如何分辨房屋产权人和房屋户主

一、过户的三种方式——1.继承方式过户——公证费200元，登记费280元，总计480元。2.赠与方式过户——公证费1050元（交易金额的3‰），登记费280元，契税10500元，总计11830元。3.买卖方式过户——房子买入超过5年后卖出，无营业税、 契税1%（首次购房）3500元、个人所得税（35~25）*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。二、亲人之间过户、继承**划算——“亲人之间的过户，赠与和继承都很划算，**划算的就是继承了。”玛雅房屋经纪有限公司代书中心负责人王正海说。当然，如果是父母子女之间的过户，继承的成本**低。只需交纳280元的登记费，没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。直系亲属中，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与。办理赠与，则除280元的登记费外，还要缴纳3%的契税，3‰－4‰的公证费。了解到，在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。三、房子须缴营业税，赠与划算——“目前不少购房的市民有这样的想法，用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然，如果出售的房子离上次交易时间未满5年，需要交纳营业税的情况下，还是赠与划算些。”王正海说。算了算，如果是一套价值90平方米，原发票价40万，价值50万元的房屋，在其交费**高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中，属于二套房买卖，且需要交纳营业税的情况，交费是**高的。两种交费的差别是：赠与方式：登记费280元、契税1.5万元（3%）（二套购房）、1500元公证费（3‰至~4‰公证费），总计交费：16780元。买卖方式：登记费80元、契税1.5万元（3%）（二套购房）、营业税2.75万元（5.5%营业税）、 个人所得税 （50~40）*20%=20000万元、540元交易费，总计：63120元。了解到，房产赠与公证具有较大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时，即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判决，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。四、首次购房5年以上费用**低——实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是**常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费。当然占大头的依旧是税费,“首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。”1. 继承的房产交易时——五年内契税：建面小于90米1%；建面90~140米以上1.5%；二套3%。营业税：5.55%；个税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2% 夫妻1%；五年外：契税：建面小于90米1%；建面90~140米以上1.5%；二套3%。营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；个税：二套及以上1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2% 夫妻1%。2. 赠予房产交易时（直系亲属）——五年内：契税：建面小于90米1%；建面90~140米以上1.5%；二套3%。营业税：5.55%；个人所得税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%。五年外：契税：建面小于90米1%；建面90~140米以上1.5%；二套3%。营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；个人所得税：二套及以上1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%。3. 赠予房产交易时（非直系亲属）——五年内：契税：建面小于90米1%；建面90~140米以下1.5%；二套3%。营业税：5.55%；个人所得税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%；偶然所得税：20%。五年外：契税：建面小于90米1%；建面90~140米以下1.5%；二套3%。营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；个人所得税：二套及以上1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%；偶然所得税：20%。备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。4. 私产普通住宅（建面小于140米）——五年内契税：建面小于90米1% ；建面90~140米以下1.5%：二套3%。营业税：评估价*5.55%；个人所得税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元。五年外契税：建面小于90米1% ；建面90~140米以下1.5%：二套3%。

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①性质不同。房屋产权人代表产权所有人，也就是产权拥有者，法律上认定的是财产登记的合法拥有者。房屋所有人指的是户主。②权利不同。产权人包括拥有房屋一切权利，同时还包含房屋地契的权利，而房屋所有人只有房屋拥有权，没有地契权利。如果是夫妻共同财产，即使产权证上为一人，也应属于夫妻共同所有。

房屋产权变更登记：是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。比如说你结婚了，要将你爱人的名字加入，就要进行变更登记。又如，由于城市改建等原因，经原来的路名改变了，你的房屋也要从新登记。再如，你依法改建或者扩建了原来的房屋，改变了房屋状况，也要从新登记。所有权变更：是指房屋所有权主体转移所进行的登记。如房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及房地产作价入股、与他人成立企业法人等等，因房屋所有权发生转移，就要从新登记。

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1、权利不同。房屋产权人具有房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。所有权人可以占有、管理、使用、处置房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。而房屋使用人只有使用居住权，没有占有权收益权和处置权。2、性质不同。房屋产权人指产权所有人，也就是产权拥有者。产权人指该户的户主，与房屋无关，可以既是户主又是房屋产权拥有者，也可以不是户主，却是房屋产权拥有者。

房屋产权公证程序：1、公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。关键提示：委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。2、公证受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容，当事人公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。关键提示：当事人应如实回答公证员的提问，公证员也会告诉当事人签订财产协议后承担的法律义务和法律后果。3、公证审查。公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的，应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。4、出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或

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