公房置换可以吗

售后公房,特指，房改以前租住的公房在房改后被租用人买下，一般是房龄较长的。 置换房则是另外一回事，如你所在房屋是文物保护建筑，要你搬迁，给你提供的房子被称为置换房，可能是旧房子，可能是新房子，可能在中心，可能在偏远地区。就是政府征收（原来称为拆迁）的安置被征收对象的房子。

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1.成本价(标准价、优惠价)公房的交易须知第一，首先和原单位确认是否同意出售或是否放弃有优先购买权，待原单位同意出售，需出具书面证明。第二，现在在卖的已购公房中，还有没有办理下房产证的，一定要是核实是不是能办理下房产证，能不能建立楼盘编号。还有一种情况，就是姓名、地址和房权证不符，一定要核实能不能变更。第三，如果是标准价已购公房或者优惠价已购公房，需向原单位或者有管部门补缴钱款(土地出让金)，变更成成本价已购公房。计算方式，当年成本价×建筑面积×6%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)第四，成本价已购公房可以上市交易，但是比商品房多缴纳一种税费(费用由买方缴纳)，土地出让金。计算方式，当年成本价×建筑面积×1%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)第五：究竟是以成本价购房还是以优惠价购房，这个可以从房产证上分辨出来：央产房交易须知第一，首先到中央和机关主办交易办公室(蓝岛西区)办理上市交易备案。第二，确定房屋面积是否超标，超标需补交超标款(公务员：科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级别105平方米;正司(局)级120平方米)超标计算方式，能分割退回的要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个级别。在浮动范围内的，超标面积×1560元每平米;超过浮动范围的，超出面积×4000元每平米，的计算交给房屋所在单位。两类公房不能上市交易第一，部级干部名下的已购公房不能上市交易第二，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。北京公房可以上市交易的，但是需要满足一定的条件，在购买公房务必先查清楚该公房是不是可以买卖。还有就是购买公房一般需要多交一项土地出让金，卖房时需要考虑到这一点

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契税是必交的，任何房产交易都得交契税。房屋每发生一次转移，就得交一次契税。

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国家直管公房拆迁补偿安置 第三十八条 拆迁国家直管公房，拆迁人应当与房产管理部门或房产经营管理部门订立拆迁补偿安置协议。房产管理部门或房产经营管理部门应及时通知直管公房承租人或使用人，原租赁合同停止执行，停收租金。 第三十九条 国家直管公房拆除后，承租人自行安排过渡房搬迁，在不违反国家直管公房经营管理规定的情况下，可优先与房产经营管理部门按照安置房屋租金标准签订房屋租赁合同，不再享受过渡安置补偿费。 第四十条 拆除国家直管公房，非住宅房屋实行拆一还一不结算差价；住宅房屋按户偿还，按户计算，每户建筑面积在50平方米内不结算差价，超面积部分按成本价结算。 第四十一条 拆除国家直管公房至偿还期间，其房屋租金由拆迁人承担，在此期间，如调整租金，拆迁人按新调租标准支付。 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 公房拆迁补偿款的归属确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人（出租人）对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人（出租人）通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

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一、其公共产权住房、国有住房，在国外又叫做公共住宅、公营性质的住宅。主要由本地的政府建设而成，可以向当地城市的居民出租出售；由企业建设的公共住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。二、其公房有时也指拆迁后分到的房子，公产房与私产房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。按照产权人的不同又分为三种：1、直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。2、单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单们全部的住房，俗称企业产。3、公产房是事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

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