一、增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。二、房屋增值税计算方法：1、增值税（约为房屋售价的5.5%，满两年免交），原业主缴纳。2、个人所得税（房屋售价差额的20%或房价的1%，家庭唯一住房可申请免税），原业主缴纳。3、契税（90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以上为房价的3%，应办理相关优惠手续），买家缴纳。4、房屋转移登记费80元，买家缴纳。5、房屋转移登记手续费（过户费，有些地区已取消）（住宅3-4元/平米，非住宅10元/平米），买卖双方缴纳。6、房屋专项维修基金（首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅7层以下，不配备电梯的)60元/平方米；多层住宅配备电梯的)90元/平方米；小高层、高层住宅7层以上，含7层145元/平方米。）；如果原业主已经交过，则办理转移到买家名下即可。原业主已经交过的买家可不交，否则应补缴。7、土地收益金（房改房、安居房、经济适用房依次为1%、2%、15%，商品房不缴纳此费）。原业主缴纳三、如果购买的是二手房，只有不满2年持有的二手房，过户才需交纳5%的增值税。
全部3个回答 >住宅增值税怎么算
146****4131 | 2018-07-05 10:00:50
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138****0783 国税总局发文明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
增值税税率是多少?减免规定是什么?
1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
2、北上广深增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳，且比例相同)：
增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。
增值税计算方法
增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;
附加税=增值税x 税率。
增值税计算器
此处以100万房产交易额为例计算增值税：
1、征收营业税时：营业税=100万x5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：增值税=100万÷(1+5%)x
5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。
综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。
营改增后，二手房买卖计税依据
5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：
1、交契税时，计税成交价扣除增值税;
2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;
3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;
4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值;
5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;
6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。
5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税，没有节省情况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。 2018-07-05 10:02:16 -
153****1201 普通住宅项目，增值额20%以下的，免缴土地增值税；增值额超过20%未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率30%；超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用税率40%，速算扣除率5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 ，适用税率50% 速算扣除率15%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分适用税率60%，速算扣除率35%。 2018-07-05 10:01:54 -
139****1091 二手房土地增值税指的是什么
1、什么是土地增值税?土地增值税是以交税人转让国有土地运用权、地上的修建物及其附着物(以下简称转让房地产)所获得的增值额为交税目标，依照规则税率征收的一种税。
2、土地增值税是新税种吗?不是。专家指出，北京市土地有偿运用从1992年开端，到现在现已十多年了。依照国家相关规则，关于个人转让二手房环节，地税局一直在征收土地增值税。本次出台的《通告，只是在征收方法上做出了相应调整，而并非对个人转让二手房新增了一个税种。
3、单位分的或早年买的已购公房用缴土地增值税吗?不必。根据地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人出售已购住所有关税收征管问题的弥补通告规则：个人初次上市买卖的已购公房视同一般住所。已然所有初次上市买卖的已购公房为一般住所，那么，根据此次土地增值税的方针规则：“对居民个人具有的一般住所，在其转让时暂免征收土地增值税。”所以，已购公房是不需求交纳土地增值税的。
4、二手经济适用房也用缴土地增值税吗?不必。根据方针规则，经济适用房是保证性住所，视为一般住所，因而也不必交纳土地增值税。
土地增值税二手房要交多少
1、二手商品房是不是要缴这个税呀?是不是所有的房子都要交纳?不是所有的二手商品房都需求交纳土地增值税。二手商品房中分为一般住所和非一般住所，详细怎样交纳依方针而定。根据土地增值税的方针规则：关于居民转让非一般住所的，凡寓居满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。一起，关于居民转让非一般住所的，凡寓居满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。
那什么样的二手商品房需求交纳土地增值税呢?专家指出，分为两种状况：首先种，寓居满三年未满五年的，折半征收土地增值税;第二种，寓居未满三年的，按规则计征土地增值税。
2、方针规则免证土地增值税以满五年为准，那么，这五年是以什么为起点核算的?交税人出售已购住所的购房期限，可按契税完税凭据、契税核定证明或房子产权证上记载的期限孰先的准则断定。
3、土地增值税的税率是多少?现在，关于土地增值税的税率征收有三种方法：首先，凡能够供给购房发票的，其扣除项意图金额将包含获得房地产时有用发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，关于不能够供给购房发票，但能够供给房地产评价安排依照重置资金评价法鉴定的房子及修建物价格评价陈述的，其扣除项意图金额则包含获得国有土地运用权时所付出的金额证明、中介安排鉴定的房子及修建物价格(不包含土地评价价值)等费用。第三，对既不能够供给购房发票证明，又不能供给房子及修建物价格评价陈述的，税务机关可采纳核定征收方法，按转让二手房买卖价格全额1%征收土地增值税。
因为土地增值税采纳的是累进制抵扣的征收方法，并且在进行详细抵扣项目核算时又较为杂乱，因而，该税种在销售的履行过程中有可能会挑选按转让二手房买卖价格全额1%征收土地增值税。 2018-07-05 10:01:36
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增值税的计算公式应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
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卖房子取得一定的增值收入需要缴纳土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税采用四级超率累进税率。其中，**低税率为30％，**高税率为60％，增值额与扣除项目金额的比例不超过50％的部分,税率30%;超过50％～100％的部分税率40%；超过100％～200％的部分税率50%；超过200％的部分60%计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产增值额的确定土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。扣除项目及其金额旧房及建筑物的评估价格税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中：“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。出售旧房及建筑物（二手房），首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是：1．计算评估价格。其公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。2．汇集扣除项目金额3．计算增值率4．依据增值率确定适用税率5．依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。速算扣除数：30%档是0，40%档是5%，50%档是15%，60%档是35% 。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
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增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
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问 卖房增值税怎么算答
增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。卖房增值税计算的方式：1、个人将购买不足2年的普通住房对外销售的按照5%的征收率全额缴纳增值税。2、个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的免征增值税。3、个人将购买2年及以上的非普通住房按差额征收增值税。卖房流程有哪些1、双方议价、收定金，如果双方协商好了就可以正式进入交易流程。2、付完定金七天内，双方要签订购房合同，对买房的购房资格进行审查，如果是二手房交易，当天还需要进行网签。3、如果需要进行贷款的话，在销售之前需要开好资金监管账户，买房时候只需要将首付转让该账户中，然后持首付凭证、购房合同以及身份证件等材料到银行申请贷款即可。4、交完相应的税费之后，就可以办理过户。在银行收到房子的他项权证时，会直接将业主贷款的费用打到监管账户中，当月购房者就要开始还贷。
