在限价房中的位置如何

• 156****0651 从1998年取消福利分房开始,一个困扰我国房地产业的问题便应运而生,那就是保障性住房。从之前大规模的经济适用房到目前的限价房,以及正在研究中的廉租房都是为解决住房问题应运而生的。现阶段的“限价房”即是“限套型”、“限房价”的普通商品住房。限价房是国务院促进房地产业健康发展的一项重要措施,是近两年来房地产宏观调控的热点话题。全国各地在实践中已取得了一些成功的经验,但也存在诸多问题。为了解决城市住房相对短缺问题、引导住宅产业健康发展、促进城市可持续发展和社会进步,需要站在城市发展的高度,对限价房的性质、存在的问题和发展对策进行深入的探讨。
  限价房的推出在目前房价高涨、调控措施不力的背景下具有重要的现实意义。在稳定压倒一切,政府重点关注民生的背景下,限价房的推出有利于缓解目前中低价位商品房供应不足,房价高企的局面,尤其是对于解决目前所谓的“夹心层”群体的住房问题具有积极的意义。限价房的意义主要具体表现在:一是起到均衡作用,一定程度上降低了市场均价;二是购房人在购买区域楼盘时,限价房可以起到价格标杆的作用;三是能够进一步规范房地产市场,在与商品房的竞争中挤掉价格水分。
  限价房2006率先于广州年开始了实施。2006年11月第一批限价房地块公开拍卖,限制**高房价为6000元,平方米,于08年2月公开发售。2007年广州共出让限价房地块五幅,共计用地面积40.5万平方米,建筑面积约为1002万平方米。北京于2007年4月推出首批限价房地块,从而拉开了北京限价房土地供应的序幕。天津市08年建设限价房约100万平方米,兰州市08年首次启动限价房建设,将建设100万平方米的限价房。
  一、我国限价房发展中面临的问题
  限价房不仅是房价高涨时稳定房价的“调节器”,而且在建立和谐社会和提高住宅资源配置效率方面将长期发挥重要作用。限价房是符合我国国情且行之有效的房地产调控措施。因此,限价房应作为我国较长时间内住宅开发的主导方向,为实现城市经济发展、社会公平、环境保护等目标发挥作用。目前限价房建设是通过土地供应来调控,还可通过住房金融、技术扶持、市场监管等手段来推进限价房政策,同时还应该促进社会中的非营利组织和公众的充分参与来协调解决限价房实践中的问题。我国限价房的发展面临的问题主要有:
  1、政府面临着限价房监管难、管理成本过高的问题
  与经济适用住房一样,各地政府在实施限价房工程时.同样面临着监管难的问题。此外,由于限价房属于政策保障性商品房,这样中低收入购买者认为限价房就是政府房,由政府负责限价房工程全过程的监管。因此.一旦出现质量、物业等方面的问题时,购买者就去找当地政府主管部门,使得政府的行政管理成本大大增加。
  2、限价房会导致贪污腐败
  一方面,开发商为了使自己的利益**大化,他们会去贿赂价格执法者,希望价格定得更高一些;另一方面,由于限价房给谁或者不给谁,这种配额掌握在少部分人手中,很显然,这些人都有可能滥用权力,从而滋生腐败,一旦需要限价房的人贿赂掌管配额的人,管制者将难保清廉。如此一来,限价房**终会使谁致富呢?不是开发商,不是老百姓,而是价格管制者,是价格执法者,是掌握限价房配额的人,还有那些倒卖“限价房”的人。
  3、限价房会导致资源浪费
  首先,要养活一批研究如何制定“合理价格”的人,养活一批价格执法者和监督者,还要养活一帮为争取对开发商有利的价格而专业从事游说和行贿的人。此外,消费者排队等号、插队也需要付出一定的精力。**重要的是,腐败给社会造成的损害,这个成本,将难以计算。限价房,在我看来,永远只是一种权宜之计,**终,不是被异化,就是像现在的经济适用房一样,名存实亡。
  4、价房的定价问题
  由于各方对限价房的认识不统一,对其价格的看法也有较大的差异,普通居民认为它类似于经济适用房,越低越好;开发商则希望越高越好。现阶段房价背离了实际价值和市场供求关系规律,不断飞涨.已经影响了广大市民的购房信心.一定程度上造成了购房恐慌。因为房屋属于生活必需品和需要耗费土地的稀缺商品,其供求关系处理的好坏关系到国计民生.目前我国房地产市场的状况不仅不利于经济的平稳较快增长.还会影响经济秩序甚至社会秩序的稳定。在这种情况下,政府有必要对房地产市场进行调控和管理,实行限价。政府希望找到折中方案。既让部分中低收人家庭能买得起房,同时也使得房价稳定在一定水平上,土地价值也可以实现**大化。限价房地块的出让,核心问题在于房价和地价的确定。
  二、我国限价房发展中问题的解决对策
  1、政府严格监管建造全过程,确保限价房建设质量
  在选择开发商的招标文件中,要求开发商投标时对工程质量做出保证,质量标准以一定条款形式写入政府与开发商签订的合同中,鼓励开发商开发高质量高品质的限价房。在选择开发商过程中,建筑质量优良率的保证应作为一个重要的影响指标,只有那些在地基、主体、保温防水、水电安装等分部分项工程均获优良者才能竞得开发土地。在限价房建设施工全过程中,政府一方面要加强工程监理和验收管理工作,避免施工方与监理人员串通,降低工程质量,同时督促开发商在开发模式、流程管理等方面加强成本控制,在房地产项目的规划、设计、材料、销售等方面把成本降低。
  2、限价房需逐步拓宽惠及面
  目前的限价房未考虑外地打工人员和大学毕业生这些人群。这部分人群对本城市的发展贡献较大,大部分属于中等收入者,购买商品房有一定的困难。政府要一下子将这部分人纳入“限价房”的销售范围有一定的难度。为提高本城市的竞争力,体现对外来务工人员的关怀,可先将部分人群纳入其中,如可以规定在本地工作满3年,有暂住证与居住证等。
  3、确定限价房的合理利润范围,合理的定价
  限价房政策实质是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。这个平衡点就是合理的利润范围,利润高了,房价自然高,百姓利益受损,限价房的保障功能降低;利润过低,开发商的利益降低,从而影响开发建设的积极性,必然影响限价房政策的落实与推进。因此,政府必须确定好合理利润,然后再进行限价房的定价,不应该以低于周边商品房价格10%-15%的标准来硬性规定。要想让限价房政策执行不变味,需要防止政策推行的随意性,制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点,就是限价房房价该如何限制和确定。总之,限价房的推出价格应该控制在一定的合理范围之内,能被当地的中等收入住房困难家庭所接受,切实体现其在价格方面相对于商品房的优势。
  4、制定相应措施来禁止限价房的出租
  限价房政策中未对是否允许出租做出描述,限价房和经济适用房一样是保障性住房,限价房的宗旨是解决自身的住房问题,在限价房供给有限,多数人还排队等候的情况下,如果将限价房用来出租,既是对限价房根本宗旨的违背,也是对其他等候限价房人群的不公,因此应严格禁止限价房的出租。
  5、做好限价房销售限制管理工作
  限价房的立项必须与当地房地产市场实际情况相结合,在房价增长过快的情况下,增加限价房供应规模,在房地产市场运行平稳,房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下,则根据实际情况合理确定政府干预程度和范围。做好限价房销售限制管理工作,购买办法必须因地制宜,与时俱进,不能照搬或一成不变,政府要加强销售环节的监督,只有这样才能真正让有实际需求的人购买,确保限价房资源公开、公平、公正地分配。
  三、结语
  综上所述,住房问题既是经济问题,也是社会问题房我国限价房政策在实施过程中存在不少问题,但这些问题是可以逐一解决的。况且目前我国绝大多数地区的限价房政策进展还算顺利。已经有效地解决了一些中等收入家庭的住房问题。住房问题与社会公共利益和居民的切身利益息息相关,目前高房价和低收入的矛盾相当突出,各地政府应承当起解决中低收入者住房问题的责任,做好限价房工程的建设,成为完善住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、达到稳定房价目标的有力手段,进而促进社会的和谐发展,保证现代化建设的顺利进行。
  参考文献:
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  [5]王前福.部分城市限价房建设的发展状况.中国房地产,2008;2
  [6]彭兴庭.对限价房政策的经济学分析.城市发展研究,2009;16
  2018-07-13 18:19:11
• 141****8244 面对不断上涨的房价，政府出台很多政策来缓解住房矛盾，限价房就是其中一个类型，什么是限价房，限价房有区域之别吗？限价房的定价是如何确定的。
  在限价房优先购买人群中，房改之后就没有享受到福利分房，而又没有买房的这一部分人群应该优先。这样的政策是为了解决这一部分人，特别是在各单位都停止分房后的这批人，已经很久了可是还没有买房的，房价又上涨比较快的，这些人可以优先购买。那么限价房分布哪些地区？需要哪些部门审批？
  限价房分布在些地区？
  限价房在全国范围内各个城市都有分布，限价房是政府推出的保障性住房用以缓解购房困难住户的压力，以成本价面向申购者，在各个城市一般修建于比较偏远些的地方，主要是减少成本的支出，以青岛为例：
  青岛市住房保障核心近日发布了全市保障性住房在建项目进度。统计显示，目前全市共有76个保障性住房在建项目，其中包括16个经适房项目，共2140套房源；4个限价房项目，共562套房源。
  这些在建未配售的经适房中，位于市北区的有4个项目，共656套房源。可售套数**多的项目是位于金华路的金域好地方，共有347套房源，目前进入装饰安装阶段；另外，金华路33号的汉河四方地块改造项目可售房源也较多，共有218套，目前正进行主体施工；连云港路76号的民建大厦项目有72套房源，目前处于装饰安装阶段；黑龙江南路162号项目仅有19套房源，正在进行主体施工。
  限价房需要哪些部门审批
  1、市房管局按规定对各区房管局（马尾区房管所）上报的申请人材料进行复核，对符合申请条件的申请人，批准其购房资格。
  2、摇号工作由市房管局牵头面向社会公开销售的限价房以公开摇号确定购房顺序公开，各有关开发单位配合实施。各有关开发单位应拟定公开摇号工作方案并报市房管局审定，现场摇号工作在公证部门的监督下实施。经公证部门确认的摇号结果，由市房管局在报纸、市房地产联合信息网公布。
  3、选房和销售：开发单位根据公证部门确认的摇号结果，拟定本项目选房、销售工作组织方案并向市房管局报备。售房时间、地点以及签订购房合同等有关事项由开发单位负责通知购房人。 2018-07-13 18:18:04
• 147****2632 申请家庭持如实填写的《限价商品住房家庭资格核定表》向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件（复印件一式两份）：
  1.户口本和家庭成员身份证；
  2.家庭成员婚姻状况证明；
  3.现住房产权证明或租赁合同；
  4.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明；
  5.其他需提交的证明材料。
  限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。 2018-07-13 18:17:34