开发商要修改以卖出的商品房的小区规划必须有哪些条件

• 148****1019 中途改变规划损害前期业主权益
  　　据市规划和国土资源管理局相关人士介绍，以往由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，房地产开发商擅自分割宗地开发建设，并要求登记单位办理登记的现象屡见不鲜，容易产生纠纷和矛盾。
  　　原来很多项目都是“一次批地，分期开发”。这一模式让许多开发商可以分期、分批售卖楼盘甚至办理产证，因此出现许多项目中途改变规划，甚至**终完成时与开发商先期承诺的规划出入很大的情况。
  　　某小区在房地产交易网站上公布的规划中，小区二期建筑**高不超过18层，但实际开发中却增加了楼层，有些甚至达到26层。当初冲着该楼盘“93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇”这一卖点买房的一期业主，发现小区二期从原先方案中的多层、小高层变成了高层，将直接影响自己的视觉景观。另一个原本是高档独栋别墅社区，一期购房的100多名业主发现，开发商当初承诺的绿地、人工湖、公共会所等大部分地区忽然都变成了建筑用地，后期项目中的独栋别墅也都变成了连排房，绿化率和容积率也随之发生质的变化。
  　　开发商在建设过程中，这种减少绿化面积、商业配套设施等情况，损害了先期购房者的权益。 《条例》明确了土地登记的基本单元确定依据，是建设用地批准文件，无特殊情况，开发商不得分期、分批对楼盘进行登记；楼盘业主今后也可以对开发商的这一行为进行监督。
  　　若要进行调整征得全体业主同意
  　　“依照该《条例》，如果开发商在分期开发时要改变规划，首先要向规划部门申请，同时必须提交全体权利人同意的证明。”规划部门相关人士解读说，在《条例》实施后，如开发商开发了一个楼盘后，先预售两栋楼，在签订合同后，该两栋楼的业主就是权利人。如果开发商需要调整后期开发规划，应事先告知该两栋楼业主，并在得到他们全体同意后，方可向规划部门申请调整。同样，如果业主不同意调整规划，开发商就无法在规划部门进行登记，也就无法进一步取得大产证。
  　　此外，除了对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割将导致权利范围变化，必须征得权利人同意外，《条例》还要求开发商确保分割后的每个部分都应当符合土地登记基本单元的要求，并经过土地管理部门审批后，方可办理大产证。该相关负责人称：“这一规定的实施，将杜绝一些企业、部门擅自改变宗地范围、任意分割房屋，侵犯购房者合法权益的行为，进一步规范建筑用地的合法使用。 ” 2018-06-23 22:10:46
• 145****3623 您好，小区规划图要标清楚
  目前，购房者在签订预售合同时，开发商基本上都会在预售合同附件中贴一张复印的小区规划“模糊图”，不仅绿化、道路不清，甚至连小区大门都找不着。一旦发生纠纷，购房者往往会因为拿不出证据而败诉。为此，签合同时，购房者一定要将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房、地面以及地下车库和相应配套等情况，用不同颜色的笔标示清楚，做到心中有数。
  南昌市规划局相关人员告诉记者，“小区规划是不允许擅自变更的，如果开发商要修改规划的话则必须向有关部门申报审批。至于容积率、建筑密度、绿化率等只允许增加，不可减少。诸如配电间、停车场等细节方面的调整，如果不影响采光、通风和安全一般是能通过的。对于在变更规划时是否需要经得业主同意，目前我国法律尚没有这项 2018-06-23 22:10:30
• 152****0697 小区的规划不可以随意更改，如果确需更改，必须征得购房人的同意，符合国家相关法律法规的规定，办理相关手续，并且不得侵犯其他相关业主的利益。 2018-06-23 22:10:13