拆迁安置房带装修吗

• 147****4443 一、国务院305号令有关装修评估补偿的规定 《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了：
  1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的；
  2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；
  3、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。 从上述解释可以看到：
  1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的；
  2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。 各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。 当然，我们应该认识到，国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋**基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。
  二、装修理性与利益 我们认为装修是理性行为，装修人是基于**大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。同时，装修人是趋向于自己的使用、依据自己的审美偏好去装修的。这偏好规定了装修利益的专用性和个人性。 装修利益是指装修人就其改良房屋的使用利益。该利益以房屋中的改良部分为对象。 装修人利失指装修人就其改良房屋的使用利益因基础法律关系终止而当然产生的损失。它涉及三项要素：装修利益，以返还占有为时间基准的该利益存量、该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少。 **高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。
  三、拆迁出租房屋的装修评估 在实施对出租房屋拆迁时，对于房屋承租(使用)人与房屋所有人在房屋租赁协议中事先约定了合同发生终止时装修如何补偿的，应按照约定条款予以补偿。当然，对于明知该房要拆迁，订立虚假合同图谋非法获利的应坚决不予补偿。 在房屋租赁合同中经常有租赁到期时装修无偿返还房主的约定，此时，如果拆迁估价时点尚在租赁期间，应计算按照装修工程的现时造价结合成新以及该装修原造价扣除使用时间的剩余价值两种结果，视不同情形而定。 如房主甲与房客乙签定房屋租赁协议，约定乙对房屋进行装修，租赁期为五年，租赁期满，装修残值全部无偿交给甲。乙装修投入100万元(假定不存在高估冒算，属于理性装修)，现使用到第五年初，政府公布拆迁通告对该房屋实施拆迁。经估价师现场勘察测量，按照拆迁时的装修定额及材料市场价格计算，全新状态的造价为150万元(假定物价上涨)，现状成新率为30％。在拆迁评估时，宜按照45万元补偿给房屋所有人。而其中的20万元应由所有人支付给承租人。当然拆迁行为只能与房屋所有人发生拆迁关系。所有人与承租人之间属于租赁合同关系。 如果上述案例中，拆迁时物价下跌，按照全新状态的造价为60万元，其他情况不变。此时，承租人尚须收回装修投资20万元，而现时价值仅18万元。拆迁评估价应按照20万元予以补偿。因为由于拆迁行为造成甲的合同违约使得乙无法在合同期限内实现收回投资。
  四、连同装修发生转让交易后的房屋拆迁评估 目前，对于商品住宅销售时已达到精装修标准，产权人没有再进行二次装修，以及重新装修好的二手房发生转让后的房屋等，该类房屋的产权人已按照市场价支付了房款及装修款，在实施拆迁时如何处理。在房屋买卖中，装修往往只是修正因素之一，对于旧房买卖，装修基本上是不考虑的，因为买方认为其设计、用材不符合其要求、偏好。而对于新房，可能装修在房价的部分比其成本价格要高。我们认为应按照就高原则予以补偿。因为被拆迁人的行为属于理性的购买及装修行为，其购买时并不知道该房要拆迁，而且作为买房人必然要与出售方讨价还价以达到价格**低。 合理的评估出装修利益是确定装修补偿价格的依据。计算房屋考虑装修因素下的市场评估价格与不考虑装修因素下的市场评估价格之差额。计算装修的工程造价并考虑成新状况下的价格。比较上述结果，孰高取高作为拆迁时对装修的补偿。
  五、装修估价时计算的注意事项
  1、价格时点 由于建筑装饰材料价格变化较快，应注意采用两个时点，即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。
  2、价格构成 在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。
  3、成新率的确定 成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。
  4、装修质量对价值的影响 在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况 2018-07-09 20:07:27
• 153****0143 好像没有装修补偿说法，基本就是按房屋整体造价赔偿！以海口为例，海口市房屋拆迁补偿安置办法解读成新率均高于50%拆迁估价应当参照类似房地产的交易价格和市政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。被拆迁房屋估价时的成新率低于50％的，按50％计算。据介绍，由于部分被拆迁房屋建设时间长、折旧严重，因而评估价偏低，设定**低成新率保障标准将有利于维护这部分被拆迁人的利益。屋内装修补偿协商确定被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以将房屋室内自行装修装饰部分纳入被拆迁房屋估价，统一通过委托估价确定。房屋产权调换的要计差价实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人可以按照下列方法结算房屋差价：安置房面积小于被拆迁房屋面积的，按安置房与被拆迁房评估价进行结算；安置房面积大于被拆迁房屋面积10平方米以内的部分（含10平方米），按安置房评估价的70％结算；安置房面积大于被拆迁房屋面积10平方米以上的部分，按安置房评估价结算。该规定同时明确，估价机构要公示估价结果。据介绍，2001年10月1日，国务院颁布实施了新的《城市房屋拆迁管理条例》，对原实行的房屋拆迁管理制度和拆迁补偿政策作了重大的调整。《海口市政及公共服务设施项目拆迁补偿安置办法》是新《条例》的配套细则。几种特殊拆迁如何补偿？
  经营性用房：1990年前确定的翻倍补偿11月22日通过的《海口市政及公共服务设施项目拆迁补偿安置办法》对3种特殊情况用房的补偿进行了详细的规定。产权证件不全补偿标准有差异据介绍，拆迁范围内，因历史原因有土地证但产权手续不全的房屋，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，不予补偿。不严重影响城市规划的，按以下方式给予补偿：被拆迁房屋属于1990年4月1日前建设的，依据有关规定予以处罚并补办相关手续后，按照房屋市场评估价给予补偿。被拆迁人在规定期限内签定补偿安置协议的，可以免予处罚。被拆迁房屋属于1990年4月1日后建设的，依据有关规定予以处罚，由拆迁人向市规划行政主管部门按每平方米50元标准代缴市政设施配套费并补办相关手续后，按照房屋市场评估价给予补偿。在拆迁范围内，被拆迁人使用的土地使用权属于国有土地出让的，按市场评估价给予补偿。农村宅基地补偿分界点为175平方米拆迁范围内，被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，并已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照国有出让地市场评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。经营性用房补偿以1990年为界限在经营性用房方面的界定上，被拆迁人在拆迁前未经有关部门批准，自行将临街的居住用房改变为经营性用房，在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被拆迁前连续5年以上（含5年）依法纳税的，拆迁人可按照居住用房的评估价增加100％给予补偿。1990年4月1日国家城市规划法施行后改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及在被拆迁前连续5年以上依法纳税的，拆迁人可按居住用房的评估价增加50％给予补偿。房屋拆迁增设六项补助和奖励据该规定，在海口市房屋拆迁过程中，被拆迁人除按照房屋面积享有拆迁补偿外，还可享有若干补助费和奖励，具体分为搬迁补助费、临时安置补助费、房屋原有设施的迁移费、拆迁奖励、提前搬家奖励和选择货币补偿奖励6大项。该办法规定，搬迁补助费的标准，按被拆迁房屋建筑面积每平方米10元计算，不足500元补足至500元。临时安置补助费的标准，是按照被拆迁房屋建筑面积计算，每月每平方米10元，不足500元/月补足500元/月。房屋拆迁奖励费是指，被拆迁人在拆迁期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，被拆迁房屋的建筑面积每平方米30元予奖励。提前搬家奖励是指被拆迁人自拆迁公告首日起60日内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人除按上述奖励外，还另有的一次性奖励，具体为：40日内完成按被拆迁房屋建筑面积每平方米50元计算奖励，即40日内拆百平方米房屋获5000元奖励；第41日至第50日内完成的按被拆迁房屋建筑面积每平方米40元计算奖励。选择货币补偿的也有奖励，即被拆迁人选择货币补偿的，按被拆迁房屋的建筑面积每平方米50元给予一次性奖励。拆迁户优先购买原地商品房 海口市“十一五”期间旧城区及城中村改造拆迁补偿安置指导意见，11月22日获海口市政府常务会议原则通过。据介绍，该意见在遵循《海口市市政及公共服务设施项目拆迁补偿安置办法》规定的补偿标准的同时，又针对海口旧城区和城中村的特殊情况，对补偿安置政策进行了专门界定。该意见特别提出，在海口市旧城区和城中村改造中，被拆迁人可以优先购买原被拆迁地段改造后建设的商品房，拆迁人可根据实际情况适当给予补偿。拆迁非住宅房屋造成停产停业的，根据劳动保障部门提供的被拆迁单位在册人员名单（拆迁公告发布前连续缴纳劳动保险半年以上），按本市**低生活保障标准一次性给予补助。对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并安置搬迁的被拆迁人，拆迁人可给予每户1－3万元的奖励。被拆迁人选择货币补偿方式的，拆迁人在建筑物市场评估价的基础上增加20％奖励。被拆迁人取得的拆迁安置协议确定的补偿款，免征个人所得税。被拆迁人重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 2018-07-09 20:07:07
• 156****0346 墙刷白了，厕所，厨房是弄好的。可以直接入住，其他没有 2018-07-09 20:06:44