什么样的写字楼值得投资

• 142****2495 随着新政落地，住宅市场受打压，市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼，需要注意啥?业内人士也发表了见解。
  一、中轴线上值得投资
  写字楼售价虽然比住宅高一些，但是租金可以达到60-80元/㎡/月，投资回报率还可以。建议选一些地段好的，例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼，应该都没有问题。按15㎡/人计算，投资的面积**好为100-150㎡，如果面积小了就可以拼起来。
  二、前景好就不怕贵
  1.看区域前景如何，城市是否往那个方向发展。
  2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围，会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的，氛围**好的首先为千灯湖区域，因为其属金融服务区，抢占先机，靠近广州;发展速度**快的是智慧新城;**成熟的区域为季华路。
  3.不要怕买贵的，有的时候也许是越贵的，前景越好。
  三、目前是入市好时机
  买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。 2018-07-04 15:40:23
• 132****6864 任何投资品的价值，其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何。越稀缺其价值越高，而且不怕竞争，市场抗跌能力越强。在本文中，好租网小编将为您介绍如何选购写字楼，希望能对您有所帮助。
  一、地段
  也就是位置，重要的是地位，也就是社会属性，每个城市都有不同的功能分区的地段位置，同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市**好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等，而政经区在每个城市是**尊贵的。　　
  地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的，一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角，堵车机会较少，公交站充足，离高铁站不远，有地铁口的写字楼其价值是不一样的，从上海、广州、北京等地的经验来看，地铁开通后，地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上，因为地铁对于企业办公是特别重要的。
  地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行，应该是高端的商务配套，不一定很热闹，绝对不是繁华的商业区或闹市区，作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区，而是代表地位配套的第一区位。
  二、写字楼产品及定位
  写字楼的品种很多，并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼，正如汽车一样，有些三流汽车也称之为豪华，其实客户是不买账的，写字楼也是一个道理。首先看写字楼的定位，定位主要从未来使用上是如何定位的，包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等，而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等，不同的写字楼的定位是不一样的。
  其次，看写字楼本身的产品体系，整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类，而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。
  主体产品，是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等，包括以下方面：
  1、办公空间；2、垂直交通空间及设备；3、大门及大堂；4、卫生间；5、动线规划及布局；6、楼体形象、造型、风格及体量。
  这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等，是否具有形象性、标识性、易找性等。
  主体产品又可分为实体产品与形象产品，实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号，包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品，这种形象产品越来越重要，是代表一种办公的心理感受，这种形象是一种舒适感及优越感，是一个人出入地方成功的标志。
  附属产品：附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品，有以下方面：　　1、停车产品(即停车数量及方式)；2、垃圾处理；3、空调及消防；4、文化艺术；5、智能化、网络技术产品(类似5A)；6、物业管理用房；7、供水及水质。
  以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质，是必须要有的。
  配套产品：配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套，使写字楼办公更快捷、更效率、更形象，需要以下方面：
  1、银行；2、五星级酒店；3、会议中心；4、花园；5、高端购物；6、餐饮；7、咖啡馆、茶馆；8、健身；9、其他。
  这些配套不要与写字楼在同一幢楼上，否则就会感到比较乱；如果在同一个楼上，那么要走不同的大门，拥有不同的大堂；有些配套也可以在周边，这样只要能满足需要即可以。
  尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开，不能是乱七八糟的东西都放进来，一定要讲究档次与地位，定出主题形象，要有商务主题地位。
  作为写字楼一个根本要解决目前困扰，写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题，所以在郑州只有美盛中心满足三大条件，总结一句话：中原之心稀世珍宝，因为其是在省会郑州的中央政经区的核心之位，可用几个字概括“金水区、省府前、喜来登、地铁口”，这几个字也就代表了作为顶级写字楼的稀缺性。
  三、管理服务
  写字楼建得再好，如果没有一流的物业管理服务是不行，一定要选择世界的三大行仲量联行、世邦魏理士、第一太平戴维斯等写字楼的顶级管家提供全方位的管理服务，只有这样，才能保证写字楼投资的收益。
  1、设备设施管理维护好；2、写字楼形象好，每年都能**；3、租户都是高端客户，租金有保证。
  另外，写字楼一定要通过LEED认证，只有这样才保证世界500强的企业入驻。
  以上三大条件就是稀缺特质的表现，一定要将位置、产品及定位、管理服务进行综合统一，并要有形象、效率、价值，这也是我总结出的购买写字楼的三四法则。 2018-07-04 15:40:13
• 131****3226 投资的话 要看 区域 价钱 还有投资回报率 一般回报率在6%左右 2018-07-04 15:39:56
• 143****4208 如何选择适合自己的写字楼，应该是很多投资者十分纠集的问题。本期小编愿意与大家一起探讨一下如何选择写字楼。
  首先，我们需要想明白自己需要什么样的写字楼。对于有些国际名牌企业来讲，他们需要的第一是地标，第二还是地标，第三还是地标。**好的地段**显眼的建筑是这些品牌的不二选择，对这些来讲永远是房在在第二位甚至第三位考虑的问题。而我们大量的投资者，则选择写字楼就复杂的多，既要考虑地段，又有考虑，还要考虑内部结构，车位配比，电梯配置，得房率高低，物管费用，租金收入水平，区域**潜力等等。简单来说，这些因素构成了写字楼的性价比。这些投资者需要思考的就是如何选择性价比适合自己的写字楼。那么，如何确定写字楼的性价比呢(对数学头疼的可以直接省去下一段)
  我们可以把决定写字楼品质的各种因数做一个量化分析。首先，我们将搜集到的某个区域的写字楼均价按100分处理，高于这个均价我们就按比例加分，低于这个均价的就按比例减分。
  比如成都高新区的写字楼均价为12000元/平米，而某高新区的写字楼A的均价为13000元/平米，那么这个写字楼的分数就是
  (13000-12000)/12000x100+100=108.3分
  又比如某高新区写字楼B的均价为11000元，则这个写字楼的分数就是
  100-(12000-11000)/12000x100=91.7分
  其次，我们将决定写字楼品质的各种因素也做一个分数量化处理。各种因素的**高总分为100分。地段因素20分，内部结构10分，车位配比10分，电梯配置10分，得房率10分，物管水平及费用10分(物管好而物管费低则算10分，依次逐减)，租金收入20分，**潜力10分。根据写字楼的这些因素打分，**好的得满分，**差的可以给零分。
  比如高新区某写字楼A的地段分数为15分，内部结构8分，车位配比3分，电梯配置5分，得房率5分，物业水平及费用5分，租金收益10分，**潜力5分，那么写字楼A的品质得分就是56分。我们将这个写字楼A的品质得分56分作为分子，去除以写字楼A的分数108.3分，则这个写字楼A的性价比为56/108.3=51.7%
  又比如写字楼B的品质分数为82分，则其性价比82/91.7=89.42。从量化的数据对比两个例子分析中可以看出，高楼价并不是代表高品质，低楼价也并不代表低品质。只有性价比高的楼盘才是我们需要投资的。
  现在有许多写字楼的开发商为了卖掉房子，经常是把自己的楼盘说的天花乱坠，什么超5A级啦，层高超高啦，地铁上盖物业啦等等，其实在我们专业人士看来，一切都得靠数据说话，数据不会骗人。
  比如有些开发商说自己的电梯配比某某区域第一，其实我们只需要把他们提供的电梯服务的建筑面积除以电梯数量就可以明白开发商是否撒谎。
  对写字楼来讲，一台高速电梯一般承载服务的建筑面积在5000平米附近。如果超过这个面积，则上下班高峰拥堵是必然会产生的，这样就必然影响写字楼的租赁和租金的提升。电梯承载服务的建筑面积越低，则上下班高峰拥堵的可能性越小。
  又比如有些开发商说什么全国**好的物业管理入驻，其实真实的情况是全国**贵的屋业管理费入驻。在成都的大多数投资者都知道，南沿线高新区的写字楼物业管理费大部分在15元以上，17元，18元的一大把。
  车位配比也是投资者普遍关心的问题，例如提督街的蜀都大厦，绵阳商厦，建设银行大厦，这些老的写字楼，虽然地段很好，但是由于地下车位配比很低，即使租金不高，也很难成为投资者的首选和租赁者的首选。一般来讲，写字楼的车位配比应该达到成都市规划局规定每100平米配0.8个车位，低于这个配比，对后续使用和租赁都将产生很不利的影响。
  写字楼是否人性化设计也是投资者必须关注的。比如是否配置有职工餐厅是否配置了卫生间冬季的热水供应是否配置了无障碍救援电梯是否预留了老总卫生间上下水管是否配置了屋顶楼宇广告牌每部电梯是否在地下室都能涂上下人是否配备了足够的备用电源这些问题看似细小，其实都是在考验开发商是否愿意在细节上加大投入的表现。
  比如电梯能否可以在地下室涂上下人的问题，很多写字楼就没有能够做到。他们往往是将一栋楼里的电梯的一半设有地下室涂，然后客人通过地层大堂的电梯进行周转，对外还美其名曰先进的大堂管理系统，其实质就是在电梯上配置上少花钱，其后果就是造成上下班高峰期地层大堂电梯口人满为患，上下班非常困难。这一点，在某些所谓这样的楼里上班的白领们应该体会深刻。再比如备用电源，很多楼盘配备的备用电源其实只能满足消防应急照明和消防电梯，其他用电根本无法满足。
  有实力而又愿意投钱的开发商至少让备用电源要满足所有电梯的使用要求和应急照明要求。试想一下，如果没有这样的配置，遇到城市线路停电的时候，从一楼爬到29楼去上班是一种什么样的痛苦，什么样的心情!
  写字楼的空调是投资者比较关心的，但是很多投资者仅仅关注是否设有中央空调，却没有细心去研究什么样的空调才适合写字楼。对于写字楼的开发商来讲，现在普遍采用的水环热泵新风集中系统中央空调，这个系统的建设成本大约在180-220元每平米。这个系统由于造价低，很受开发商欢迎。但是，中央空调其实适合大型的商场，而不适合写字楼。大型商场采用中央空调，在于开业时间和关门时间相对固定，不用频繁启动中央空调，定时开启，定时关闭，管理上很省心。而写字楼则不然，有些业务较多，频繁需要加班，而同一层搂的其他又比较松闲。这样，加班的就必须承担加班时间高额的空调费用。成都所谓5A级的写字楼，加班开空调一次的物管费用一般是1500元，这样老板的负担就大大增加了。这个系统还有一个问题就是新风的供应，我们在设计上一般每小时至少开启新风机组6次以上，每次开启时间60-90秒。但是物管由于利益的原因或者是管理欠缺的原因，往往很难达到应有的新风机组开启次数。这样以来，在写字楼上班的白领们经常处再缺氧状态，头晕眼花就一点不奇怪了。从我们专业人士的研究来看，区域集中的VRV中央空调是**适合写字楼的虽然这个系统的造价高于前面提到的系统，大约在320元-410元每平米，但是由投资者自行管理，没有加班时间向物管申请开机的问题，使运行成本大大降低。而新风系统也由使用者自行控制，随时方便开启，完全解决了白领们缺氧的问题。
  写字楼的体量也是投资者必须关心的问题。体量过大的写字楼，由于入驻企业较多，商业人员过密，各类人流过于繁杂，内部交通组织复杂，使很多租赁者望而却步，虽然可以号称地标性建筑，但是其品质反而因此而大大下降。所以，十万平米左右的写字楼是比较合适的。
  我们从上面的分析和比较可以看出，品质的完美和细节的人性化是开发商用钱堆出来的。冷静聪明的投资者千万不要被开发商的广告宣传所迷惑，要认真去比较，去分析，这样我们的投资者才能购置到性价比**高的写字楼，只有这样，投资者才能获得丰厚的投资回报。 2018-07-04 15:39:48
• 136****9487 先看投资回报率
  
  在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。若小于购房款，则要慎重考虑了。
  
  
  
  选对投资时机
  
  写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的**佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。
  
  
  
  区位影响客源
  
  优越的区段环境，是企业选址首要考虑的因素。好的地段资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤均不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，则可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少也须列入考查范围。
  
  
  
  周边环境及配套设施
  
  好的工作环境直接影响到人们的工作效率，所以，投资们在投资的过程中环境是必须要考虑的，除了环境以外，如空调系统、电梯、停车场车位、建筑立面、大堂、层高、洗手间等都需逐一比较、现场观察。写字楼定位不同、硬件配置不同，能满足的承租企业也不同。此外，物业服务也是需要关注的，这些因素直接影响到你的投资是否增值。
  
  
  
  比较不同的写字楼
  
  写字楼分为多种，相比其他，甲级写字楼的租金可能会更高点，各方面的条件更加优越。而其他写字楼虽然租金低点，但是会存在管理、设施、服务等方面的不足。在选择投资时，要比较下不同写字楼间的特点，考虑自己的资金实力进行衡量 2018-07-04 15:39:28