如何应对物业费催缴函

xxx物业管理有限公司 欠费催缴通知 xxx号房xxx 您好! 根据贵我双方于 2011 年5 月 31 日签订的约定，您应于xxxx年 xx月xx日之前，预缴xxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日期间物业管理费;截止本通知下发之日，您已经累计逾期付款 8 日，逾期付款违约金已达 xxx 元. 您的上述行为已构成违约，请您接到本通知之日起3日内缴清拖欠费用.否则，我公司将按照合同约定追究您的违约责任，由此产生的一切责任及后果将由您全部承担! 特此通知! xxxx管理有限公司 xxxx年xx月xx日 客服*： xxxxxxxx

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由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。预缴款用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。

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物业管理费用的追缴工作要遵循人性化的原则，需要循序渐进，不能操之过急。1、通过电话询问、上门走访等形式，了解业主拖欠物业费的原因，如业主所反映的问题是真实存在的，且是物业服务企业能力范围内所能解决的，应当积极为业主解决问题，直到业主满意为止。2、解决问题后，若业主仍不愿意交纳物业费，在进一步沟通的同时，可以发放物业费催缴通知书，给予其充分的考虑时间是否交纳物业费，在物业管理区域内的显著位置对拒不交纳物业费的人员名单进行公示。3、建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，将不支持物业管理工作和未及时交纳物业服务费的干部职工名单抄告给各单位，督促其配合物业管理工作并及尽快交纳物业费。4、经过上述沟通后，逾期不交纳物业服务费的，应当通过司法诉讼的形式，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，由法院介入受理逾期不交纳物业费的案件。

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物业公司不理会广大业主提出的协商要求再度催缴物业费说明了什么物业公司在对广大业主于协商会上提出的具体要求未作正式答复的情况下，又在板楼电梯间帖出了催缴第二年物业费的通知。这一行为清楚的表明： 一、 物业公司用实际行动拒绝了广大业主的合理要求，协商未能达到预期效果。 二、物业公司在不作正式答复的情况下，直接再次催缴物业费，丝毫没有尊重广大业主的意愿，是一种对业主群体力量的蔑视和挑衅。 三、协商会上物业公司的领导表示要请示有关领导后再作答复，而不作正式答复也不理会业主提出的：协商未果之前暂停收交物业费的要求。继续坚持错误的做法，是一种言而无信的表现。 四、上述行为显示物业公司没有和广大业主平等相待，协商解决问题的诚意。 五、物业公司的这种做法，就是要在小区事物中实行单边主义，就是要关闭与业主协商解决问题的大门，破灭广大业主对物业公司的良好期望。 物业公司为何要这样做呢？有几种假设： 一、物业公司在请示上级主管领导时，遇到了一位，没有学好和掌握好三个代表的思想精髓，不了解在小区建设发展中全体业主的意愿才是真正的主导这个道理的官僚。因此，指导下属作出了如此不尊重广大业主意愿的错误举动，致使广大业主与物业公司之间的感情受到伤害，关系趋于恶化。 二、物业公司方面利令智昏，不顾事实，不顾全体业主的意愿，不惜恶化与广大业主的关系，也不顾是否可以实现，盲目的幻想将开发商凭借售房优势条件从业主手上获得的不合理收益长期化。 三、物业公司方面，处心积虑。他们是想在业主群体还很弱小，没有合法组织平台的条件下，就对业主任何集体维权行动进行阻击，欲把业主可能集结形成的强大力量，扼杀在摇篮中。其**终用意，就是要始终分化、瓦解业主群体集结的力量，以阻止或拖延业主大会的成立，达到业主权益没有合法有效的维护平台，而物业公司就可以轻而易举的长期占有许多从业主手上获得的不合法的收益的目的。因为，开发商应拿出来的建安费2%物业启动资金，售房款2%维修基金，未售出房产的物业费，以及将来发生的地上停车费，地下工程经营收入，和没有明确产权的小区所有设施的经营收入等等，实在是一份诱人的大餐，它足以让人垂涎欲滴，为之处心积虑。这是**阴险的用心，也是**值得广大业主警惕和防范的。 针对上述情况和分析，建议采取如下对策： 首先，在战略上我们要藐视它。 一、我们本来就预见了这种情况发生的可能性，也有协商未果的行动方案。物业公司的错误做法，只是暴露了他们的内心想法和意图，这无疑为我们进一步有针对性地采取下一步的对策提供了依据，所谓：知己知彼百战不殆。 二、不尊重广大业主的意愿，承认问题存在却又不通过协商解决问题，坚持单边主义路线，这种一错再错，不知悔改的错误行为，无异于自掘坟墓。古人说：恶不积不足以灭其身。西方人说：上帝要他灭亡，必先领其疯狂。对广大业主来说这也未必不是件好事。因为，有些错误，根源太深，你也无法帮助他挽回，是需要从根本上加以解决的，所谓：不破不立。 三、阻止，分化，瓦解业主群体力量集结的行为本身，就是给广大业主敲响的警钟，就是呼唤全体业主尽快紧密团结起来的号角。他让全体业主更加清楚地意识到，一盘散沙，我们业主就如同任人宰割的羔羊，惟有紧密团结起来我们才能真正作家园的主人。也许物业认为，现在的小区业主群体，如同婴儿一样弱小完全可以挑战，这正好可以让我们获得刺激，使我们面临挑战不得不迅速成长和壮大起来。 因此，面对物业公司的错误做法，我们不必悲观失望，而要保持业主维权应有的积极态度和乐观精神，勇敢地去迎接挑战。 其次，在战术上要重视它。面对现实，我们应该放弃幻想，立刻行动起来。 一、采取适宜的方式，尽快让全体业主了解协商会议的情况，让全体业主明白正义在我们广大业主的手里。我们一定要统一行动，坚持到胜利，在物业公司没有接受我们的要求之前，在我们全体业主没有确定应该缴纳相对合理的物业费标准之前，均不要助纣为虐，擅自缴纳物业费。 二、完善业主之间的沟通平台。发挥好业主论坛的有效作用，同时，要求在小区内享有一个业主专属的信息沟通栏。暂归业主临时组织代管，如暂时不能提供，就要求业主临时组织有权在各楼道里显著位置，张贴有关业主信息沟通的资料。如物业以卫生清洁理由清除，那我们业主也用同样的理由清除我们认为应该清除的所有物业贴出的公告，而我们传递信息给广大业主的工作仍然以其他方式继续进行。 三、以相对简捷的方式，在原业主授权范围内，一周内确定一个全体签名业主认为在小区工程在建期间，可以缴纳物业费用的标准，正式送达物业公司，同时公告全体小区业主。 四、成立一个由各楼代表参加的业主维权应急小组，利用业余时间处理有关维权事宜。这些代表应具备几个基本的条件：（1、）有公益心。愿意牺牲个人的时间和精力，不为个人谋取名利，经得起可能出现的种种诱惑，而不动摇为大家尽义务的决心，只追求大河有水小河满的福报。（2、）有责任感。深知作为代表所肩负的责任，注意维护团队的整体形象，克服个人情绪变化而产生的工作随意性。（3、）有思想力。面对错综复杂的问题，能够做出基本正确的判断，至少能够克服以业主代表的名义单独行动的冲动，避免因个人思想困惑，而影响整体维权工作的效率。（4、）有行动力。这几方面至少要成为业主代表追求的目标。具体产生的方式方法，可另行商议。也可把这个临时小组作为业委会筹建小组的雏形。 五、做好宣传发动工作，让全体业主做好一旦出现物业公司状告业主不按原与开发商签订的物业委托合同交费时，每户业主能及时出资100元，用于委托律师应诉，多退少补。应该说明，这种情况出现的机率很低。首先，开发商强行签订的物业委托合同，是霸王条款，不是我们业主真实意图的表达，也违背了有关应该与业主协商制定的规则。此外，有没有按照规定进行招投标，价格制定有没有按照规定获得有关部门的批文等等，其合同的合法有效性就不一定经得起推敲，再者，事实存在质价不符情况，也应调整。如今，法院对物业公司状告业主要先行五审查。还有，对博公堂，业主和物业关系彻底闹翻对物业没有一点好处等等。所以，这种可能非常之小。但是做好准备，可以起到防止被偷袭，达到不战而屈人之兵的效果。 6、所有知情业主，在业主论坛上，这个物业公司几乎每天都要来了解业主动向的场所，以自己喜欢的方式，对物业公司不尊重广大业主的意愿，蔑视业主群体力量，挑战全体业主，想要继续侵害业主权益的错误行为进行声讨。让物业公司的领导听一听广大业主的心声，展现我们广大业主团结的力量。 7、呼吁全体业主要更加紧密地团结起来，反对任何破坏业主团结的言行，提倡互利互助的邻里关系，提倡参加维权不仅是你拥有的权力，同时也是你对友邻业主应尽的一份责任和义务的理念，提倡团队意识，反对各自为阵的游击作风。对任何针对业主维权行为冷嘲热讽的人给以严厉的谴责。全力支持全体业主的维权行动，给业主代表及参加业主维权的全体业主加油鼓劲。以实际行动迎接挑战，以更加有力的团结挫败可能出现的各种分化瓦解业主群体的阴谋。 请全体业主集思广益，献计献策，积极行动起来，因为，你不仅有参与行动的权力，你还负有对友邻其他业主应尽的一份责任和义务。挑战已经摆在了我们的面前，我们不是羔羊，我们不能再保持沉默。 以上是几点不成熟的想法，欢迎指正。

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催费可以有以下几种方式：短信通知（欠费一两个月的）；电话通知（外地业主，欠费三个月以上的）；把催费单子贴在业主家门上（白天很少在家的业主）；如果业主在家的话，直接上门收取（针对那些常时间欠费的）。

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