新房与开放商怎么交接

• 145****8698 一、房屋交接时开发商应具备什么条件
  　　1、五证齐全
  　　五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
  　　2、有分户验收表、竣工验收备案表。
  　　3、水电暖开通。
  　　二、房屋交房标准有哪些要求
  　　(一)检验相关文件是否齐全
  　　1、《竣工验收备案表》**重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中**应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
  　　2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
  　　3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
  　　4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。
  　　(二)检验房屋本身是否合格
  　　1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
  　　2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。
  　　(三)注意验收结果
  　　1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。
  　　2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  　　3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。
  　　4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 2018-06-29 03:00:26
• 133****5797 首先是你的房子是装修的还是毛坯房？
  基本从以下几个主要方面进行验收：
  1.从国家规定的房间内的层高不低于2.6米；
  2.观察窗户是否严密，窗扇开启灵活，是否存在渗水问题？详细检查房屋质量，包括门窗、阳台有无开裂情况。
  3.洗手间的卫生器具按装是否好用，冲水快慢，地面是否存水？上下水是否合理？各个器具全放水！
  4.室内门是否变形，开启灵活，装饰面是否滑伤，颜色是否一致？五金是否配套？
  5.仔细检查地面地砖是否空鼓？房间方正，地板是否有响声等？水泥的地面裂纹情况！
  6.房间内的强弱电是否好用通电，是否合理？如有万用表试查！
  6.房间方正、朝向采光情况？将来采暖、煤气等装的位置？查看水电的畅通情况，打开水查漏堵，尽可能的让水大一点急一点，一来看水压，二来看水排水速度！
  7.**重要的是进户位置？
  8.实用面积，有必要的话先量一量，心中有数？
  9 .还有很多，比如油漆的质量、乳胶柒的质量、分色线是否平直、阴阳角是否平直等等，特别是厨房、卫生间、外墙等位置的墙体有无渗漏，有待验收时检查。
  10**后把水表、电表数字、楼高等尺寸记下来，如果没问题的话就可以交钱；若有问题的话要求解决方案和时间，看是否影响交房，如影响就要交涉了！
  本人为本专业人员多年，以上供你参考，希望能对你有帮助,我发个例件给你看看，供借鉴！
  用电、费用成为矛盾焦点
  　　收屋验房先看电表
  　　新年新房拿钥匙本来是件高兴事儿，好容易盼到了这一天，刀先生却乐不
  起来了：合同上明明写着小区供电是市政电，交房时却变成了临时电，想仔细
  看看房子，却被告知不交齐契税、公共维修基金等一大堆费用别想拿钥匙……
  新年过后，随着众多楼盘的陆续竣工，交房高峰即将来临，交房大战也不可避
  免地打响了。
  　　　　元旦春节前后，是北京楼盘竣工交房的一个高峰，而每年收房高峰的来临
  也会引发许多矛盾，交房大战往往使得开发商和业主两败俱伤。业内人士提醒
  消费者，收房时要坚持先验房，后办理手续，并将验房时发现的问题书面呈递
  给开发商让其签收，以免留下后患。
  　　李女士在南三环附近买了一套房子，入住一年后才发现小区用电还是临时
  电，找到开发商理论，对方早已没有了当初卖房时的热情，一拖再拖始终解决
  不了。有关人士透露，目前小区使用临时用电的现象非常普遍，“以前还都藏
  着盖着，现在好像变成了一个公开的秘密了。”据他讲，出现这种情况，除了
  市政供电线路铺设进度原因外，还有一个原因就是开发商没有按有关规定向供
  电部门缴纳相关费用，而临时用电由于电压不稳，经常会出现跳闸等现象，不
  能保证居民生活正常用电。一位售楼人员告诉记者，小区用的是不是市政电，
  可以到住宅所在地的供电公司查询，除此之外，一个**简单的方法就是看它用
  的是不是插卡式电表，如果不是，而开发商又说不出具体什么时间换，那就要
  小心了。
  　　除了用电问题，各种费用的缴纳也是引发交房大战的原因，业内人士提醒
  购房者，收房时要坚持先验房，后办理手续。验房后，业主需要缴纳的费用主
  要有：未支付的购房款尾款、物业管理费、供暖费等；而契税、公共维修基金
  等是业主在办理产权时需要缴纳的费用。
  回答：2005-01-19 21:50
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  有一说一
  [学长] 新房入伙验收注意事项
  来自:新浪房产
  　　绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
  　　1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
  　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
  　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
  　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  　　6)1只计算器---用于计算数据
  　　7)1只水笔--用于签字
  　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
  　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
  　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
  　　过程
  　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
  　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
  　　B、《住宅使用说明书》--可带走
  　　C、《竣工验收备案表》
  　　D、面积实测表
  　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
  　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
  　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
  　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
  　　验收房子
  　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
  　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
  　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
  　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
  　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
  　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
  　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
  　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
  　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
  　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
  　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
  　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
  　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
  　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
  　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，**好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  　　**后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
  2018-06-29 03:00:16
• 135****7966 先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤：
  　　预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。
  　　寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主**好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，**好书面通知发展商，并说明原因。
  　　确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括:入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片(物业建档客户资料用)。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。
  　　验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。
  　　提示:目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。 2018-06-29 03:00:06