公房能卖吗

• 154****8596 第一、目前我国公有住房出售是有很多条件限制的，但是目前尚没有关于公有住房买卖的一般性规定。
  从实践中的情况来看，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家规定使用。国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。出售公有房屋时，承租人有优先购买权。公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209号)中规定，城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房;党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房;具有历史纪念意义的住房;严重损坏房、危旧房;以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于可售公有住房范围。具体可售公有住房与不宜出售公有住房范围，由各地人民政府确定并公布。凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。
  第二、现在很多地方规定，一些国有单位可以按照市场价出售房改房。
  例如可以参考北京市《关于房改售房若干问题的通知》(京国土房管字〔2000〕178号)文件，市国土房管局、市房改办发布了《关于单位按市场价出售公有住房有关问题的通知》(京国土房管改字〔2001〕586号)的有关规定。单位按市场价出售公有住房，必须取得权属证明，也就是具有确权证明和经权属登记部门审核同意签注意见并加盖公章的具结保证书，才可向职工出售公有住房，如果没有取得权属证明的，须在办理权属证明之后，由产权单位按照公有住房出售方案审批管理权限，上报主管房改部门，由房改主管部门审查后符合政策的，由房改部门批准同意出售。房屋买卖当事人之间必须签订公有住房买卖合同。产权单位和职工正式签订公房买卖合同，并持批准文件到房屋所在地辖区内地产交易管理部门办理过户手续。根据购买价格和住房属性不同，职工按照市场价格购买公房，支付了与商品房同等的价格，土地性质也是出让方式，所以在向职工发放房屋所有权证时，按照商品房产权性质办理产权，发给商品房产权证。
  第三、尽管由于买卖合同的标的物在性质上的特殊，但是一旦进入买卖领域，那么国家也是一个私法主体，公有房屋的买卖应该适用《合同法》的规定，买卖双方是平等的民事主体。
  虽然我国规定以产权证书登记为产权转移的标准，但在实际生活中，房改房屋开始卖到办理房产证之间，一般需要很长的时间，在未办理产权证前，购房职工往往已经全部或者部分向售房单位交付购房价款。那么根据《合同法》的规定，一方(购房职工)已经履行了主要义务(付款)，双方就应该相互配合，将合同认真、全面地履行完毕，直到完成产权登记手续。不能认为产权登记，就可以撤销合同，职工也就没有权益保障。
  二、出售公有住房需要注意什么问题？
  已购公房是否可以自由买卖的问题。
  已购公有住房,是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的公有住房。城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定, 按照成本价和标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,应当视为已购公有住房。对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。
  但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：
  (1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;
  (2)已经被列入拆迁公告范围内的;
  (3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;
  (4)有所有权纠纷的;
  (5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
  (6)上市出售后会形成新的住房困难的;
  (7)擅自改变房屋使用性质的;
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;
  (9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。
  此外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋土地管理局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。 2018-06-28 17:01:52
• 132****9233 所谓公房也就是单位或部门所有的房产，或者是通过私有化而转变成私房（俗称房改房）的原公有房产。
  此类房产的特点是，一般房龄较长，房屋结构比较简单，价格比较便宜，土地属于划拨（需要缴纳土地出让金，这也是价格便宜的原因之一）。由于单位所有的公房是按成本价卖给本单位职工的，外人无缘购买，部门所有的房产也相类似。所以购买公房，实际上就是购买房改房。
  购买公房首先要看是否符合上市条件。因为一般房改房都有上市的时间限制，大体是五年时间。如果未到规定时间出售，就无法过户，存在风险。
  其次是作为二手房，一定要二证齐全，即房产证和土地使用证齐全不假。
  三是必须实地看房。因为此类房产一般房龄较长，内部管道和线路陈旧，必须亲自试过，尤其是卫生间等处的下水道。
  **后是购房资金的安全。即使有中介，也有必要将购房款交银行托管，中介不具备托管购房资金的职能。 2018-06-28 17:01:35
• 131****5182 已经私有制的公房买卖同普通二手房的交易一致，从单位一手购买公有住房，要先报公有住房出售的主管单位审批，同意然后再去房管局过户。
  公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的，实施阶段很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入，这项措施操作起来也越来越规范了。
  一、禁止出售公房的范围：
  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
  3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
  4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
  6、上市出售后形成新的住房困难的；
  7、擅自改变房屋使用性质的；
  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
  二、交易原则：
  此外为了切实达到改革目的，改善职工的居住条件，可售公房上市还应遵循以下原则：1、可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难；3、可售公有住房上市后，该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。
  三、操作程序：
  公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同，购房者对此应该有所了解，具体程序是：
  1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。
  2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。
  3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。
  4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。
  5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。
  6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。
  为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。 2018-06-28 17:01:28