房产交易过程中的细节问题有那些

• 133****8395 在购房时需要重点关注问题：
  1、基本的“五证”齐全。
  一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
  2、使用规范的合同文本。
  一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
  3、相关证明文件有效。
  如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
  4、买期房要约定条件和时限。
  对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  5、明确具体时间和违约责任。
  所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
  6、检查房屋质量。
  在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。
  7、明确物业管理事项。
  一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
  8、重点约定违约责任。
  对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。 2018-06-28 14:36:42
• 147****0045 购房过程中涉及到法律问题有哪些？ 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。
  但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 2018-06-28 14:35:27
• 157****5932 关于楼盘预售
  
  　　开发商预售的商品房应当具备五证，分别是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
  
  　　“五证”中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。需要提醒的是，在审查“五证”时一定要看原件，复印件很容易作弊。如果对原件还有疑惑，可以请专业律师到相关部门核实真伪，确保所购房屋万无一失。
  
  　　对预售证应查看原件，确认其真实性；是否在批准预售的有效期之内；核对所购房屋是否在批准销售房屋的范围之内。
  关于合同签订
  
  　　在签订商品房买卖合同的时候，要认真、不厌其烦、完整地阅读合同，不明确的内容不可轻信销售人员的解释，必要时咨询有关专业人士，修订完善后方可签字。
  
  　　要求签订住房和城乡建设部、国家工商局联合制定的商品房买卖合同示范文本，在合同中尽可能地争取自己的合法权益。
  
  　　善用补充协议和合同附件。对于合同里没有提及的又认为重要的可要求签订补充协议，或要求把小区平面图、楼宇分层平面图和所购房屋平面图都作为合同附件。
  
  　　附件或其粘贴处要加盖出卖人的公章，买受人应在附件上签字，以免将来双方就附件有无及真伪产生争议。
  
  　　合同签完后，买受人**好要求将合同复印一份，由出卖人加注“本合同原件暂存出卖人处，此复印件与原件无异”，并加盖公章，以免买受人在取得合同原件前与出卖人发生争议时陷于被动。
  关于付款问题
  
  　　买受人合同签订前已先行支付的定金、订金、预付款如何处理应约定清楚，免得付款时发生争议。选择分期付款，应尽可能对付款次数及付款期限作详细约定。
  
  　　如果选择了按揭贷款的付款方式，对于不能取得按揭贷款如何处理要约定清楚，**好约定可以解除合同。
  
  　　对于买受人的逾期付款违约责任的约定和出卖人逾期交房的违约责任应实质性对等。约定的交房期限不宜过长，要增加开发商逾期交房的违约成本。在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。
  当开发商坚持填写“城市规划变更与实施”、“市政工程施工”等作为顺延交房的条件时，可考虑接受，但须约定以“取得有关部门证明”且“该情形必然影响施工工期”作为条件。
  关于交房问题
  
  　　户型有面积误差怎么办？购房合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，如果没有约定的，法律规定3％之内的部分多退少补，超过3％的部分，由房地产开发企业承担，不足3％的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分房价款。
  
  　　如果开发商选择“以产权登记面积为准，据实结算房价”的内容，建议拒绝接受。
  
  　　只有验收合格才能交房，这是法律的强制性规定。什么是验收合格呢，简而言之就是必须取得建设行政主管部门的验收备案证明。包括施工单位出具工程竣工报告、监理单位具有完整的监理资料，并出具工程质量评估报告、勘查、设计单位提出质量检查报告、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件；有消防、环保、防雷、人防等主管部门出具的认可文件或者准许使用文件、房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签订的有关合同协议，及已经达到正常使用条件的证明材料等几个部分。
  
  商品房面积的构成
  
  　　商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，**容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。
  
  　　建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者另行约定。
  
  规划设计变更
  
  　如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。 　 2018-06-28 14:35:23