物业管理方案确认单中物业管理概述怎么写

物业管理合同范本 委托方(以下简称甲方)：_________业主管理委员会/房地产开发公司受委托方(以下简称乙方)：_________物业管理公司根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条物业基本情况座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。第二条委托管理事项1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理。5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6.交通、车辆行驶及停泊。7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。8.社区文化娱乐活动。9.物业及物业管理档案、资料;10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条合同期限本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。第四条甲方的权利和义务1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方按下列第_________项使用：(1)无偿使用。(2)按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料)，并在乙方管理期满时予以收回;7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动; 10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条乙方的权利和义务1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主;8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构;12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。第六条管理目标乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后_________年内达到_________的管理标准;_________年内达到_________管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。第七条管理服务费用1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：(1)按政府规定的标准调整;(2)按每年_________%的幅度上调;(3)按每年_________%的幅度下调;(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;(5)按双方议定的标准调整_________;3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。5.本物业的公用设施专用基金共计_________元，由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;(2)由乙方承担;(3)在_________费用中支付;7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%;第八条奖惩措施1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：_________;2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：_________;3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。 第九条违约责任1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第十条其他事项1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交_________仲裁委员会依法裁决。5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。7.本合同自签订之日起生效。甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：__________________年____月____日_________年____月____日

一、前言及项目和企业简介。 二、物业管理的总体规划与承诺：理念追求、模式追求、模式选择工作计划（一般均为三年）、物管目标、承诺保证措施。 三、人员配备计划与人员培训和管理。 四、物质装备计划：房、装备和资金。 五、维修基金使用方案。 六、物业服务费用收支测算：依据、原则、说明、收、支、措施。 七、管理规章制度。 八、档案管理。 九、物业前期管理。 十、物业日常管理。 十一、智能化系统管理。 十二、客户服务与社区文化建设。

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商业地产的概念其实没有非常划一的说法，也可以说是商业房地产，广义上说是含有商业性质的房地产投资开发和经营管理的范畴可以成为商业地产，也就是除了政府办公用地用房，民居，农耕用地，山林牧场之类以外的地产和房产都可以归纳为商业性质的地产和房产。而狭义的商业地产，估计大家比较接受的是承载着商品交易和流通的地产和房产这个领域范畴，在这个范畴里头，我排除了很多房地产发展商划入商业地产范畴的酒店业，因为我个人认为酒店是旅游服务业范畴的。那么今天我们就略谈这个狭义的商业地产（商业房地产）的一些涉及投资、开发和经营管理方面的问题。商业地产是在传统房地产（住宅为代表）蓬勃发展后的新一轮房地产增长热点，众多传统房地产投资者和发展商在地圈得差不多了，房子卖得差不多的时候，为了满足稳定的“流水”，不约而同的想到了以收租为主要表现形式的商业地产，以便满足稳定的投资回报和现金流。当然也不乏因为商业地产的升温，IR比传统的地产要好的情况下毅然决定进军商业地产的企业。然而，这些众多的半路出家的投资者和开发商，其实对商业地产是毫无认识的，可问题又出现在他们都自以为传统的房地产做的有声有色，商业地产也不过就是加入所谓的商业概念罢了。但这就是大错特错的了！正因为众多的似是而非，许许多多的传统房地产投资和和发展商都不幸陷入了商业地产的泥潭，不嫩自拔，那些比较幸运的。选了一块好地头，近水楼台尝到了些许甜头，信心满满的向着另外一些泥潭进军着，还有一些更幸运的，通过一些包装和营销，把商铺东砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小业主拉了进来垫了背，然后公司都关掉走人，剩下小业主们独守空铺，枉自嗟叹，听天由命去了。于是，全国上下到处都是烂尾商业项目，单单一个广州市就有300多万平方米空置商业面积，可是，更大更多的商业项目却又不断的上马，形成一个恶性循环。究其缘由，**直接的就是投资者和发展商把商业地产等同于传统房地产来对待和处理，而没有根据商业地产的实际采取独特的处理和运作手法。简单说，传统住宅房地产归根结底就是做商品房，其主要的交易对象是商品房，买卖双方关注的是这种承载于实体商品房之上的建筑上盖的所有权和使用权以及其使用收益或者增值收益。而商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了），也就更无法谈收益了！换句话说，商业地产实际上重点在商业二字，而非地产二字，有形实体的建筑上盖不过是一个应该承载着众多商机的“平台”罢了。因此，我个人有个观点，更喜欢把现在表现为商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺以及写字楼等等商业地产的不同形式通称为：“商业平台”，我觉得这样更为贴切，因为它们都是承托着**重要的“商机”！无法提供“商机”的商业地产就不是成功的商业地产，那只不过是一个房子罢了。所以我常说，我从事商业地产20年，不是出租商铺给客户，我主要是出租“商机”的。如果大家都认同商业地产的本质和核心是提供商业机会，为商家和客户提供一个交易和流通的平台，那么很自然，其投资开发和经营管理等就不可以套用传统房地产的套路了。那么它应该采取什么样的套路呢？我且按照20年来的经验教训总结出来的一些得到成功案例验证的方法和模式，略说一二吧！我认为，商业地产的投资开发和经营管理，归纳起来就是三个阶段和一个过程。何谓三个阶段和一个过程，就是商业地产具体到一个个案项目上，其投资开发和经营管理应该分成三个重要的阶段和一个全面把控的过程，第一阶段是“商业规划”阶段，第二阶段是“开发统筹”阶段，第三阶段是“运营推广”阶段；一个过程就是贯穿三个阶段的全面把控的项目目标管理过程。我又将其简称为八个字：“规划、开发、运营、管理”。我们现在假设已经获得了一个地块，具备了投入的资金，也有了各方面专业的人才，万事俱备，可以开始启动项目了。这时候，许多不了解商业地产项目投资开发和经营管理的人，一般就是按照传统套路，搞方案设计，做建筑规划，然后报方案，扩初，修建详规，出设计，报建，出建筑规划许可证，施工许可证等等，然后组织施工，策划公司找市场数据资料编报告搞策划书，投广告，找中介代理，招商或者卖铺，公关公司后者广告公司策划开业，然后规模浩大的开业典礼，物管公司派保安巡逻打架，清洁工扫地擦玻璃，电工开空调电梯换灯泡，诸如此类。能够到物管公司接入的项目已经是算走运的了，很多在招商的时候已经门可罗雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了个大坑，或者竖起几根钢筋柱子也就偃旗息鼓了，**不幸的可能图纸还没有出完就OVER了。那些封了顶的，老板还算有内容的啦！这就是通常见到的，或者目前普遍存在的情况。实际上商业地产项目不是这么简单的建个楼房，找个商家，配个管家就OK的，应该按照项目整体投资，分成三个阶段做好一个过程，落实：“规划、开发、运营、管理”。首先，在正式项目启动后，立即需要进行的工作不是建筑规划和建筑设计，而是进行商业地产特有的“商业规划”。我是极力反对用建筑规划取代商业规划的，而这又是许多人非常容易犯的错误，以为一个好的，特别的建筑规划就是商业规划，而实际上商业规划与建筑规划根本是两回事，并且重要的是商业规划应该是建筑规划的基础和前提，没有一个符合项目投资需要的商业规划，项目已经注定提高了50%以上的投资风险！那有人问，什么是商业规划呢？商业规划主要就是解决项目的经营定位和发展定位，还有项目的投资回报策略。通常商业规划包括但不限于项目概念性策划和商业方向，初步市场调查和分析评估，深度市场调研和分析评估，经营定位和发展定位，商业模式和市场细分，投资回报预测和分析，根据定位进行划分布局，设计交通组织动线，提供商业指标和设计要点，指导建筑规划和建筑设计等等。以上个各项工作又包含着不同的细节和分支，例如，一个看似简单的初步市场调查和分析评估，其内涵和工作内容就相当的丰富，比如市场调查的广度、深度、范围、区域、区间、覆盖率、时间、期限等等，更需要针对确定的调查方向和清单选择调查的方法和方式以及判断分析数据的模型和评估结果的代表性和关联度等等。有了初步市场调查还不等于可以定位了，还要根据初步的市场调查结果采取深入的市场调研和分析评估，才能据此探讨定位和确认定位，才能确定商业模式等一系列工作的方略。来到这一步才可以开始着手进行建筑的规划和设计工作，有关建筑和报建层面的事情大家都很熟悉了，就不多说吧。做好了第一阶段的“商业规划”，就马上进入第二阶段的“开发统筹”阶段，这个阶段和第一阶段具有非常紧密的链接，通常在第一阶段的尾声已经着手这个阶段的工作准备。所谓“开发统筹”，也非指宏观意义上的房地产开发工作（比如征地立项报建公关之类），而是如何将一阶段的规划和设计落实到具体的建筑修建工程，如何处理进度和质量，当然更重要的开发统筹工作就是如何把一阶段得到的市场调查信息和定位等等策略，实现市场接轨，实现市场“变现”，也就是我们大家都非常关心的招商工作了，也就是我们广东话说的项目“行街”！招商通常被理解为营销工作之一，其实不然，营销工作是任何时候都需要的，营销是一种手段，不是目的，就等于我后面说的管理一样，管理也不是目的，而是手段。我更希望将招商工作作为本阶段重要的一个核心内容来处理。因为招商是讲求统一策略的，也是在商业规划基础上，根据定位和市场信息进行整合资源的一个关键过程，它包含了很多细节和不容的分阶段枝节，例如招商市场咨询策略的制定，市场咨询的跟踪和定位微调，招商整体策略，商家组合选择策略，定价策略，租期，招商条件，招商营销策划，招商VI和BI策略，营销推广和公关策略，招商团队，动员培训，招商进度管理和销控调整等等事项，篇幅所限，恕不详述！正因为这个阶段的工作起到承上启下的关键作用，能否实现商业规划的蓝图和实现的质量如何，就是这个阶段的考核标准了，因此我觉得此阶段就是一个不折不扣的从“无”到“有”的开发过程，就是一个由“零碎”到“整合”的统筹过程。好了，通过大家努力，第二阶段完满成功的话，我们马不停蹄的跑进第三阶段“运营推广”。这一阶段的存在和划分也是在传统房地产思维观念下，显得备受争议和可有可无。一般大家对前两个阶段还是可以接受和认同，但这个阶段的概念和意义就不是那么容易认识和理解了。许多发展商和投资者在招商成功以后也就大排筵席庆功分红去了，剩下的工作只不过是找个有点关系或者有点名气的物业管理公司接手，等待开业和收取管理费。初一看，这样好像也很正路，没有什么不妥，高级的选名牌物管，抵挡的选关系物管，似乎约定俗成。但是，正是这样的思维和观念，造成了巨大的商业价值浪费，甚至毁灭了一个具备潜在商机的平台。因为他们缺乏了商业运营的理念，不知道“商机”并非听天由命，而是可以人为锻造的。而一个好的商业运营系统，往往可以短时间内开拓出许多为人忽视的商机，造就商业地产加速增值，塑造商业品牌附加无形价值。把传统出租商铺，转化为出租商机。所以，我常戏言：“招商的成功，就是痛苦的开始”！招商成功了，意味着你需要展开一段坚韧不拔的痛并快乐着的“运营推广”历程。所谓“运营推广”就是把无为而治的思维转化为有为而治，把“不变应万变”转化为“知万变应万变”来适应市场，形成互动，用市场“无形之手”来推动商业价值的提升，拓展商机。本阶段的工作其实不是在建筑竣工交吉之日开始的，往往需要在招商工作的后半段时间里头就要计划安排。由于目前国内还没有成熟的这种商业地产的运营推广系统的概念和理论，我暂且根据20年来的工作总结，斗胆称为“商业运营系统”。这种商业运营的系统核心是“商业MBO体系”，它是由一系列的策划、营销、推广、公关、广告、宣传、品牌、客户关系管理、消费习惯管理、当然也包含物管等等构成，各种体系枝节暂且省略，盖因其内容庞大繁复，实在罄竹难书！有关的这个体系我会在以后的文章专门论述的。至此，一个商业项目的投资才真正画上一个逗号！这就是商业地产项目的三个阶段，“一个管理”实质上是统领着三个阶段的全个过程，或者简单说类似“项目管理”，只是这种管理过程不是简单的为管理而管理的过程，而是一个随时把控，随时互动，随时修正的，目的旨在达成商业地产项目投资回报和努力减低成本和减少风险的全面过程，它在三个阶段当中无时无刻都要重视和掌握，具体的说，不外就是如何整合处理涉及项目的“人”、“财”、“物”、“信息”和“技术”等等方面的资源，使其利益贡献**大化。我一向认为：管理没有好坏之分，只有有效和无效之别，我们需要的是有效的管理！能够达至目标的管理，只是我们需要怎样恰如其分的运用

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物业公司按年预收的物业费可以先记入预收账款，再按月确认收入。1、物业公司按年收的物业费，收取时：借：现金 贷：预收账款 2、然后，每月根据收费所属月份确认收入：借：预收账款贷：经营收入（或主营业务收入）税务局一般是以开出发票确认收入纳税。所以物业公司通常只开收据，或者等到年底一次性计入。

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物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，其实不然，物业公司在前期物业管理中也发挥着重要的作用，下面就来介绍一下前期物业管理方案中的内容。 前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为以后提高、保养、维修打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定「小区业主公约」，「管理处岗位职责」，以及员工的规章制度。 （四）制定详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，「水电设施、设备巡检计划」，「公共照明维修计划」，「监控与消防系统维护计划」等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训期限一个月。并对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）设接待处，白天有专职人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌、热情。 2、保安倒班制，实现24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明 4、充分发挥小区24小时电视监控系统，Tv分割镜头监控系统、可视对讲系统、门禁系统，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器诫 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启动。 8、小区内出入口设有明显标识，各栋、单元、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与邻近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆进出凭卡，外来车辆未经许可不得入区。 （三）为保障小区内公共秩序和财产安全，依据「中华人民共和国治安管理公司处罚条例」，特制定本规定。