请问如何防止一房两卖？

消费者在购买房屋时如何防止开发商“一房两卖”?看中了一套房子，如何知道房子有没有被抵押?这些老百姓平时既关心又拿不准的问题，在《房屋登记办法》(以下简称“办法”)中有相应答案。登记簿作用更重要除房产证外，房屋还有第二张“身份证”——登记薄。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。与登记办法相比，《办法》**大的变化改为了以“登记簿”为准。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。预告登记防止“一房两卖”在日常购房过程中，购房者买了期房，要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明，开发商有时为了追逐利润而将房屋两次甚至多次销售，由此引发的纠纷不在少数。为了解决房屋权属的“真空期”，《办法》专门设立规定的“预告登记”一节。具有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人，可以申请预告登记。也就是说，消费者交了**买了期房之后，就可凭借商品房预售合同到有关部门办理“预告登记”，在登记薄上写明某栋某套房已经卖给了某人。而且，开发商未按照约定与购房人申请预告登记的，购房人可单方申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。未成年房主可委托登记为了确保房屋所有权人的合法权益，《办法》规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。不过，有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。如果房主是未成年人，《办法》规定，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。为了切实保护未成年人的权益，《办法》要求，因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益的书面保证。：共有房屋登记对于共有房屋，《办法》规定，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。小区房屋“公私分明”为了保护业主权益，《办法》对小区公共场所的权利登记作出规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。房屋登记基本单元《办法》规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、屋、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等固定界限的部分为基本单元进行登记。

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一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 （二）一房二卖的典型清况： 案例一：甲某与乙某签订了《房屋买卖合同》，从乙某手中购置了一套二手房。由干购买时整栋房子的大产权证尚未分割，因此甲某实际并未取得该房的小产权证。之后，乙某又将该房屋出售给丙某，并且丙某取得了该房的小产权证。 案例二：A和B签订了《房屋买卖合同》，从B手中购置了一套二手房。由于购买时B的房产证再过一个月就要满五年，为节省大笔营业税，欢方约定待一个月后房产证满五年时再进行房产过户。此一个月期间，房价上涨，B又将同一房屋卖给他人，并办理了房产过户手续。 （三）一房二卖的分析，如下: 因我国施行不动产登记制度，房屋的取得以房产证记载为准，因此第一份合同中的买受人都因未进行房产登记而遭受了利益损失。参考**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第八条的规定，在房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以通过请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿摄失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款1倍的赔偿责任。这样的规定虽然可以弥补买受人在合同上的损失，但无法实现买受人**终的目的，即能够取得房屋的所有权。 根据该解释第十条的规定，只有在买受人以出卖人与第三人恶意串通，通过另行订立房屋买卖合同的方式使得买受人无法取得房屋的情况下，法院才能支持确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效，买受人才有机会据此确认自己所签合同的唯一效力。但如何证明出卖人与第三人恶意串通，这在实践中会对买受人造成很大的证明责任压力。 1、买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。 根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。 2、在买房前查清楚所购房屋的产权，提存房屋产权证。 从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由子房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。 3、买房尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款。 这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋一房二卖而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。 （一）请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任根据《**高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。 （二）出现的清形，如下：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 一房二卖纠纷是很复杂的问题，实务中解决这类问题也有一定的难度。购房一定要谨慎，避免出现一房二卖的风险，因此，您在购房时对开发商的优惠措施应当谨慎对待，买房前了解开发商的资质是很有必要的。

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一、购房者要确保业主已经签收定金通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式办理产权过户手续，还有一段时间。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利3购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付**款购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付**款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。

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　　1、要求房主本人，带着房本跟你一块儿去产权交易中心，核实房本的真伪.　　2、每个中介收费都不一样的，通过中介你注意的事项那就多了，一是房子是不是有房产证、能不能过户，二要防止中介卷款逃跑.　　3、税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定.比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的.原则上是由买房人和卖房人共同商议由哪方缴纳的.　　4、需要双方签订协议.　　5、房子没还完贷款应该是不能转让的，具体的问题你得到当地的房管部门咨询，谋而后动才行。

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现在房地产市场上一房二卖的情况时有发生，很多购房者法律意识不强，没有采取有效的防范措施。那么，如何防止一房二卖呢？其实在《房屋登记办法》里有相应的答案，下面小编就给大家分享下，让大家避免买到一房二卖的房子。一、登记簿作用很重要除房产证外，房屋还有第二张“身份证”——登记薄。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

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