权,没入账核算,在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时,按规定应补缴土地出让金,此时,企业应将补缴的土地出让金予以资本化,作为无形资产入账核算。企业将土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,可以取得一部分土地收益。对于这部分土地净收益(除另有规定者外),应计入“营业外收入”科目,照章征税。因改制土地估价如何入账,一是要看原来国有企业土地如何入账,第二要看改制时是否支付了土地使用权代价(费用)。如果支付了相应的费用,这部分费用就应该作为无形资产入账。土地出让金是否计入所建固定资产原值问题。根据现行《企业会计制度》规定,实行国有土地使用权有偿使用后,企业为新建办公楼等而获得土地使用权,所支付的土地出让金,在“无形资产”科目核算;企业为房地产开发而获得的土地使用权,所支付的土地出让金,在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中,但不单独作为“固定资产—土地”入账。
全部5个回答 >土地出让金如何入账
144****5440 | 2018-07-14 14:58:40
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135****8039 开发商征收,给农民的补偿款需 2018-07-14 15:00:24
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135****9317 土地出让是土地开发的一项内容，使用单位的土地出让金可以作为开发成本。会计分录：借：开发成本-土地成本 2018-07-14 14:59:57
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135****6102 在实际工作中,土地出让金往往不是一次性支付,土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得,这就引出了该土地出让金如何核算的问题。
一般来说,土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理:一土地出让金未支付完毕,土地使用权证已经取得。
这时,实际上土地使用年限已经确定,尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款,因此,可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目,总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。
同时,土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。二土地出让金已支付完毕,土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清,所以列入无形资产后,不会再变动(除了摊销),但土地使用权证未取得,土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。
而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产,应当按一定的方法(一般是直线法)予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时,土地面积按照实际进行调整。三土地出让金未支付完毕,土地使用权证尚未取得。对此,有两种处理方式,其一,既然权证未取得,土地使用年限不能确定,款项亦未支付完毕,可作挂账处理;其二,虽然权证未取得,但土地使用权已享用,比照在建工程已完工交付使用,但尚未办理竣工决算手续的会计处理,应当暂估入账,并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销,待权证取得后,再在土地使用权的剩余年限内作调整。
这样处理,比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。 2018-07-14 14:59:37 -
134****4476 在实务工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题，可以下三种情况分别作出处理：
1.土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。
2.土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列无形资产后，不会再变动（除了摊销），问题是权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。
3.土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，存在两种观点：一种观点认为，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，作挂账处理较妥；第二种观点认为，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。此外，受让土地的折扣（优惠）的会计处理，也是值得讨论的问题。有的企业在公司制改组过程中，地方政府为了支持企业公司制改组（有的主要是为了公司上市），在企业受让土地时给予一定比例的折扣（优惠）。对这部分折扣如何处理，目前有两种意见：一是将它视作土地管理部门（包括土地储备中心）给予企业的一种捐赠，列作资本公积。作此会计处理的前提就是在土地出让合同中明确该等土地的单价、折扣、净值等数额，并承诺该等折扣归企业所有，土地管理部门不再享有，以土地原值借记“无形资产/土地使用权”科目，并以实际付款数额，贷记“银行存款”科目，以两者差额（折扣）贷记“资本公积/接受捐赠非现金资产准备”科目。二是将它视作一般交易中的销售折让。土地使用权按实际支付金额入账，不产生资本公积。作此会计处理的前提是在土地出让合同中并没有明确土地原值、折扣、净值等数字和土地管理部门的书面承诺，只列了折扣后的数额。 2018-07-14 14:59:17 -
157****8043 土地出让金入账处理:
借：开发成本-土地成本
贷：银行存款
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
开始记账入册直到结算的全过程以及其中的环节都叫做账，是指会计进行帐务处理的过程，一般从填制凭证开始到编制报表结束的整个过程·也称会计实务。 2018-07-14 14:58:57
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1、房地产企业土地出让金入账处理：借：开发成本---土地成本贷：银行存款 土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。开始记账入册直到结算的全过程以及其中的环节都叫做账，是指会计进行帐务处理的过程，一般从填制凭证开始到编制报表结束的整个过程·也称会计实务。2、非房地产企业土地出让金入账处理：借：无形资产---土地使用权贷：银行存款
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契税是以土地的成交价依照契税税率计算缴纳，即：应纳契税=成交价*适用税率。 其中：契税税率，根据《契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款和缴纳的税费作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程。取得土地使用权，承受者人（购买人）为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。
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到国土局查询即可知道，土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。
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划拨土地使用权出让时，按基准地价平均标准的40%计算。土地使用权受让人对按上述方法计算的土地出让金金额有异议的，应当委托有资质的土地评估机构进行评估，土地出让金按照评估值的40%计算。实际成交价格不低于同级基准地价平均标准的，减让按不低于成交价格40%的标准计算。成交价低于基准地价平均标准的，减让按地价总额的40%计算。划拨土地使用权的成本价与土地价格的**高比例不得高于60%。以划拨的土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格折算为市场地价，然后按不低于40%的标准计算出让金。
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