买卖商品房不可抗拒力是指什么啊？

• 153****2157 在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。
  如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。
  从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在**小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 2018-06-30 09:22:23
• 157****7266 不可抗力分为自然因素（地震、海啸、泥石流、瘟疫等）、人为因素（战争、恐怖袭击等）、社会因数（政府行为等），是一种免责行为，发生不可抗力，双方均不追究责任。 2018-06-30 09:22:15
• 132****1217 一，不可抗力的定义是什么。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。比如：地震、火灾、战争等。
  二，依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。
  三，如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。
  四，现行商品房买卖中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款中的免责事项：
  1.施工中遇到异常困难(如：恶劣天气、季节影响)及重大技术问题不能及时解决；
  2.市政配套的批准与安装的延误或其他政府原因。 2018-06-30 09:22:06
• 148****4672 商品房预售合同中免责条款常常相伴规定有不可抗力条款，本案是一起商品房预售中开发商延迟交房引发责任承担争议的案件，涉及的主要问题是什么是不可抗力，不可抗力的范围及不可抗力的免责法律效力。 （一）什么是不可抗力以及不可抗力的范围 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、水灾、战争等。在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。一般说来，不可抗力的构成要件有：1、不能预见。按一般人的标准去衡量，商品房买卖合同双方在尽到了应有的注意义务而仍不能预见，就具备不可抗力的主观要件。2、不能避免。不能避免是指当事人对事件的发生不能进行控制。3、不能克服。是指当事人对事件的发展及结果不能进行控制。4、因果关系。不可抗力与造成合同不能或不能完全履行有因果关系才可以作为免责的事由。需要指出的是，不可抗力免责，需以上四个要件同时具备。 我国法律对不可抗力的范围没有个体规定，一般来说不可抗力包括：1、自然灾害。这类不可抗力事件是由自然原因引起的，如地震、水灾、泥石流、瘟疫等；2、社会事件。如战争、罢工、政策调整等。 在实践中，个别房地产开发商以“施工期间雨量大，天气寒冷异常，民工返乡亲潮”等等提出延期交房抗辩，若在合同中没有特别约定，笔者认为均不构成不可抗力。因以上原因中气候因素在一定条件下是可以预见的，并可采用一定的防护措施是可以克服的。因此不能认定为不可抗力。建房过程中可能出现因民工返乡、停工等因施工纠纷造成**终的迟延交房或者因第三方过错以及资金、原材料等方面出现不能控制的问题在一定条件下可以作为不可抗力而免责理由。 （二）本案中开发商所主张的“不可抗力”不具有免责法律效力 根据我国合同法规定，当事人违约应当承担违约责任，但存在不可抗力的特殊原因可以被免除违约责任，不可抗力就是免责的原因之一。因不可抗力发生导致商品房买卖合同不能履行时，一般有以下几种法律后果：1、商品房买卖合同的解除。当不可抗力事件发生，导致合同全部义务不能履行时，买卖双方解除合同。如因地震导致所购的房屋不复存在；2、合同的变更。不可抗力事件发生时，仍有履行的必要和可能的，不可抗力仅仅导致合同变更的法律效果，则可以变更合同。如签订商品房买卖合同后某市政策调整，市区内只允许盖二十层以下的房屋，那么原来购买的二十层以上的商品房可以变更为其他的层高；3、推迟合同义务的履行期间。如因不可抗力事件只是暂时地阻止合同的履行，并不使合同永远地不能履行，待不可抗力事件结束后可推迟合同的履行而不是解除合同，如房地产开发公司在组织工人进行施工的过程中遇到被拆迁户的阻碍期间视为不可抗力，而此期间的迟延交付并没有承担违约责任。 综上，不可抗力可以免除民事责任，那么不可抗力免除民事责任的范围有多大，不可抗力是否可以免除全部责任。要根据具体的案件情况而定。一般说来不可抗力可以免除全部违约责任。但有以下情况的，不可抗力不可以免除违约责任。1、因不可抗力只是影响合同部分履行的，根据不可抗力的影响，部分免除责任。2、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 除此之外法律还规定了不可抗力中的通知义务、补救义务和举证义务。不可抗力中的通知义务是指商品房买卖合同当事人一方因不可抗力不能履行合同的，遭受不可抗力的一方在事故发生后，要将事故的发生和自己的决定及时、迅速、准确地通知对方。以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。依合同法诚实信用原则，交易双方互为尊重、互为信赖。我国合同法也有当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明的规定。不可抗力的补救义务是指发生不抗力后当事人有义务采取有效措施，尽量避免或减少损失。举证义务是指当事人一方提出免责的，有义务举证，作为有效的免责证据。根据上述规定可以确定：1、不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内提供的有关证明为据；2、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样不可抗力才能被认定，免责事由方能成立；3、发生不可抗力，当事人不能坐视不管，应采取积极的补救义务。 （三）不可抗力是否可以在合同中约定 不可抗力在民法通则及合同法中有明文规定，是法定的免责事由。但有商品房买卖合同中，根据合同自治的原则，对不可抗力的范围仍可约定。不可抗力是法定免责条款，商品房买卖合同双方在约定不可抗力条款时应当在法定范围的范围内约定，如开发商约定的不可抗力范围超出法定范围，则有可能构成无效的免责条款；同时不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。 一般来说，在商品房买卖合同中，双方可以将以下事件约定为不可力：1、政府重大行为，如奥运会、世博会等重大项目造成的交通管制、施工限制等。2、特别异常的气候条件。如台风、沙尘暴等恶劣天气。在约定时一定需将恶劣程度约定明确。3、市政配套设施规划的批准与配套安装的延误。如供水、供电、排水等设施的延误。4、拆迁工程中，因被拆迁人拒不拆迁造成的工程延误等等。5、施工中碰到异常困难及重大技术问题不能及时解决。
  2018-06-30 09:21:59