旧楼收物业费包括维修费吗

• 144****3856 根据《物业服务收费管理办法【发改价格[2003]1864号】》规定：
  
  第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  
  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  
  　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
  
  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  
  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
  
  3、物业管理区域清洁卫生费用；
  
  4、物业管理区域绿化养护费用；
  
  5、物业管理区域秩序维护费用；
  
  6、办公费用；
  
  7、物业管理企业固定资产折旧；
  
  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  
  9、经业主同意的其它费用。
  
  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
  
  屋顶属于公共区域，所以受益的是整个楼的业主，费用需要受益的全部承担。 2018-07-12 17:45:27
• 146****9392 对于公共部分的共用设施设备的维修和保洁，绿化环境，保安，等！这些都是包含在物业费当中的不需要额外手续。
  如果是你，业主户内的专有部分的维修，物业公司收费，这是正常的。如果你是家庭装修产生的装修垃圾，那他收你垃圾清运费也是正常的。 2018-07-12 17:45:19
• 133****7810 你说的公共维护费是指秩序维护和环境维护吗？如果是的话，那是重复收费，因为物业费里已经包含了相关费用
  下列是物业费的详细构成明细：
  物业管理收费的费用构成：
  1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，**后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
  (1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。
  2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：
  (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
  (2)给排水日常运行、维修及保养费;
  (3)电气系统设备维修保养费;
  (4)燃气系统设备维修保养费;
  (5)消防系统设备维修保养费;
  (6)公共照明费;
  (7)不可预见费;
  (8)易损件更新准备金。
  不包括：
  ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;
  ●公共设施、设备的维修费用;
  ●电梯的运行、维修费用;
  ●冬季供暖费;
  ●高压水泵运行、维修费用;
  ●公用天线保养维修费;
  这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。
  3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，
  包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
  4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
  5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。
  6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
  7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
  8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
  9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。
  (1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;
  (2)城市建设维护税：按营业税7%计征;
  (3)教育附加费：按营业税3%计征。
  以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。
  如果你说的是公共维修基金，则是：
  公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。
  按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。
  当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。
  商品房的公共维修基金
  建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。 2018-07-12 17:45:12
• 158****0591 一、物业费一般都包含中、小修的费用,几乎没有单独收取的;
  二、商品房的第一年一般设备都在保修期内,比如电梯、供水设备等等,因此中修几乎不可能发生,小修会有发生。
  三、物业房屋修缮“大、中、小修”范围
  　　按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。
  　　(一）翻修工程
  　　1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
  　　2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
  　　3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 翻修工程主要适用于：
  　　（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。
  　　（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。
  　　（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
  　　（4）无修缮价值的房屋。
  　　（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
  　　（二）大修工程
  　　1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。
  　　2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
  　　3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
  　　4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。
  　　（三）中修工程
  　　1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
  　　2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
  　　3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
  　　4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。
  　　（四）小修工程
  　　1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
  　　2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
  　　（五）综合维修工程。
  　　1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
  　　2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。
  　　3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
  　　4、综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。 2018-07-12 17:45:04
• 154****3453 物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用； 3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）； 4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用； 5、物业管理区域内秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业服务企业固定资产折旧； 8、经业主同意的其它费用； 9、法定税费； 10、合理利润。 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定，由物业服务企业代收代缴。 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。 有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。
  2018-07-12 17:44:56