如何写物业费催交函

• 147****7773 问：某小区一业主因邻里纠纷，认为物业公司协调不力，长期拒绝缴纳物业管理费，物业管理处多次通过电话和短信进行催缴，并寄发律师函。在沟通无果后，物业公司将业主告上法庭，庭审过程中，业主以物业公司没有进行书面催缴为由提出抗辩。物业公司出具寄发律师函的快递清单，业主以没有本人签章及不能确定快递内容为由再次提出抗辩。
  那么问题来了，在以诉讼形式追缴物业管理费之前，是不是一定要有书面催缴呢？作为书面催缴形式的律师函究竟有什么作用？催收函、律师函的正确送达方式应该是什么样的呢？
  答：**高法《关于审理物业服务纠纷的解释》第六条中明确规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由此可见，物业服务企业向业主追索物业费的请求要想获得法院支持，其前提包括：一是经书面催缴；二是业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。同时，物业服务企业还必须有证据证明已将该书面通知送达给了业主，而业主无正当理由地拖延。
  物业服务企业在以诉讼形式催缴费用前，向业主“书面催缴”十分必要。一方面，未能按时交纳物业费存在多方面原因，既有因对物业服务不满、对房屋保修不满等原因故意欠缴的情况，也有因账户变更、工作忙、遗忘等原因交纳失败的，通过书面催缴，可以提醒未能成功缴费的业主再次交纳费用，也可以通过催缴工作与业主进行沟通，了解业主诉求。律师函送达后，在规定期间仍然未缴纳物业费，再进行起诉。
  律师函具有物业费催缴单所不具备的法律效益，作为重要的书面催缴形式，律师函还具有以下几大重要作用：一是通知与和解；二是证据取得；三是中断时效。
  律师函的效用清楚了，那么这些效用一定能够发挥出来吗？未必。还有一个环节很重要，这就是送达。直接送达是送达律师函**有效、便捷的途径。由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收律师函，并由物业服务中心保留签收回执，存入业主档案内。在直接送达的同时，可以与业主再次沟通物业费缴纳事宜，通过诚挚沟通，可利于物业费的及时收取。此处注意：有些毛躁大仙把律师函给了业主，业主也签收了回执，但并不能从回执上证明你催收了什么内容。简单的办法就是让业主在律师函复印件下方签收。
  因房屋空置、出租等原因，采用EMS送达成为很多物业公司送达律师函的首选。但这里有一个特别容易犯的错误就是，律师函是发了，却不能证明你发的律师函是什么内容，涉及标的是多少钱。通过EMS送达律师函时，需要在邮件封面备注“对××项目×栋×室催缴××年××月至××年××月的物业服务费（共计大写××元整）的催收函”字样，邮寄后及时从邮局取得回执并存入档案，避免因超过邮局的保存期限，导致无法取得回执，另外，物业服务中心还可以从邮政官网查询对方签收时间并打印存档。
  还有一个问题，业主住在小区但拒绝签收你的律师函怎么办？故意不交钱的业主，有法律常识的就知道诉讼时效和中断时效的概念，就是不签，拖过两年就免于付账了。这种情况，其实也可以采用邮寄EMS的办法，还可以采用在其入户门门牌号下张贴律师函然后拍照的方式，采取拍照方式时，应该有措施证明照片拍摄的时间。
  由于律师事务所和律师的特殊地位，律师函具有一般函件所不能相比的作用，业主在收到律师函时，一般会比较重视，下意识的会认为自己要“吃官司”了。所以物业服务中心在发放律师函时，务必提前与业主取得沟通，说明欠费情况及缴费约定，并根据具体欠费情况进行权衡，比如业主非主观故意欠费的，尚未到约定缴费期限的，不建议采取律师函方式催收。毕竟，物业管理是服务行业，应该做好与客户之间的情感维系，能够不战而屈人之兵**好。在送达律师函时，也需要注意保护业主的隐私权和名誉权，因律师函发放引起业主投诉或者起诉，得不偿失。
  2018-07-14 14:48:41
• 153****6141 一、
  
  致XX小区业主：
  
  尊敬的XX小区各位业主您好！在广大业主的大力支持与配合下，2018年度物业管理费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时交费。
  
  物业费是小区治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证，如果各位业主物业费不能按时缴纳，将会对物业管理和服务造成致命的影响。同时，严重侵犯了已交费业主的切身利益，为此我们再一次郑重提示，请您在即日起至2018年x月x日之前缴纳拖欠的物业服务费用，逾期未交费的业主，我司将按有关法律规定按日收取3‰滞纳金，并将按照《物业管理条例》第六章第六十七条规定依法进行追缴，请未交费业主尽快抽时间到物业公司交费，物业公司也会适当的给予一定的优惠。
  
  XX小区物业 xxxx年x月x日 电话：XXXX
  
  二、
  
  尊敬的业户：
  
  xxxx年度物业费收缴工作已临近尾声，经管理处统计，您户的物业费自xxxx年x月x日至xxxx年x月x日共计人民币xxxx元还未缴付。上述欠款已超过缴纳期限（应写成交纳，下同），本司唯恐阁下事务繁忙，一时遗忘，现特函告知：为了维护小区全体业主共同利益及保证小区物业管理工作正常进行，请您配合及时交纳物业费。
  
  为了方便您的缴费，可采取以下方法：
  
  1、 电话预约（xxxxxxxxx），物业客服人员上门收取；
  
  2、到物业管理服务中心缴费（每日8：00-20：00）；
  
  3、通过银行直接划账至物业公司（账号：xxxxxxxxx）
  
  （注：如在 2016年12月25日之前，仍不缴纳所欠物业费，我司将停止相关物业服务，并从当月首日起计收钱款总额每日0.3%的滞纳金，届时不再另行通知，引起的一切后果由欠费户自行承担。）
  
  xxx小区xxxx年x月x日 2018-07-14 14:47:47
• 155****7192 催缴物业费的通知
  尚未交费的业主：
  您好！在广大业主的大力支持与配合下，2008年度物业管理费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时交费。
  物业费是小区治安秩序环境绿化及卫生，房屋公共设施配套管理的根本保证，如果物业费不能按时缴纳，将会对物业管理和服务造成致命的影响。同时，严重侵犯了已交费业主的切身利益，为此我们再一次郑重提示，从12月31日起我们将按有关规定按日3‰收取滞纳金逾期未交费的业主，将按照《物业管理条例》第六章第六十七条规定依法进行追缴，请未交费业主尽快抽时间到物业公司交费。
  凡属在质保期内的房屋质量问题，我们将继续与开发及施工单位沟通联系，尽快给予解决，请不要将施工单位应承担的质量责任与物业管理工作混淆，更不可以施工质量等问题为借口拒交物业费。
  物业公司随时接受业主的监督，持续改进，竭诚为业主服务，谢谢您的理解与支持！
  XXXXXX物业服务中心
  xxxx年xx月xx日尊敬的业主:
  您好!
  XXXXXX一期、二期分别于xxxx年XX月、XX年XX月交付使用。截止XXXX年底，小区仍有XXXX余户业主尚未交纳XXXX年底之前的物业管理服务费，为了保证小区物业管理服务工作正常有序运行，请以上业主尽快安排时间于XXXX月XXXX日前至物管中心交纳，或通过电汇方式汇款。逾期仍未交纳的，物管中心将于XX月XX日对欠费业主的房号和姓名在小区各单元信息栏及小区业主论坛公布，以便业主共同监督。
  XXXX物管中心感谢您的大力支持！
  XXX物管中心
  xxxx月x月x日 \物业催缴物业费通知为规范本物业的管理程序，提高物业服务水平，同时在享受质、价合理的物业服务情况下，根据“人人平等”的原则，请拖欠多年物业费的业主在XXXX年XX月XX日前将拖欠多年的物业费一并交齐，使物业中心能够更好的做到改善业主的生活质量和居住环境，建设和谐小区的目的。对逾期不交物业费的业主，物业中心将秉公办事，按照《物业管理条例》及《物权法》的相关规定，诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。望广大业主周知。 缴费地点：XX物业XX业主接待中心缴费电话：xxx-xxxxxxxx 2018-07-14 14:47:28