回迁房缺点,首先你要看是从本地的什么地段回迁的,市区的会好点,大部分回迁房都是周围农村的,所以人口素质低了点,物业各方面也不是很好,主要缺点是,回迁房很大一部分都是在出租,甚至有乱到车库里都住人的情况,也就是说居住人群比较杂乱至于产权质量方面没什么问题了,因小区而议,如果说小区管理蛮好,居住人群比较固定,那回迁房就相当划算,毕竟比开发的商品房要便宜好多。
全部3个回答 > 回迁房有什么缺点吗
146****7815 | 2018-07-11 18:10:23-
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141****7457 由于回迁房较周围商品房价格偏低,因此很多购房者都对回迁房感兴趣,但你知道回迁房和商品房有什么不一样吗?都买回迁房需要注意的问题有哪些?小编就带您共同探讨这个问题。
什么是商品房?
商品房指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
什么是回迁房?
回迁房是开发商征收土地时,赔偿给回迁户的房子。回迁房一般有两类:有房产证的回迁房和没出房产证的,只有回迁合同的回迁房。其中有完整产权的回迁房和普通商品房并无太大区别,但无完整产权或只有回迁合同的回迁房则和商品房有很大区别。
商品房和回迁房的四大区别
1、房屋价格不同
无完整产权或只有回迁合同的回迁房一般是根据国家政策建造和出售的,在拆迁过程中拆迁户享受到了一定的政策优惠,因此房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大,房屋价格和市场供需关系有很大关系,价格相比较高。
2、房屋权利不同
符合限售条件的商品房可以随时上市,也可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市,也无法进行抵押贷款,并且还存在部分小产权房屋,不能享受商品房的权利。
3、买卖关系不同
商品房以购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》为购买基础,一般房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
4、再次交易难易不同
商品房可以获得房产证,因此二次交易相对简单,方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件,例如:居住满一定年限、补齐土地出让金等,因此再次交易的难度较大。
需要提醒购房者的是,如果您看中了一套回迁房,需要注意这些问题:
首先看该回迁房是否符合上市条件,是否有房产证。业主已经取得房产证,并有完整产权,那么这个回迁房是可以正常在交易所过户转名。对于房子的业主手中只有开发商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可,购房者应谨慎对待。
以上就是回迁房和商品房都有哪些区别?对于购房者来说,当你购买回迁房需求的时候,一定要注意核验该套房子的产权是否有问题并且仔细检查房屋的全部细节,并尽量去选择一些有信用的大型中介公司进行咨询,尽可能防止不必要的损失。 2018-07-11 18:12:22 -
143****9740 我们生活中或多或少都会遇到关于回迁房交易的问题,只有回迁的居民才有权利买回迁房,因为这种购买权具有人身属性,故从法律角度讲其他购房者买回迁房是存在很多风险的。
回迁房就是开发商征收土地时,赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中,采取货币补偿的方式,拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。
1.其实回迁房是可以买卖交易的。回迁房在办理了房屋产权证书后就可进行买卖,但是购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险,回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。
2.需要注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实,同时要注意确定该房屋之上是否有共有人,是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁。
3.如果该回迁房所占用土地是划拨用地,在办理回迁房的产权过户手续时,将由买受人补交土地出让金。
4.在和卖家签定合同的时候可以产权过户为合同生效条件及付款条件,也可以与卖方协商将购房款办理提存公证,在该房屋取得房屋权证并办理过户手续后,由公证处向出卖方支付房屋价款,然后,买方要注意让卖家将户口迁走,否则,买方的户口迁不进来。
1.回迁房的优点是物业费便宜,地点多是繁华地区;缺点是房子质量有待改善,公摊面积大,房产证除了特殊标注外没有其它区别,都是一样的产权!
2.回迁房是指建立在国有出让土地上,为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的,现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。
3.回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房,每一个楼盘里都有商品房和回迁房,但是回迁房比商品房要便宜很多。
1.无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋收益、用益,如:购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2.在房价上涨时,出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大,易发生法律纠纷,如果所购回迁房的性质属禁止转让的,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
4.物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房,你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租,回迁房通常户型相对较大,一户被分租给多人的情形非常普遍,住在回迁楼里,你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
当你需要购买回迁房的时候,部分回迁房存在尚无房产证的问题,或者当取得真正的房产证时,一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节,并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询,尽可能避免不必要的损失。 2018-07-11 18:11:10 -
156****8937 对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。
(一)一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
(二)严防“一房多卖”的发生
回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
(三)买方不要一次性付全款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
(四)要求卖方的配偶签名
实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
综上可以看出,未取得房产证回迁房买卖合同是有效的,但是与期房转让一样存在着一定的风险,如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以**大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。 2018-07-11 18:10:52 -
142****1482 回迁房缺点,首先你要看是从本地的什么地段回迁的,市区的会好点,大部分回迁房都是周围农村的,所以人口素质低了点,物业各方面也不是很好,主要缺点是,回迁房很大一部分都是在出租,甚至有乱到车库里都住人的情况,也就是说居住人群比较杂乱至于产权质量方面没什么问题了,因小区而议,如果说小区管理蛮好,居住人群比较固定,那回迁房就相当划算,毕竟比开发的商品房要便宜好多。 2018-07-11 18:10:37
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龙岗碧桂园回迁房,单价2.X万/平,量大优惠,回迁房买卖,如果能跟开发商的项目公司直接签(拆迁赔偿协议),这样就没有风险,因为买回迁房是想得到赔偿的新房,只有开发商才能保证新房回迁给业主及过渡费的补偿,所以评估开发商的实力是很重要的!谭(一八九0二四四三九一五)
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购买回迁房与购买商品房的手续是一样的:1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。2、按合同规定交房款并取回。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
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买回迁房风险(一)、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证,因此从回迁户手里购买的回迁房,无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证,但办证时间难保障。买回迁房风险(二)、过户登记费用高。回迁户可以享受的一些政策优惠,但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况,增加了过户登记费用支出。比如,回迁房若是使用的划拨土地,则需补交土地出让金变成出让土地,才能办理土地使用证。买回迁房风险(三)、不能办理按揭。无房产证的回迁房,银行不会给办理按揭贷款手续,只能双方协商分期付款或一次性付款。买回迁房风险(四)、经济风险。大多购买回迁房的交易行为,一时无法办理备案登记或产权过户登记,有的回迁户故意一房多卖,致购买者出资后无法取得房屋产权,有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前,若回迁户对外有债务,回迁房可能会被法院查封。
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回迁房一般分为有产权、无产权两种。有产权的又分为大产权、小产权,或叫全部产权、部分产权。对于拥有全部产权且已办了产权证的回迁房在买卖时,购买者只需要查验房屋所有权证、产权所有人身份证明便可进行交易。部分产权一般是指土地为划拨,未交纳土地出让金的。对于拥有部分产权的,暂不宜购买。如果确实想要,可以在协议书中约定,在办理回迁房的产权过户手续时,将由买受人补交土地出让金。另外,在和卖房者签定合同的时候可以订立附期限的合同,以产权过户为合同生效条件及全部付款条件,也可以与卖方协商将购房款办理提存公证,待该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后,由公证处向出卖方支付。在这里须注意的是:回迁房买卖时,买方除要求卖方提供回迁协议及其身份证明外,同时要注意该房是否有共有人,共有人是否同意,是否被抵押等。有人问因急需住房,又无其他合适的房源可买,对已看中确实想要但又无证的回迁房,能否有其他的变通方式,使其既可买房,又能尽量避免日后发生纠纷。律师认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定,未依法登记领取权属证书的房屋,不得转让。即我国现行的法律法规是明确禁止买卖转让无证房屋的。因此回迁房的买卖转让应是已办理了产权证书的房屋。若一定要买,建议根据不同的情况采取不同的的形式,对于拥有全部产权或部分产权但尚未办理产权证的,双方在协议中约定好办理产权证的相关事宜及违约责任即可。即:在合同中约定的买卖条件实现时,非不可抗力,卖方不能解除合同,当卖方办理了房屋产权证书时,必须无条件的以双方约定的价格进行房屋转让,这样,既解决了买方住房的燃眉之急,又可减少风险。但考虑到这样操作往往因时间长,不可知的因素过多,容易产生风险,并且一旦出事,多不利于买方,还是以谨慎为宜。
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