公房能转让吗

• 145****4308 　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。
  　　办理已购公房过户的过程大体如下：
  　　产权人凭房屋所有权证(房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见)、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同(如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理)、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。但是公房不可以自由买卖，如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意，必要时还需要经过国资委批准。需要承担的风险是可能无法办理产权转移(过户)手续。 2018-07-07 19:37:49
• 137****5429 公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房。已购公房可以购买，包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。购买公房需要注意查看原单位是否有同意出售证明或放弃优先购买权的证明。
  
  
  
  一、什么是公房？
  
  公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。
  
  公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房。
  
  二、公房能购买吗？
  
  公房分为不能上市交易的公房和已购公房，能买的都是已购公房。
  
  1.哪些公房可以买？
  
  二手房市场能买卖的公房只有已购公房，它包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。
  
  （1）成本价公房
  
  这类公房在房改时是按照政府制定的房改成本价来支付房价的。成本价公房跟商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。在房产证首页就能看出来是以成本价购买的，由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金，在出售时卖家需要按规定 补交土地出让金 后才能上市。
  
  成本价公房房产证首页
  
  （2）标准价/优惠价公房
  
  这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房，在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房屋管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房，再出售时都需要原产权单位行使或放弃优先购买权。如果原单位放弃优先购买权，需要先向原单位缴纳土地出让金，再向住建委缴纳土地出让金，这样才能上市交易。
  
  标准价公房房产证首页
  
  （3）央产房
  
  央产房即中央在京单位已购公有住房，属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。
  
  央产房必须要做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位做备案才能上市交易。
  
  买央产房要多看两个材料才能买：
  
  A.《在京中央单位已购公房上市出售登记表》（盖章），确保已经办理上市审批;
  
  B.《物业结清证明》，确定物业供暖等费用都已经跟原单位结清。
  
  央产房同意出售证明
  
  2.哪些公房不能购买？
  
  （1）部级干部名下的已购公房不能上市交易。
  
  （2）涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。
  
  三、买公房要交哪些税？
  
  1.缴税的税基怎么确定？
  
  已购公房缴税时，计税依据（也就是常说的税基）通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。公房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。
  
  2.已购公房要缴纳哪些税费？
  
  已购公房要交纳的税费包括增值税及附加、契税、个人所得税、土地出让金四大类。详情请点击 。
  
  各项税费速算公式，详见下表：
  
  已购公房税费速算表
  
  北京公房是可以上市交易的，但是需要满足一定的条件，购买公房务必先查清楚该公房是不是可以买卖。还有就是购买公房一般需要多交一项土地出让金，买房时需要考虑到这一点。 2018-07-07 19:37:39
• 152****4700
  附： 《关于办理直管公房承租人过户分户更名的规定》
  关于办理直管公房承租人过户分户更名的规定
  为加强直管公房的租赁管理，保证租赁双方的合法权益，根据《武汉市房产管理条例》的有关规定，现就办理直管公房承租人过户、分户、更名作如下规定：
  一、过户
  非住宅过户是指承租人、单龟(以下简称承租人)因机构调整、企业兼并、改制等原因，要求改由系统内其它企事业法人承租使用的行为；民用住宅过户是
  指承租人因死亡、迁居、申请购房或经司法仲裁机关裁决不再承租，改由享有合法共同承租权的其它家庭成员承租使用的行为。
  (一)凡属下列情形之一的，承租人可以申请过户：
  l、非住宅用房承租人因机构调整，企业兼并或改制需继续租用的；
  2、民用住宅承租人因死亡或迁居，与承租人同户籍且同住三年以上已成年的近亲属需继续租住的；
  3、民用住宅按房改政策出售时， 由承租人配偶申请购房的；
  4、原承租人经司法仲裁机关裁决不再承租，改由享有合法共同承租权的其它家庭成员承租使用的。
  (二)承租人申请过户所必备的条件：
  1、非住宅承租人申请过户，须持有上级主管部门或政府出具的因机构调整企业兼并、改制等原因申请过户的证明材料及原承租人与新承租人系同一系统的证明材料。企业兼并、改制还需持有市有关主管部门批准文件等要求过户的证明文件．
  2、民用住宅承租人申请过户，新承租人必须是与原承租人同户籍，并与原承租人同住三年以上已成年的近亲属，且因他处无住房或住房面积在特固标准以
  内。需继续租住的新承租人的／顷序依次为原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近亲属。如有同一顺序多个依法享有共同承租权成员的应在家庭成员中签
  订书面仂。议，或经司法仲裁机关裁决，明确过户后的新承租人，方可申请过户．
  3、民用住宅按房改政策出售时，承租人要求由配偶申请购房， 可同时申请过户。
  (三)凡属下列情形之一的，不允许过户：
  1、无合法租赁契约的；
  2、承租人损坏房屋未予修复、赔偿的；
  3、拖欠租金或有租赁纠纷的。
  二、分户
  非住宅分户是指承租人因机构变动，分成两个或两个以上独立核算单位，要求对原承租的房屋分开承租使用的行为；民用住宅分户是指享有共同合法承租权的家庭成员，要求分开承租居住房屋的行为。
  (一)凡属下列情形之一的，承租人可以申请分户：
  l、非住宅用房承租人因机构变动经上级机关同意批：住该单位分成两个或两个以上独立核算单位的；
  2、民用住宅享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的；
  (二)承租人申请分户所必备的条件：
  1、非住宅用房承租人申请分户时，须持有上级主管部门批准的该单位分成两个或两个以上独立核算单位的有关文件，经出租人现场查勘确认要求分户的房屋结构可以自然隔开，并具有可供两个及两个以上承租人分开安全合理使用的条件；
  2、民用住宅承租人申请分户，须经出租人现场查勘确认房屋分割使用时，不造成生活起居困难，不相互干扰，分户后不造成新的住房困难户。
  (三)凡属下列情形之一的，不允许分户：
  l、无合法租赁契约的；
  2、拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
  3、承租人损坏房屋未予修复、赔偿的；
  4、拖欠租金或有租赁纠纷的；
  5、房屋户型为单元式厅、室的；
  6、分户后人均使用面积不足十三平方米的；
  7、旧式住宅中共同部位拥挤的。
  三、 更名
  非住宅更名是指承租人因机构拆并，经营转向、企止改制等原因需要更改单位名称并继续租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而继续租用房圣的行为。
  (一)凡属下列情形之一的房屋，承租人可以申请更名：
  l、非住宅用房承租人因机构拆并、经营转向、企业改制等原因更换厂(店)名称的；
  2、民用住宅承租人因姓名更改而改变租约承租人姓名的。
  (二)承租人(或单位)申请更名所必备的条件：
  1、非住宅用房承租人申请更名，须具备上级主管部门及工商行政管理部门批准同意更名的有关文件和证件；
  2、民用住宅承租人更名，承租人必须持有市公安局核发的更改姓名后的户口及居民身份证明。
  四、办理过户、分户、更名的工作程序
  (一)凡申请过户、分户、更名的，由承租人向辖区房管所提出申请，填写《直管公房过户、分户、更名申请审批表》， 非住宅一式三份， 民用住
  宅一式二份，经房管所审核后上报各所属房地产公司经管部门复核，然后报领导批准，批准后的《审批表》交由房管所办理(非住宅力、理结果抄报市房地局备
  案)。
  (二)民用住宅承租人申请分户，如原承租人死亡或迁居， 须先按规定力、理过户手续再申请分户。
  (三)市属副局级及以上领导干部住房承租人申请过户、分户、更名的，由承租人向辖区房管所提出申请，填写《直管公房过户、分户、更名申请审批表》一式三份经房管所、所属房地产公司两级审核，按月报市房地局批：住后，返回力、理。
  (四) 《直管公房过户、分户、更名申请审批表》按表上规定的要求实施．对符合条件的申请应在接到《审批表》之日起一月内办理完毕。 《审批
  表》第一联(存根)由房地产公司经管科留存，第二联(异动)交房管所作为办理异动的依据，第三联(抄送)为非住宅及市属副局级及以上干部住宅过户、分户、
  更名专用联填写后，报市局备案或审批。
  五、凡未按规定审核或采取隐瞒手段提供伪证而力、理的过户、分户或更名，新签订的“租约”无效，造成的经济损失由有责任的一方承担。房管工作人员
  在工作中营私舞弊，假公济私者，除追回非法所得外，并根据情节给予必要的处分，凡上级机关发现错力、的过户、分户、更名的案件，有权进行纠正，并限期督
  办， 同时追究承办人的责任。 2018-07-07 19:37:28