住宅可以当宾馆吗？

中央于去年2008年10月底下发了《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》,其中提出,“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定,允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。《物权法》也同时规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。这就是说“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。住改商产生的问题。将住宅改变为歌厅、餐厅等经营的房屋，住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，危害性大，主要表现有：（1）干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一；（2）造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张；（3）容易产生安全隐患，例如，来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安全、不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多；（4）使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患；（5）造成国家税费的大量流失。因此，物权法颁布前已有法规、规章对业主是否可以将住宅改变为经营性用房做了规定，例如《物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题做出具体的规定。另外，作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题做出规定。利害居民的考量。住房是否能改成经营性用房其主要的作用的是考虑到相关居民的公共利益，当前经济不景气和提倡创业也并不是“住改商”放行的充分理由,在给创业居民提供便利的同时,也不能牺牲邻里安宁。尽管当前经济状况不佳,政策倾向于改善营商环境,促进居民创业的动机充沛,但以往“住改商”问题遗留的城市管理难题,种种利益冲突和矛盾,同样是真实存在的社会问题,迄今仍然造成困扰。如果只看到放行“住改商”带来的显性营商成本下降,看不到就此带来的矛盾冲突等隐性社会成本上升,同样会造成难以消除的负面效果，这也不是中央政策的应有之意，我们在看到一些法律、法规、政策的具体条款是不能只看其表，而要结合立法宗旨和立法目的综合考量，否则法律之间的打架或者相互抵触是在所难免。把问题的焦点交给相关利益的居民是法律一个不坏的选择，应为这本是一个公共利益问题，法律很难界定，但是在实际操作中一些部门又把另一主体---居民自治组织居委会—拉入此利益博弈的网络和关系链中。居民委员会的介入。国家工商行政管理总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所(经营场所)登记表》；二是住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”这条规定详细规定了改为经营性用房的程序，使其具有可操作性，也将物权法赋予公民改变房屋性质的权利交由所在地居民委员会或业主委员会出具具有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，既维护了想改变住宅性质的居民权利，又对周边的居民赋予一定的同意权和否决权，起到了平衡具有利害关系双方权利的作用。但是对于具有多大范围的居民享有同意权和否决权那？这一问题在实际操作中没有具体的规定，居委会明智的选择是在出具相关证明之前在可能影响居民利益的范围张贴证明或者声明的告示，如果在规定的期限内没有人提出反对的意见，视为同意。权力的排序问题。就以上的讨论而论,这是两种权利的排序问题,是优先保障公民使用和处置物权的权利,还是优先尊重公民不受住宅性质改换造成生活困扰的权利。在不同的利害相权方式下,会输出不同的结果。不过,作为对一项公共政策的评价来说,不得不承认,一刀切政策是**为粗枝大叶的管理模式。因为其对错综复杂的利益关系缺乏考虑,除了便利政府管理,根本不能体现应有的利益权衡。这就使一刀切的“住改商”政策,有进一步商榷完善的必要。灵活有效的政策,当然是较为理想的。在相关法律法规的约束之下有条件地放行,也就成为“住改商”政策的上佳出路。然而,虑及种种现实,这种政策也有多重顾虑:行政管理是否有能力走出一放就乱、一抓就死的一刀切模式？所谓有条件放行,会不会给早已不受约束的行政权力再添寻租空间？《物权法》规定,“住改商”要业主遵守法律、法规以及管理规约,并经有利害关系的业主同意,依目前基层自治组织的运作状况,能否有效履行这种职责？“住改商”带来的公共设施使用费用上升,又如何细化分摊而不至于构成公益侵犯？**不坏的明智选择。交给具有利害关系的居民来说是**明智也是**为妥帖的，因为权利只有在影响到自身利益的面前才可能珍惜自己的权利。考虑到以人为本，又考虑到“劳动生存权利”优先原则。据有关部门调查，居民能普遍接受居民区内开设烟酒店、复印店、广告公司等，但不同意开宠物店、歌厅、酒吧、饭店、钢琴培训班等有气味、有噪声等的实体或公司。笔者建议“住改商”不搞一刀切，与其朝令夕改，不如谨慎行政。综上所述，还是《物权法》把改与不改的问题交给当事人来处理的方式显得更为高明，既体现了对当事人权利的尊重，也有利于经济发展和促进就业。 但是同时业主在利用住宅进行经营时应注意以下几点：一是装修房屋时，不能随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等，要确保住宅楼的整体结构不被破坏，从而影响房屋安全；二是经营项目应有所选择，避免乱扔垃圾、夜间营业，影响小区卫生环境；三是在住宅小区内从事经营活动，要避免声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响；四是在住宅小区经营尽量不占用业主共有部分，以免影响到其他居民的公共利益，否则你就需要多付你占用的公共部分物业费。

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业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

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商办房是可以充当住宅的，但是购买此类房屋当做住宅是有一定的缺点，主要是由于商业用房不能落户，如果家庭有孩子的情况，也不能进行正常的入学，同时商用住房物业方面的收费标准也会更高一些。但是这类房屋的优点也是比较多的，比如交通便利，单价低，并且拥有着较好的投资收益。将商办房当做住房来居住，舒适度稍微会差一些，这主要是由于商办房通常都在比较繁华的商业区，周围人来人往，并且人流密集，有一定的噪音污染，在这里进行日常的居住，可能会影响到休息。同时这类房屋不仅可以作为商铺，还可以办公，这不仅是优点，也是缺点，因为人流量相对来说会比较密集一些，安全性也就更差一些，同时还存在一定的安全隐患，比如电路损坏或者造成火灾的情况，整栋大楼也是不好疏散的。此外购买这类住房**比例，提高到50%以上，而且还贷的周期相对来说更短一些，贷款压力也会更大一些，因此也需要准备较为充足的资金。

商办房可以当住宅，但是仅仅限于居住是可以的，从其他角度来考虑，商办不如住宅便利。因为商办大多是40年和50年的产权年限，大多数是商水商电不带燃气，生活成本较高，而且也绝大多数城市，但是购买这种房子也有风险不能落户，小孩不能正常入学。这种情况在一线城市尤为明显，三四线城市还好一些。如果是三口之家，尤其是有学龄期的孩子，**好是选择购买住宅，即使它的价格稍微高一些，但是使用的年限也比较久。因为住宅的土地性质是居住，绝大多数都是70年产权，而且住宅都是统一的民水民电带燃气，生活成本低，且更为便利，所以在买“商办”前，一定要考虑好，问清当地的政策，具体城市具体分析，毕竟买房不易，不排除个别商办项目有利好的，但总的来看，商办局限性还是很大。

不可以， 住宅是民用房,不是商业用房不能经营性使用。与现在的农家乐不一样。商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。　　《旅馆业治安管理办法》　　第四条　申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。　　《中华人民共和国消防法》　　第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。　　公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

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