怎么销售二手房

• 138****6968 一、首先确定售价
  如果委托中介，可以向中介询价。如果急于出售变现，可以通过报纸、网络等查看二手房交易市场行情，将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些，但不可以过低，否则会使买家产生顾虑。如果不急于出售，在定价时则要考虑当地的房产增值速度。
  通常情况下，出售二手房考虑的价格因素有：
  1、房屋本身的因素
  房屋的折旧及房屋剩余土地使用年限都会影响到房以的价格。
  房屋竣工后即进入折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地**高期限为70年，从开发商取得土地使用证之日起过一年就少一年。
  另外，房屋的朝向、楼层等自然状况也会对价格产生影响，南北通透的房子是所有朝向里**好的，这种房子比其他朝向更具有优势；
  如果是高层，则一、二、三层等较低楼层的房价就会比其他的便宜。
  此外，房屋的装修一也会影响到房价，如果房屋装修的很好，那么购房者就无需重新装修，“即买即住’，装修为买方省了钱，对卖方来说在房价中就应有所体现了。
  2、环境因素
  环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境。
  比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等。
  再如社会环境，在同一土地级别区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。
  此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中**情况等，都会对房屋价格产生较大影响。
  
  二、确定好价格之后，按照如下流程操作
  （1）发布房源信息（或委托中介）
  一般来说，二手房交易的中介费用由买方承担，因此，大多数二手房的销售都是通过中介完成的。在委托中介时要记住两个原则：一是找信誉好、口碑佳的中介；二是报价要准。并坚持自己的报价，否则中介会压低你的报价以赚取差价。
  （2）带领购房者看房
  掌握好带客户看房的尺度，不要过分热情或急切，要坦然接受客户对房屋的挑剔。
  （3）买卖双方签订合同，卖方收取定金和**款
  当买方确定购买房屋时，应及时签署房屋买卖合同，并收取一定的定金，避免买方发生变化。定金的比例按法律规定不得超过合同总价款的20％，**款的比例则由买卖双方共同协商。对于卖方来讲，**款的比例越大，风险越小。如果买方是采取按揭方式支付房款的，那么**款的比例不能低于银行规定的**款比例。
  （4）办理房屋产权过户手续
  如果是通过中介交易的，办理房屋产权过户手续都由中介指派专人进行协助，买卖双方在提供了相关文件后，只要亲临过户大厅进行过户认证签字就可以了。
  （5）卖方收取剩余价款
  如果买方采用全款支付，剩余价款**好在提交过户资料的当天收取；如果采用贷款方式支付，剩余价款则由贷款银行直接支付给卖方。
  （6）物业交割
  卖方应会同买方（和中介公司）到所在小区的物业公司当面结清卖方应缴纳的物业费、停车费、水、电、天然气等费用，并由物业或中介公司出具物业交割单，由买方作为新房主与物业公司签署物业服务协议。 2018-06-27 22:23:18
• 135****1983 多收集客户资料 做二手房销售只有你有足够多的客户资源才可能有更多的成交金额，所以在平时一定要积累自己的客户资源库。
  如何做好二手房销售呢
  接待有需求的潜在客户要热情 对于有买二手房需求的客户在接待的过程中一定要态度热情，让客户感觉受到了很大的尊重。
  如何做好二手房销售呢
  跟踪客户要勤奋 无论是潜在的客户还是正在洽谈的客户在跟进的过程中都要勤奋，在合同没有签订之前一切都有变数。
  如何做好二手房销售呢
  站在客户的立场想客户之所想 作为二手房的销售，想要自己的销售业绩好就一定要站在客户的立场去看待问题，帮客户解决他的需求。
  如何做好二手房销售呢
  熟悉公司的房源信息 作为二手房的销售人员一定要熟悉公司的房源信息，只有熟悉了公司的房源信息当客户问到房型的时候你可以很快速的回答客户。
  如何做好二手房销售呢
  熟悉当地二手房的交易原则 作为二手房的销售人员，一定要了解你所在城市关于二手房交易的相关信息，这样你可以给客户提供合理的方案，能够得到客户更多的信赖。
  如何做好二手房销售呢步骤阅读
  2018-06-27 22:22:48
• 142****4101 第一，熟悉网络端的属性，这里要借力，要与网络端口销售业务沟通和也网络端的客服多沟通，了解那些关键词是不能上的，发布要求是如何的等等聊的也是详细越好。比如图片要求，描述要求等等。
  
  第二，要市调小区房源分布情况，判断那些是热销楼盘。热销楼盘房源展示竞争大，要以优质性价比高的房源突出展示。冷盘要以霸占展示为方向，必须到达房源绝对数量级，客户也可以后期引导到热门小区。
  
  第三，发布房源一定要是定位到5个小区主打，太分散这样分到每个小区的房源就不多了，数量展示不够客户很难看到你的房源。
  
  
  
  第四，市调一线城市房产销售中介网络端发布的标题和房源描述，要模仿借鉴，咱们时刻不能忘记向同行高手学习，这可是亚马积营销售思维的核心基础之一。
  
  第五，多换位思考客户的搜索房源信息习惯，客户一般会搜比如，xx路的精装修两房。
  
  第六，户型不要发错；价格和面积要发精准小数点；装修就选择毛坯，精装和豪装，中装不要发布；楼层不吉利数字不用发；风水好坏不要发因为你不专业，小心碰到高手打脸。
  
  第七，刷新时间安排，房源刷新黄金时间段不要全用了，黄金时间段竞争也大。这要根据房源对应的客户群生活习惯去分布，这个是与平常自己对来电记录的数据统计很重要。
  2018-06-27 22:22:21
• 155****2030 二手房销售之建议
  本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。
  买卖二手房的流程这里就不做叙述和补充了，房产中介机构这方面的资料掌握专业多了，并且政策的调整也随时影响着流程的细节，我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课补充一二，希望能起到四两拨千斤的作用。
  A，先谈卖房：
  A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑查一查就差不多知道了。
  A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较直接可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。
  A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。
  A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。闭门造车也没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。
  A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，他们对这个小区和熟悉，熟悉每栋楼的特点。然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区，别的区对本小区的看法也蛮特别的。拜访的数量建议至少五至六家机构。
  A-6，跑这些机构干什么呢 --- 只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，不要说出自己对价位的预估，当面听听他们的专业全盘建议。他们也许会说你希望到手多少钱，就说自己不懂行，没有底，当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的中介机构给出的建议价就不一样。曾经别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个中介机构人员对政策把握/市场理解/专业水平/处事风格/攻关能力/团队氛围有关。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群分析，曾经的成功案例分享，房产市场的后续走向，以及优缺点的全盘分析。
  A-7，定价：综合以上信息，根据自己拜访房产中介机构前估的**高价和这几家房产中介机构建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个稍高于市场的销售价格。
  A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意不是在某个房产中介机构的网站发布，而是要让很多中介机构都能看到的网站发布。发布的时候注意几点：
  A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可，不要说明具体的楼栋号（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布）；
  A-8-2,包含哪些家电/家具一并出售；
  A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，就谈到手价，即使中介费也不包含）；
  A-8-4,房子的学区也请说明清楚（**，**，以及是否有使用）；
  A-8-5,联系人（电话号码不要写错），以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同在这个方面是保障房客权利的。两种方式解决：一种是协商每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）；
  A-9，坐等电话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售，即使是同一家房产中介，不同区域的分支也会纷纷打你电话。告诉他们几点：
  A-9-1,同意他们代理销售，请加我微信（我转手一套房子加的中介微信号从01一直到80），将房产的更详细信息和更多照片发给他们，包含楼栋号，面积，朝向等等；
  A-9-2,强调一下是到手价；
  A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家，家长只有老人，不安全；另一种是个人客户来看房，不接受个人客户看房）；
  A-10，这样不出一周，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产。
  A-11，这样经过几轮的看房，你也就清楚了这套房子的价格定位，是否要对设定的价格做稍稍的微调取决于你自己的把握，别人不好帮你做决定。但是如果你调整了目标也不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要做到信息公平。
  A-12，至于某些中介机构的报价在你之上，你可以不用去干涉。一般来说买方都会货比三家，同样的房源如果有中介这样做是在砸他们自己的招牌。
  A-13，抓住一个刚需的买家和机会，坐下来谈。进行讨价还价的时候，也许**终你让步了20000元，但是是从几千的让步一点一点割肉开始的。
  A-14，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费（其他费用全由买家出基本没有问题）。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭，中介机构的负责人会私下同你面谈，我建议的底线是只出一半的中介服务费。
  A-15，签合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。
  A-15，补充两个个误区：
  A-15-1,卖房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。两个方面你不方便处理，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思，已经发布了，他要代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？键盘侠好做，面子很难抹。
  A-15-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在**高点获利。所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售。独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你**有利的；独家代理的**终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。
  我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。
  曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了****高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过好几个中介代表都说：哥，这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积约50平方米的小公寓，全市有将近70名中介业务员为我服务，**终我在总价上让步2000元结案。（每一个案例**终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似价位的案子在进行中了）
  几次下来我也在总结和反思：市场的信心就是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。虽然我不是恶意的哄抬价格，但是总是有新的高价位产生，我站在了统计分布的两端。
  B，再谈买房：
  买房以目的性为目标，就简单归纳一些了，还请各位指正。
  B-1，如果是自住：环境，学区，购物，物业等等都是考虑的因素。
  B-2，如果是买学区：学区房一般都紧张，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，对不起，第二天再一问基本已经被别人定了。买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为界，也就是说，如果你买学区房，好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了。
  B-3，投资：我是以公寓为主，小赚一把。需要考虑的是**潜力，拆迁可能，租金等等。
  不多说了，让各位见笑了。
  经过我手买的7套房子，没有一套亏的。买房不同于卖房，**低价位不现实，要下手就马上下手，只要经过你的理智判断，相对于明天，永远都是低价位。 2018-06-27 22:21:34